Ипотека без первоначального взноса – уже реальность

Челябинцы вновь рассматривают возможность приобретения жилья в кредит: темпы выдачи ипотечных ссуд вдвое превышают прошлогодний показатель. Банки снизили ставки до докризисного уровня, а ЮУ КЖСИ презентовало программу кредитования без первоначального взноса и отменило мораторий на досрочное погашение кредита.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию подвело итоги за первое полугодие: согласно статистике, в первые шесть месяцев по программе АИЖК было выдано кредитов на сумму 126 млрд рублей, что значительно лучше прошлогоднего показателя. Специалисты агентства надеются, что общая сумма выданных ипотечных кредитов за текущий год составит примерно 320-360 млрд рублей. На днях Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) внесло изменения в стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных жилищных кредитов. Главное изменение – отмена существовавшего ранее шестимесячного моратория на досрочное погашение кредитов. Снятие моратория является одним из способов либерализации кредитов для населения и повышает доступность кредитных программ. В сообщении АИЖК отмечается, что на практике в большинстве случаев агентство данный мораторий не применяет, и в некоторых программах ограничение отсутствует изначально, поэтому оно и зафиксировало новацию в общепринятых стандартах.

«Отмена шестимесячного моратория планируется в ближайшее время – ориентировочно в октябре 2010 года», – сообщает заместитель генерального директора ЮУ КЖСИ по экономике Лариса Гусак, высказывая предположение, что отсутствие моратория на погашение кредита достаточно сильно повысит интерес заемщиков к ипотечному кредитованию.

В программах ипотечного кредитования в банках срок моратория обычно составляет от трех месяцев до года, при этом зачастую предусмотрены штрафы за досрочное погашение и ограничена минимальная сумма платежа. Однако коммерческие банки пока не намерены следовать примеру АИЖК и изменять условия кредитования.

Так, в банке ВТБ24 мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита по стандартным программам кредитования составляет три месяца. Есть и ограничения по минимальной сумме погашения кредита – 15 тысяч рублей. «Отменять эти условия в связи с изменениями в стандартах АИЖК банк пока не собирается – они не смущают заемщиков, – говорит управляющий уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. – Человек, который взял ипотеку, вряд ли будет досрочно погашать кредит в течение двух-трех месяцев. А ограничение по минимальной сумме досрочного погашения продиктовано лишь тем, чтобы исключить большое количество операций с мелкими суммами».

«В продуктовой линейке банка есть продукты как с мораторием, так и без него, – рассказывает региональный директор банка DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. – Наличие моратория обусловлено экономическим фактором – выдавая кредиты, банки несут операционные расходы. Занимая деньги для выдачи кредитов у других финансовых институтов или на финансовых рынках, банки привязывают выплаты к графику поступлений платежей от заемщиков. Поскольку полная отмена моратория создает для банка условия большей волатильности поступлений от заёмщиков, то банки, как правило, будут закладывают эти риски в стоимость кредита».

Как отмечает начальник отдела обслуживания физических лиц филиала «Южный Урал» «Райффайзенбанка» Татьяна Стукалова, мораторий на досрочное погашение ипотечных кредитов был отменён по всем программам ипотечного кредитования еще в декабре прошлого года, и сегодня клиенты банка могут частично или полностью погашать ипотечный кредит без штрафов и комиссий.

«Практика показывает, что заемщики погашают ипотечные кредиты в среднем в два раза быстрее установленного срока, то есть средний фактический срок «жизни» ипотечного кредита составляет пять-семь лет, – говорит Татьяна Стукалова. – В первый год досрочные погашения проходят реже, чаще всего это достаточно крупные погашения за счет продажи другой недвижимости или иных нерегулярных поступлений – например у собственников бизнеса».

«Несмотря на то, что максимальный срок кредитования составляет 50 лет, при покупке первичного или вторичного жилья наиболее востребованы кредиты сроком на 15-20 лет, – отмечает Сергей Кульпин. – При этом заемщики традиционно рассчитываются по кредитам быстрее, однако случаи полного погашения ипотеки в первые месяцы пользования кредитом единичны».

«Наличие моратория в первый год погашения не является условием хоть сколько-то критичным для повышения доступности ипотеки, потому что абсолютное большинство ипотечных заемщиков не планируют и не имеют возможности произвести погашение в столь короткий срок», – соглашается Юлия Ачкасова.

По мнению Сергея Кульпина, недовольство ипотечных заемщиков обычно вызывает не запрет на досрочное погашение ссуды в первые месяцы, а огромные штрафы и комиссии за досрочное погашение, существующие в некоторых банках.

Сегодня в сегменте ипотечного кредитования наблюдается заметное оживление. По словам Ларисы Гусак, за семь месяцев 2010 года на приобретение жилья по Челябинской области выдано 5073 кредита на сумму 3 948,79 млн рублей, в то время как за прошлый год было выдано 4064 кредита на сумму 3 585,31 млн рублей. По словам эксперта, наибольшим спросом сегодня пользуется стандартная программа кредитования, позволяющая приобрести в кредит жилье на вторичном рынке, а также новая программа «Революция в ипотеке», в рамках которой можно оформить ипотечный займ без первоначального взноса. Процентная ставка по ипотечным кредитам составляет до 12% годовых.

Банки также констатируют рост интереса южноуральцев к ипотеке.

«Сегодня можно с уверенностью говорить о заметных проявлениях подъема спроса на ипотечные программы как со стороны заемщиков, так и возобновлением программ со стороны кредитных учреждений», – утверждает Татьяна Стукалова.

«Процентные ставки по ипотечным кредитам в рублях сейчас стремятся к докризисному уровню, а по валютным кредитам уже достигли прежних показателей, – утверждает Юлия Ачкасова. – Минимальный размер первоначального взноса также уменьшается. Кроме того, многие банки сейчас проводят различные маркетинговые акции, повышающие привлекательность ипотечных кредитов».

«Одними из главных факторов, определяющими рост обращений горожан, являются низкая процентная ставка (в том числе отсутствие дополнительных расходов) и размер первоначального взноса – это факторы доступности кредита, – говорит Сергей Кульпин. – Первостепенное значение для заемщика имеет размер процентной ставки. На фоне падения цен на недвижимость в 2009 году многие заемщики боялись брать крупные суммы ипотечных кредитов и не приобретали новое жилье, а улучшали жилищные условия, меняя однокомнатные квартиры на двух- и трехкомнатные с доплатой за счет средств ипотечного кредита».

«Для большого количества заемщиков первостепенное значение имеет размер первоначального взноса, так как платежеспособный заемщик не всегда имеет достаточно накоплений для приобретения недвижимости, что особенно характерно для молодых семей, – говорит Татьяна Стукалова. – Также немаловажное значение имеет процентная ставка, так как от неё зависит максимальная сумма кредита и, соответственно, возможности по приобретению наилучшего жилья. И наконец, ещё один важный показатель – сроки принятия решения, так как продавец квартиры, зафиксировав цену, далеко не всегда готов ждать две-три недели до получения средств».

Одновременно с ростом числа выданных ссуд в АИЖК отмечают и снижение доли просроченных кредитов, хотя и незначительное. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам, реструктурированным АРИЖК, составляет 8,4%, приводит слова генерального директора агентства Андрея Языкова РИА «Новости». При этом на просрочку свыше 90 дней приходится 2,1%, от 60 до 90 дней – 1,9%, от 30 до 60 дней – 4,4%. Уровень просрочки по кредитам, реструктурированным АРИЖК, существенно ниже, чем по кредитам, которые банки реструктурируют самостоятельно.

«В наш портфель попадают кредиты, выданные людям с единственным жильем,– поясняет низкий уровень просрочки Андрей Языков.– И как только заемщик перестает платить, тут же возникает риск потери жилья – дальнейшие транши стабилизационного займа ему попросту не перечисляются».

Андрей Языков также указывает, что более высокий уровень просрочки по кредитам, реструктурированным банками самостоятельно, объясняется менее льготными условиями банков – у большинства кредитных организаций период реструктуризации существенно меньше, а значит, заемщику сложнее восстановить прежний уровень дохода.

«В течение периода помощи нагрузка на заемщика существенно снижена, и это позволяет ему успешно исполнять свои обязательства, сложности с обслуживанием испытывают менее 7% заемщиков,– говорит Андрей Языков.– По окончании периода помощи заемщику надо гасить и основное ипотечное обязательство, и выданный нами стабилизационный заем, что может оказаться не под силу, если семья не смогла восстановить свои доходы в докризисном объеме или если в семье появились дополнительные иждивенцы, что может быть связано с рождением детей, переездом родителей».

Статистика АРИЖК показывает, что 25% заемщиков по окончании периода реструктуризации продолжают успешно погашать кредит, еще для 70% заемщиков уплата ежемесячных взносов сопряжена с некоторыми сложностями и задержками, однако они не соблюдают установленный график, и лишь у 5% заемщиков возникают серьезные сложности с погашением ипотечного кредита.

По словам главного экономиста УК «Финам менеджмент» Александра Осина, наблюдаемая ситуация и прогнозы АИЖК соответствуют тренду показателя объема новых выдаваемых ипотечных кредитов. «Проблема в том, что параллельно довольно активно идет процесс закрытия ипотечных кредитов. Доля просроченных ссуд в российских банках, даже по официальным данным, продолжает расти, составив на 1 июля 2010 года 3,6% при том, что на начало года показатель составлял 2,9%».

По мнению эксперта, после «кредитного шока» банки будут еще как минимум еще пару лет реструктурировать балансы, а темпы роста кредитования в ближайшие годы останутся далеки от докризисных. Принимая во внимание также практически десятикратное снижение темпов роста реальных доходов населения в период кризиса по сравнению с годами кредитного бума, накопленная задолженность по предоставленным жилищным кредитам, по словам аналитика, вырастет еще на 5-15% процентов до конца следующего года.