«Молния-инвест» ударит по центру

В Челябинске появится еще один бизнес-центр. Этой осенью начались работы по его строительству на улице Свободы новым игроком на рынке – компанией «Реалим». Договор по брокериджу и управлению заключен с УК «Молния-инвест» (известна челябинцам по ТРК «КУБа»). Согласно проекту, комплекс будет разделен на общественно-деловую зону, офисную часть (класс «В+») и апартаменты, а 12 тысяч квадратных метров отведены под многоуровневую парковку. Возвести здание общей площадью в 40 тысяч квадратных метров застройщик планирует за один год и восемь месяцев. Участники рынка девелопмента, между тем, сомневаются в том, что компании удастся реализовать проект в предполагаемые сроки в период финансовой нестабильности в стране. Мнения насчет дальнейшей успешности проекта, в случае если застройщику все-таки удастся реализовать свои планы, разделились. Одни считают, что центр города и так насыщен офисными зданиями. Другие полагают, что проект, несмотря ни на что, будет востребован.

Строительство в центре Челябинска – по улице Свободы, рядом с «Аркаим-Плаза» – офисного комплекса новый игрок на рынке коммерческой недвижимости – компания «Реалим» – начал в сентябре этого года. Однако к подготовительным работам он приступил задолго до этого. Как сообщил сайту Chel.ru директор ООО «Реалим» Марк Лиф, первое, что затягивало строительство, это расселение собственников домов, расположенных на территории будущей стройки. «Это нормальное явление, – говорит он. – И мы свои обязательства по предоставлению жилья всем ранее проживавшим на участке в 5200 квадратных метров выполнили полностью. Только после этого в середине сентября на участок зашли наши рабочие».

Следующий причиной, по которой было отодвинуло начало работ, стало, по словам представителя компании «Реалим», изменение первоначальной задумки. «Учитывая, что в центре Челябинска становится все сложнее парковаться, глава города всерьез ужесточил требования по количеству парковочных мест, – отмечает г-н Лиф. – Естественно, мы поддержали его требования и полностью пересмотрели проект. На изменения и согласования во всех инстанциях ушло немало времени».

По утвержденному проекту, из общей площади строения 12 тысяч квадратных метров займет многоуровневая встроенная парковка, которая сможет разместить до 500 автомобилей работников здания. Для гостей предполагается отдельная стоянка на 150 автомобилей. По мнению Марка Лифа, для офисов и жилых помещений площадью в 28 тысяч «квадратов» этого будет достаточно.

Консалтинговые услуги «Реалиму» оказывает английская фирма Knight Frank. «Ее специалистам мы доверили разработку внутреннего пространства бизнес-центра», – добавил представитель компании-застройщика. По его словам, работы над внутренними планировками комплекса велись более полугода.

Договор о брокеридже и управлении объектом ООО «Реалим» заключило с челябинской компанией «Молния-инвест» (управляющая компания торгово-развлекательного комплекса «КУБа» – прим. автора).

«Мы планируем возвести этот бизнес-центр за 20 месяцев, – рассказывает исполнительный директор управляющей компании «Молния-инвест» Кирилл Матвеев. – Это будет два многоэтажных строения в 19 и 13 этажей, соединенных между собой общественно-деловой частью. Помимо этого в комплексе предусмотрены офисная часть и апартаменты. В общественно-деловой зоне расположатся бутики, рестораны, кофейни, SPA-центр, отделение банка, вместительный и современно оборудованный конференц-зал, просторные переговорные комнаты, банкетный зал и прочее. С 14 по 18 этажи будут роскошные пентхаусы, а остальные этажи обоих зданий отведены под офисы класса "В+"».

Руководство компании «Реалим» считает, что, несмотря на финансовый кризис в стране и его последствия, строительство комплекса удастся завершить в обозначенные сроки. «Не буду лукавить, утверждая, что кризис никаким образом на нашем проекте не отразится, – говорит Марк Лиф. – Однако на данный момент мы ведем работы за счет собственных средств. А поскольку мы частично изменяли проект специально для челябинского отделения «Внешторгбанка», в дальнейшем планируется сотрудничество с этим финансово-кредитным учреждением по привлечению инвестиций».

Другие игроки челябинского рынка девелопмента, между тем, придерживаются по этому поводу противоположного мнения. «Привлечение банковских средств на данном этапе практически невозможно, – комментирует директор управляющей компании «Плаза– ДевелопментСервис» Дмитрий Агапкин. – Под строительство банки вообще не дают кредиты уже сейчас, а ожидается еще и вторая волна кризиса, во время которой финансово-кредитные учреждения еще более ужесточат свои требования». Исходя из этого, г-н Агапкин считает, что, как только у компании «Реалим» иссякнут собственные средства, стройка будет заморожена.

Схожую точку зрения высказывает и генеральный директор инвестиционно-строительной компании «Рэкком» Игорь Емельянов. «В свете последних событий не думаю, что здание будет сдано в эксплуатацию в обозначенный срок, – говорит он. – Надеяться на банки очень рискованно, а без их поддержки завершить данный проект, на мой взгляд, нереально».

Эксперты Chel.ru отмечают также, что месторасположение в офисно-финансовой зоне Челябинска можно расценивать как «достоинство, постепенно переходящее в недостаток».

«Место под строительство на сегодняшний момент выбрано достаточно удачное, – считает г-н Агапкин. – Улица Свободы по праву стала называться офисно-финансовой зоной города – здесь наблюдается самое большое скопление офисных зданий и банков. Однако это преимущество со временем стало превращаться в недостаток: здесь слишком большое предложение деловых площадей, которое, судя по заявленным проектам, будет только увеличиваться. Соответственно, с вводом новых объектов весьма насыщенный на сегодня транспортный трафик возрастает. К примеру, в здании компании «Реалим» заявлено в целом 650 парковочных мест. При нынешних нормативах этого достаточно, но стоит подумать о том, что к имеющемуся автомобильному потоку прибавятся еще 650 единиц. Становится ясно, какая ситуация сложится на дорогах».

Единственное, что не вызвало никаких вопросов у участников рынка, так это позиционирование офисов. «Управленцы «Реалима» поступили верно, отказавшись от позиционирования офисов в классе «А», переизбыток которых сейчас наблюдается в Челябинске, – продолжает представитель УК «Плаза-ДевелопментСервис». – Наиболее востребованы в настоящее время офисы уровня «В -». Но и класс «В +» без внимания не остается».

В целом, прогнозируя развитие ситуации на рынке девелопмента, эксперты сайта предвидят неослабевающий спрос на коммерческую недвижимость. «Цены на жилую недвижимость начали снижаться уже сейчас, а в феврале-марте ожидается их очередное обрушение, – комментирует Игорь Емельянов. – А снижения стоимости недвижимости коммерческой я не жду. Во-первых, такой вид недвижимости – не просто выгодное вложение средств, но и возможность ежемесячно получать с нее прибыль. Во-вторых, в связи с финансовым кризисом практически все проекты по строительству офисных центров заморожены, значит, через некоторое время может возникнуть дефицит офисных площадей».

Если компании «Реалим» все-таки удастся реализовать проект в названные сроки, то он будет чрезвычайно востребован на рынке, считает Игорь Емельянов.