Право первой «зеленки»

Вступивший в силу 4 августа Федеральный закон №159, предоставляющий представителям малого и среднего бизнеса преимущественные права при выкупе муниципального имущества, вызвал у бизнесменов и местных властей массу вопросов. По мнению предпринимателей, положения закона неоднозначны, и власти на местах могут трактовать их по-своему. В связи с этим представители Рабочего съезда предпринимателей Челябинской области, обобщив накопленные замечания, направили их председателю Законодательного собрания Челябинской области Владимиру Мякушу. Депутаты ЗСО намерены поддержать бизнес и принять нормативный акт, с помощью которого закон будет реализован в области на ближайшем заседании 28 августа сразу в трех чтениях.

22 июня 2008 года президент РФ подписал Федеральный закон №159 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».

Данный акт предусматривает, что предприниматели смогут выкупать арендуемое ими имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что имущество находится в их аренде непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу данного закона, плата за него перечисляется надлежащим образом, а площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения. Оплата имущества осуществляется единовременно или в рассрочку на срок, который должен устанавливаться законами субъектов РФ. В случае если к 1 января 2009 года субъекты РФ не установят предельные значения площадей помещений и срок рассрочки, они будут установлены правительством РФ.

Южноуральские предприниматели уже усмотрели в законе, который должен облегчить жизнь малому и среднему бизнесу, ряд недоработок. Так, в Копейске группа предпринимателей, арендовавшая муниципальное помещение в течение 10 лет, не может выкупить его даже после судебных разбирательств. «Мы арендуем помещения в муниципальном здании по проспекту Славы, 1, уже более десяти лет, – рассказывает индивидуальный предприниматель Наталья Гашова. – Городские власти собираются продать эти помещения, кому надо. На них уже готовы «зеленки». Глава города отказ в приватизации помещения для нас никак не мотивировал».

15 июля 2008 года Арбитражный суд Челябинской области вынес решение по исковому заявлению управления имуществом Копейского городского округа об освобождении встроенного нежилого помещения площадью 215,1 квадратных метров, расположенного в Копейске по проспекту Славы, 1. Иск был удовлетворен.

Со слов предпринимателей, в 2006 году администрация направила коллективу бизнесменов проекты договоров аренды помещения, изменив в них ряд существенных условий. Было исключено их преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок, сокращен срок действия договоров с 11 до 3 месяцев, а также уменьшен до 15 дней срок предупреждения о досрочном расторжении договора по инициативе арендодателя. Предприниматели направили в адрес мэрии протоколы разногласий, в которых просили возвратить в тексты договоров указанные выше положения. Невзирая на неблагоприятные условия для бизнеса, они закупили строительные материалы для капитального ремонта. Была составлена смета на выкладку тротуарной плитки на прилегающей территории. Договор аренды, заявление на которую предпринимателями было подано в 2007 году, тем не менее продлен не был. В ответ на заявление управление имуществом Копейского городского округа известило предпринимателей, что договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арбитражный суд в свою очередь за таким документом не признал юридической силы.

«В долгосрочной аренде им было отказано как недобросовестным арендаторам, – поясняет начальник управления имуществом администрации Копейского городского округа Владимир Зыков. – Эта история тянется уже два года. Арендаторы не выполняли условия договора, то есть не содержали данное помещение в надлежащем виде. К тому же в 2006 году мы не могли заключить долгосрочный договор аренды по закону, так как помещение находилось не в муниципальной собственности. Квартиры в этом доме мы получили в собственность, а что делать с пристроями, не знали. «Зеленку» на них удалось получить только в мае этого года, тогда муниципалитет стал собственником помещений. Мы предлагали арендаторам заключить договор на 11 месяцев, как всем остальным предпринимателям, но они отказались. Кроме того, они отказались участвовать в благоустройстве территорий, не делали ремонт в помещении. Там крыша над козырьком полуразрушена, подтеки на потолке, а ведь это центральная площадь города».

Несмотря на это, чиновник подтверждает, что в законе до сих пор много непонятных моментов. Так, если помещение на проспекте Славы после решения суда, по словам господина Зыкова, пойдет на открытый аукцион, в котором смогут участвовать и прежние арендаторы, что делать с другими помещениями, не всегда ясно. «Например, у нас есть помещение, которое арендуют несколько предпринимателей, и кому из них предоставить преимущество? – недоумевает он. – Или продавать в долевую собственность? Или как-то дробить по квадратным метрам?»

Есть еще один нюанс. По данному закону именно субъект устанавливает метраж выкупаемого помещения – предельные значения не установлены. Например, для розничной торговли вполне достаточно и 500 квадратных метров, а для предпринимателей-производителей площади нужны гораздо большие.

Однако в этом вопросе южноуральские законники готовы пойти предпринимателям навстречу как можно быстрее. Согласно анализу, проведенному депутатами Заксобрания области, 90% предпринимателей арендуют у государства или органов местного самоуправления помещения площадью до 500 квадратных метров. Остальные – не более двух тысяч «квадратов». В связи с этим предложено установить предел площади арендуемого имущества на уровне двух тысяч квадратных метров. Срок рассрочки платежа за выкупаемую недвижимость составит пять лет. Данный нормативный акт планируется принять на ближайшем заседании ЗСО 28 августа сразу в трех чтениях.

Но в законе еще много минусов, считают предприниматели, и их необходимо исправлять. Как выяснилось, дело копейских бизнесменов в городе не единственное. «У каждого второго предпринимателя в Копейске не продлен договор аренды, – говорит председатель Рабочего съезда предпринимателей Челябинской области Ирина Плещева. – Создается впечатление, что управление имуществом Копейска намеренно не продлевало сроки договоров в преддверии принятия закона. В законе говорится, что если нет отказа в продлении договора, он считается продленными, однако арбитражный суд доказал обратное. Еще один недочет в формулировках: предприниматель должен вносить арендную плату «надлежащим образом». Данный термин даже не является юридическим, и чиновники смогут трактовать его на свое усмотрение. Мы рекомендуем заменить его на формулировку "внесение арендной платы без систематических задержек сроком более двух месяцев"».

Еще один случай зафиксирован в Южноуральске. Некоммерческим партнерством «Предприниматели Южноуральска» был сделан запрос на имя главы о предоставлении перечня муниципального имущества, занимаемого малым и среднем бизнесом. Данная информация была необходима для консультаций предпринимателей города, так как о существовании закона в маленьком городе многие просто не знают. Проект закона в СМИ не был опубликован даже после многочисленных просьб и заявлений. В результате предприниматели не могут внести свои предложения. Так же обстоит дело и с вопросом о предоставлении земельных участков под коммерческие объекты.

«Большие земельные участки в пределах города выделяются личным распоряжением главы и на «особых условиях», без аукционов и конкурсов. Мы считаем, что сокрытие данной информации является фактом скрытой коррупции, так как дает шанс администрации распоряжаться имуществом без уведомления предпринимателя, просто ставя его перед фактом», – заявляет председатель некоммерческого партнерства «Предприниматели Южноуральска» Ольга Молостова.

Свои замечания бизнесмены области объединили и направили председателю ЗСО Владимиру Мякушу. В рекомендациях координационного совета Рабочего съезда предпринимателей Челябинской области, который состоялся 20 августа, также предложено Совету по защите малого и среднего бизнеса при прокуратуре Челябинской области провести выездные проверки управлений имуществом тех муниципальных образований, по которым будет подано более трех заявлений о нарушении преимущественного права предпринимателей на приобретение арендуемых площадей.