Ипотеку направят в новостройки

Государство нашло новый способ поддержки ипотеки, предложив банкам предоставлять кредиты строительным компаниям на завершение «замороженных» объектов в обмен на возможность выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в этих домах и в дальнейшем рефинансировать ссуды в АИЖК. А на Южном Урале тем временем ЮУКЖСИ разработана собственная антикризисная программа ипотечного кредитования, позволяющая учитывать средства материнского капитала в качестве первоначального взноса.

«Заморозки» в сегменте ипотечного кредитования сменились робкой оттепелью, однако в сравнении с прошлым годом падение объемов кредитования выглядит катастрофичным. Согласно статистике Банка России, объем предоставленных банками населению жилищных ипотечных кредитов в первом квартале уменьшился в 4,3 раза – до 24,438 млрд рублей по сравнению с четвертым кварталом прошлого года, когда объем кредитования составил 105,056 млрд рублей; и в 6,2 раза по сравнению с первым кварталом 2008 года, когда банки предоставили кредиты на 150,759 млрд рублей.

Результатом снижения объема выданных кредитов стало снижение суммы задолженности по ипотеке: фактически объем погашения ранее выданных кредитов превысил сумму вновь выдаваемых. Так, задолженность по рублевым кредитам уменьшилась за первые три месяца на 3,7% – до 789,754 млрд рублей. В первом квартале ставки по рублевым кредитам увеличились с 14,1% до 14,6% годовых, в то время как в прошлом году средняя ставка ипотечного кредитования в российских банках составляла 12,9% годовых. Ставки по валютным кредитам составили 13,5% годовых против 10,8% в 2008 году. Таким образом, сегодня стоимость кредитов на приобретение жилья вернулась на уровень трехлетней давности. Сегодня, как отмечают представители банков, ипотечные кредиты оформляют лишь семьи, которым необходимо использовать сертификат молодой семьи или военнослужащих либо срочно решить квартирный вопрос – остальные «взяли паузу» в ожидании снижения стоимости банковских кредитов и дальнейшего падения цен на жилую недвижимость. Безусловно, сдерживающим фактором является и снижение доходов населения, неуверенность в завтрашнем дне.

С серьезными проблемами столкнулись и строительные компании: в условиях острой нехватки финансирования многие строительные объекты пришлось заморозить. По оценкам Фонда содействия развитию жилищного строительства, в апреле общая площадь недостроенного жилья в России составила порядка 57,5 млн кв.м. По расчетам вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, для завершения строительства необходимо инвестировать порядка 60 млрд долларов.

Оживить ситуацию в сегменте ипотечного кредитования и стимулировать спрос на новое жилье призван новый план поддержки жилищного строительства и ипотеки, разработанный АИЖК. Государство предлагает банкам и строительным компаниям наладить активное сотрудничество в области финансирования строительства незавершенных домов. Предполагается, что банки, предоставляя застройщикам кредиты на окончание строительства домов, незавершенных менее чем на 70%, в обмен получат возможность выдавать ипотечные кредиты на приобретение квартир в этих домах, а затем рефинансировать ссуды в АИЖК. Однако оговаривается, что строительная компания должна быть аккредитована при Фонде содействия развитию жилищного строительства и вести деятельность в соответствии с требованиями закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214). При этом продажей квартир будут заниматься как банки, так и сами застройщики. Нереализованное жилье по истечении определенного срока будет выкупаться фондом РЖС по цене 30 тыс. руб. за 1 кв.м для предоставления бюджетникам-очередникам.

«Данная схема может быть применена в регионах, – считает руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Челябинске Оксана Обогрелова. –

Нельзя с уверенностью прогнозировать, что в краткосрочной перспективе построенное жилье удастся реализовать по рыночным ценам, а для Москвы и Санкт-Петербурга фиксирование цены на уровне 30 тысяч рублей за квадратный метр может привести к тому, что по окончании проекта у застройщика попросту не окажется средств для того, чтобы расплатится по банковским кредитам. Банки будут рассматривать для себя возможность участия в такого рода проектах при наличии понятной прозрачной схемы работы и минимизации рисковой составляющей: у кредиторов должна быть уверенность, что проект будет завершен, а кредит – возвращен».

На начальном этапе планируется запустить проект в четырех государственных банках: если же сотрудничество банков и строительных компаний окажутся успешным, число банков-участников проекта может быть значительно расширено.

Безусловно, предложенная АИЖК схема открыла бы застройщикам доступ к долгожданному финансированию и позволила хотя бы завершить строительство домов. Однако банкирам идея пока кажется слишком рискованной. По словам главы представительства банка «ДельтаКредит» в Челябинске Юлии Ачкасовой, фактически в данном случае все риски возлагаются на банк, который «оказывается перед необходимостью контролировать всю стройку, что практически нереально».

На Южном Урале разрабатываются и собственные меры по стимулированию спроса на жилье в новых домах, который, по словам генерального директора Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Александра Кондрашова, в первом квартале в разных городах области снизился на 30-50%. Так, вчера ЮУКЖСИ презентовало новую схему ипотечного кредитования, которая позволяет зачесть средства материнского капитала в качестве первоначального взноса. Прежде недостающую сумму первоначального взноса по ипотеке можно было внести за счет сертификатов для молодых семей, военнослужащих и работников организаций бюджетной сферы, а средства материнского капитала разрешалось направить только на досрочное погашение ипотечного кредита.

Стандартная программа ипотечного кредитования по стандартам АИЖК предусматривает внесение первоначального взноса в размере 30% стоимости приобретаемого жилья. По новой схеме первоначальный взнос выплачивается в два этапа: семье, где появился на свет второй ребенок, достаточно накопить лишь десятую часть стоимости жилья и заключить соглашение о переводе средств материнского капитала в счет погашения ипотечного кредита. В течение трех месяцев челябинское отделение Пенсионного фонда России осуществит перевод средств, и график погашения ипотечного кредита будет пересчитан: семья может выбрать наиболее удобный вариант: сократить срок кредитования либо уменьшить размер ежемесячного платежа. По словам Александра Кондрашова, при средней сумме кредита в 1 млн 350 тысяч рублей сроком на 20 лет по ставке 14,5% годовых использование материнского капитала в качестве дополнительного первоначального взноса позволяет сэкономить на процентных выплатах около 500 тысяч рублей или сократить срок кредитования до 9 лет.

Правда, приобрести жилье по данной схеме можно лишь в домах, построенных ЮУКЖСИ. Вчера была подписана и первая сделка – семья Олоховых приобрела двухкомнатную квартиру в новом кирпичном доме в Еманжелинске. Стоимость просторной квартиры (60 кв.м.) с чистовой отделкой составила 1440 тысяч рублей, семья из собственных средств внесла первоначальный взнос в размере только 10% стоимости жилья, еще 299 тысяч рублей – сумма по материнскому сертификату – будут перечислены в течение ближайших месяцев на досрочное погашение кредита. На следующей неделе запланировано подписание еще одного кредитного договора по новой схеме. Как отметил Александр Кондрашов, с помощью материнского капитала южноуральские семьи смогут получить ипотечный кредит не только на покупку первой квартиры, но и на улучшение жилищных условий. «Разница в цене между двухкомнатной и трехкомнатной квартирой, как правило, составляет примерно 300 тысяч рублей. Получив материнский сертификат, семья может оформить ипотечный кредит и переехать в более просторное жилье, а уже через три месяца полностью погасить кредит», – говорит Александр Кондрашов. Возможно, новые схемы ипотечного кредитования, предложенные ЮУКЖСИ, действительно помогут семьям, где появился на свет второй ребенок, приобрести собственное жилье. Однако предложение рассчитано преимущественно на жителей области – в Челябинске корпорация возвела лишь один многоквартирный дом.