Полмиллиарда «Азии» – в безлюдном «Квартале»

В конце этого – начале следующего года в Челябинске, на улице Кожзаводской, появится новый торгово-развлекательный комплекс. В настоящее время к эксплуатации готова первая очередь ТРК с рабочим названием «Квартал», завершаются работы с подготовкой подъездных путей. Общая площадь комплекса составит 73 тысячи «квадратов». По информации брокера ТРК – «Астеры-груп» – вложения в первую очередь составят 500 миллионов рублей. Девелопер – ГК «Азия» – пока не называет ключевых операторов комплекса. Здание, по словам собственников бизнеса, соответствует всем требованиям крупных арендаторов, к тому же в Челябинске наблюдается нехватка подобных площадей. Однако в кризис розничные сети корректируют свои планы по вхождению на рынок, поэтому запуск нового ТРК будет зависеть от успешности ведущихся в настоящее время переговоров с операторами. Эксперты рынка коммерческой недвижимости Челябинска предсказывают девелоперу трудности с поиском арендаторов. Некоторые из специалистов полагают, что месторасположение «Квартала» его владельцами переоценено.

Напомним, как ранее сообщал сайт Chel.ru, о строительстве торгово-развлекательного комплекса «Квартал» было заявлено еще в конце 2007 года. Тогда организаторы проекта –группа компаний «Азия» совместно компанией-консультантом «Арбат» – разработали концепцию нового ТРК по адресу улица Кожзаводская, 96. Согласно задумке, комплекс должен был войти в проект развития торгово-офисной зоны «Строительный квартал», где, помимо торговых площадей, будут представлены отдельное офисное здание и складские помещения.

Как сообщил сайту Chel.ru президент ГК «Азия» Павел Масленников, первая очередь ТРК уже готова, сейчас решается вопрос по подъездным путям, идут согласования с ГИБДД, решаются «рабочие» вопросы. По словам владельца бизнеса, комплекс представляет из себя новое здание. «Проблема существующих ТК в Челябинске в том, что они перестроены из административных и промышленных зданий, – поясняет наш собеседник. – Новое здание отвечает всем современным требованиям крупных розничных сетей – к шагу колонн, высоте потолков и другим показателям».

Несмотря на нехватку таких площадей в Челябинске, в сложившейся экономической ситуации, по словам г-на Масленникова, операторы сдержанно относятся к выходу на рынок. Поэтому круг арендаторов нового ТРК пока не определен. «Идут переговоры с несколькими компаниями, – продолжает собеседник сайта. – Как только они завершатся, можно будет говорить о начале работы комплекса. Возможно, это произойдет в конце 2009 или начале 2010 года. Тогда же будет принято решение и о названии». «Квартал», по словам владельца «Азии», – это пока лишь рабочее название нового ТРК.

Сегодня брокериджем проекта занимается компания ASTERA St.Petersburg. Как сообщается в официальном пресс-релизе брокера, предполагаемый объем инвестиций в первую очередь ТРК «Квартал» составит около 500 миллионов рублей, весь проект обойдется девелоперу в 1,5 миллиарда. Согласно концепции проекта,«Квартал» будет позиционироваться в ценовых сегментах «средний минус» и «низкий». «За счет предложения качественных товаров по конкурентоспособным ценам мы сможем привлечь аудиторию других магазинов Челябинска, специализирующихся на строительных материалах», – уверен исполнительный директор ООО «Строительное управление 808» (входит в ГК «Азия») Анатолий Колыхалин.

Общая площадь ТРК составит 73 тысячи квадратных метров. Площади первой очереди комплекса (15 600 кв. м.), строительство которой завершается, займут магазины товаров для строительства, дома и ремонта, бытовой техники. Торговая галерея, продуктовый гипермаркет и развлекательные площади откроются для покупателей в 2012 году в составе второй очереди проекта. Между тем господин Масленников отмечает, что дальнейшее строительство и ввод в эксплуатацию последующих очередей будет зависеть от ситуации на рынке.

По подсчетам экспертов «Астеры», емкость целевой аудитории ТРК «Квартал» составляет до 500 тысяч жителей. Рядом со строящимся комплексом проходят четыре оживленные транспортные артерии Челябинска – проспекты Свердловский, Комсомольский, Победы и улица Кирова. Транспортный поток в непосредственной близости от объекта в будний день составляет около 800 автомобилей в час. Руководитель отдела проектного брокериджа ASTERA St.Petersburg Ольга Земцова считает, что у проекта вполне благоприятные перспективы. «Основные преимущества ТРК «Квартал» – удачная локация и продуманное позиционирование, – говорит она. – Комплекс получит максимальный покупательский поток благодаря грамотно составленному пулу арендаторов и расположению на месте пересечения трех крупнейших жилых районов Челябинска».

Именно на этой стадии, по мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, могут появиться сложности. Так, руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислав Ахмедзянов считает, что у проекта могут возникнуть серьезные проблемы с поиском арендаторов. «Безусловно, проект интересный, но возникает вопрос, кем из арендаторов будет заполнен новый торговый центр, – размышляет эксперт. – Некоторые городские ТЦ, которые только планируют открыться в будущем, заключили предварительные договора аренды еще три года назад. По мнению международных консультантов (LCMC, KPMG, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko), с которыми мы на днях общались на практической конференции по коммерческой недвижимости в Екатеринбурге, не стоит начинать строительство торговых центров без 40% заранее законтрактованной территории». При этом г-н Ахмедзянов отмечает, что, если запуск проекта был предопределен ситуацией и реконцепция, либо консервация в четвертом квартале прошлого года были невозможны, то можно только порадоваться за девелопера, что ему удалось закончить строительство.

Сомневаются специалисты и в успехе магазина строительных товаров, который, по сообщениям «Астеры», может появиться там в числе первых. «На мой взгляд, не целесообразно запускать торговый центр с магазина строительных и отделочных материалов, – считает директор агентства коммерческой недвижимости E.R.A. Сергей Еремеев. – В этом году в городе открылось несколько подобных крупных сетей и супермаркетов, к тому же совсем рядом находится строительный рынок. Несмотря на то, что в кризис многие затевают ремонты своих квартир, из-за большой конкуренции ожидаемого количества покупателей может не быть». Господин Еремеев полагает, что более правильным было бы сначала запустить продуктовый супермаркет, так как в том микрорайоне практически нет крупных магазинов с продуктами питания.

По мнению Станислава Ахмедзянова, проблемы у «Квартала» также могут возникнуть с пешеходной и транспортной доступностью. Эксперт считает, что в десяти минутах ходьбы от торгового центра живет и работает не более 5,5 тысячи человек. «Что касается транспортной доступности, то, думаю, создание второй полосы на Каслинской не избавит улицу от автомобильной пробки, – полагает эксперт. – В час пик по ней водители, направляющиеся в Металлургический и Курчатовский районы, будут объезжать пробку Свердловского проспекта. Кроме того, не совсем понятно, что у нового торгового центра предусмотрено в отношении парковочных мест».

Ранее на эту тему: 20.12.2007 «Быть ли городу с “Кварталом”»