В Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки объявили о сокращении сроков строительства микрорайона «Парковый». Это стало возможным благодаря партнеру КЖСИ и новому застройщику – инновационной девелоперской компании «Гринфлайт». Ее возглавляет Дмитрий Карабинцев, занимавший ранее пост генерального директора ОАО «ЮУ КЖСИ». В интервью для сайта Chel.ru он рассказал о бизнес-идее «Гринфлайта», которая заключается в развитии на Южном Урале масштабных жилых сообществ с единой концепцией, инфраструктурой и брендом. «Парковый» стал первым таким проектом.
– Дмитрий Анатольевич, за время работы генеральным директором ЮУ КЖСИ вы практически не давали интервью, а ваш уход на фоне позитивных изменений в компании стал полной неожиданностью, но также был оставлен без комментариев. Не пришло ли время раскрыть интригу?
– Собственно, нет никакой интриги. За последний год Корпорация, объективно, стала одним из ведущих застройщиков и ипотечных операторов в Челябинске, заметным как по скорости и масштабу операций, так и по неординарности способов продвижения своих продуктов. Если в 2010 году ЮУ КЖСИ ввела в эксплуатацию одну тысячу квадратных метров жилья, то в этом году на сдачу выходит примерно сто тысяч метров и столько же будет в 2012 году. Если в прошлые годы Корпорацией ежемесячно выдавалось ипотечных займов на сумму в пятнадцать–тридцать миллионов рублей, то сегодня эта цифра приблизилась к двумстам миллионам.
Сложилась высококлассная творческая команда менеджеров, бизнес-процессы в компании регламентированы, а ключевые направления закрыты талантливыми специалистами. В такой момент ты, как руководитель, теряешь драйв в работе. Пройдя с компанией через период трансформации, ты постоянно находишься на эмоциональном пределе, и когда наконец появляются искомые результаты, то приходит и эмоциональный спад. Тогда требуется новый вызов, новое дело, которому сможешь отдаться. Так появился «Гринфлайт».
– Можно подробнее о компании?
– «Гринфлайт» – классическая девелоперская компания, в которой идея специализации доведена до абсолюта. Мы верим в модель бизнеса, в которой каждый делает только то, в чем обладает уникальными компетенциями, а остальное передает на аутсорсинг. В этой логике, застройщик определяет коммерческий замысел проекта и концепцию строительства, разрабатывает ключевые элементы бренда, обеспечивает источники финансирования и риск-менеджмент проекта, наконец, задает параметры продвижения и продаж, а остальные составляющие строительного бизнеса покупает на свободном рынке. Тогда вы можете привлечь в проект те компании, которые дают самые лучшие результаты в своем сегменте, и вместе сделать красивый проект.
Бизнес-идея «Гринфлайта» – комплексное развитие масштабных мультиформатных жилых сообществ с единой концепцией, сопутствующей коммерческой недвижимостью и инфраструктурой для комфортного проживания людей, включающей начальные школы, детские сады, торговые центры и зоны отдыха. Собственно, это то, что мы продвигали в «Парковом» еще в формате ЮУ КЖСИ, на этом планируем делать акцент во всех своих будущих проектах, в том числе и в «Парковом», который теперь реализуется совместно «Гринфлайтом» и ЮУ КЖСИ.
– Насколько масштабный бизнес планирует вести «Гринфлайт» в Челябинске?
– Сегодня, в разной степени готовности, в работе находятся проекты по строительству более чем одного миллиона квадратных метров жилья, основная часть из них – в Челябинской области. Для челябинского рынка это большая цифра, для федерального масштаба – весьма средняя. Но именно в привлечении игроков федерального уровня в девелоперские проекты Челябинска мы видим одну из своих задач, подразумевая не только инвестиции, но и технологии.
– Привлечение инвестиций – основное конкурентное преимущество «Гринфлайта»?
– Преимущество, безусловно, важное для девелопера, но не основное. Мы достигли принципиальных договоренностей с крупными профессиональными инвесторами рынка недвижимости о вхождении в капитал компании и совместной реализации проектов в Челябинске. Наш город – перспективный рынок, и он достоин красивых проектов и свежих идей в строительстве.
В сотрудничестве с ЮУ КЖСИ, безусловно, инвестиции тоже сыграли свою роль. Когда Корпорация начинала строить «Парковый», то предполагалось, что это пятилетний проект. Однако в процессе работы возникли мощные стимулы резко сократить сроки строительства и пригласить в проект партнера.
В «Парковом», мы постоянно работали над конкурентными отличиями микрорайона и таким образом определяли для себя набор задач. В какой-то момент стало понятно, что для наших покупателей критически важно, сколько времени им придется жить в условиях стройплощадки, соответственно, появилась задача минимизации для жителей издержек соседствующей стройки и радикального сокращения сроков строительства. Но если вы имеете проект с пятилетним финансовым планом, подкрепленный соответствующими источниками финансирования, то довольно непросто его изменить и реализовать в два года.
Это требует мобилизации дополнительных ресурсов, сил проектировщиков и строительных компаний, а также предполагает значительные дополнительные инвестиции. Иногда этого можно достичь увеличением финансового рычага, но для консервативной Корпорации уровень кредитования сегодня и так достаточно агрессивен. Кроме того, осенняя волатильность финансовых рынков значительно осложнила возможности по привлечению кредитных ресурсов. Снижение рисков и перераспределение финансовой нагрузки стало еще одним стимулом для Корпорации по привлечению в проект партнера, способного быстро мобилизовать финансовые ресурсы и вести строительство в еще более сжатые сроки, при этом близкого по духу и комфортного для Корпорации. Таким партнером стал «Гринфлайт».
– Есть особые условия, повышающие для Корпорации комфортность сделки?
– Такие условия есть, но мы не воспринимаем это как проблему. Наверное, в силу точного и полного взаимного понимания. Например, Корпорация, передав нам функции застройщика и выступая в строительстве следующих очередей домов в качестве соинвестора, потребовала беспрецедентных полномочий по текущему контролю как за ходом строительства, так и за расходованием средств. В результате мы открыли для Корпорации абсолютно все наши балансы и бюджеты по проекту, а функции строительного контроля и технического надзора передали в специализированное дочернее предприятие Корпорации. Строительный контроль – это профессиональная услуга, нам пришлось за нее еще и заплатить. В итоге мы стали абсолютно прозрачными и сильно зависимыми от ЮУ КЖСИ в этом проекте.
Но если вы хотите сделать все аккуратно и в строгом соответствии с подписанными договорами, если вам нечего скрывать от своего партнера, то почему такая открытость должна вам мешать? С другой стороны, для инвесторов и дольщиков такое избыточное проникновение ЮУ КЖСИ в дела своего партнера только добавляет уверенности и снижает риски, что весьма кстати в текущей ситуации нагнетаемого информационного фона по якобы очередному экономическому кризису.
– Вы полагаете, что эти страхи беспочвенны и кризиса не будет?
– С осени 2007 по лето 2008 года профессиональные инвесторы максимально выводили в кэш свои активы. В аналогичных шагах будет смысл и в 2017 году, но не раньше. И это имеет очень простое, но эффективно работающее объяснение – цикличность экономики, про которую вам расскажет второкурсник любого экономического факультета. Десятилетние циклы – одни из самых надежных и стабильных в экономике. И если вы знаете об их существовании, даже не утруждая себя пониманием природы циклов, то кризисы для вас будут приходить точно по расписанию.
Пожалуй, единственное, что напрягает при оценке текущего состояния российской экономики, так это слабая устойчивость и ликвидность банковской системы России. Значительно возросший объем кредитов, выданных системой в целом, имеет не самую устойчивую основу, поскольку лишь на треть фондируется из консервативных депозитов населения. Соответственно, готовность банков перекредитовывать своих клиентов, не способных погашать кредиты, будет напрямую определяться перетоками иностранного капитала и возможностями Центрального банка по их сглаживанию. А значит в случае негативного сценария развития ситуации на внешних рынках в банковских балансах могут появиться огромные дыры. Однако учитывая, насколько осторожна и взвешенна политика Банка России в последнее время, можно ожидать, что население и эту проблему если и ощутит, то очень косвенно.
– Кризиса не будет, вы шутите?
– Да, уж какие шутки! Кризис 1987–88 годов привел к крушению Советского Союза, кризис 1997–98 годов хорошо запомнился россиянам по жесткому дефолту в августе 1998 (хотя проблемы в финансовом мире начались еще осенью 1997 года с кризиса в странах Юго-Восточной Азии и поочередного падения их валют), кризис 2007–08 годов еще отчетливо памятен для всех. Следующий серьезный системный кризис, действительно парализующий реальный сектор экономики, должен быть не ранее 2017 года, все остальное можно отнести к обычным проявлениям финансовой турбулентности и спекуляциям, не имеющим отношения к жизни большинства людей.
– Возвращаясь к вопросу о конкурентных отличиях «Гринфлайта», в чем они?
– Думаю, в самой бизнес-идее, которая пока не типична для Челябинска. Мы планируем развивать масштабные жилые сообщества с единой концепцией, инфраструктурой и брендом. «Парковый» – первый такой проект. Это не просто квартиры в новых домах, а современный микрорайон, объединяющий жителей в сообщество, в котором им будет комфортно вместе.
– Звучит настолько же привлекательно, насколько и непонятно. В чем суть?
– Для каждого человека покупка квартиры – очень ответственный шаг. Принимая это решение, вы взвешиваете множество факторов: роза ветров, количество шагов от дома до леса и детского садика, удобство маршрута до работы, близость торговых центров, и многое другое, важное именно для вас.
Если вы имеете дело с качественным проектом, то кроме вас всем вышеперечисленным озабочен еще и девелопер, и в своих решениях он постарался максимально угадать ваши потребности. Тогда вас не беспокоят и такие «мелочи», как удобство и функциональность планировок, поскольку результаты работы застройщика и проектировщика вас действительно устраивают.
В таком проекте конкурентная цена за квартиру не нивелируется упрощением или полным исключением отделки. Напротив, вы получаете квартиру качественную и красивую, над которой дизайнеры потрудились не только в эскизах, но и ведя авторский надзор строительства. Землю под социальные объекты застройщик отмежевал и передал городу еще на этапе работы над «проектом застройки», а не оставил себе «на всякий случай, про запас». И многое другое – те, всем известные «кирпичики», которые необходимы, но не достаточны, чтобы сложился красивый качественный проект. Это функциональная составляющая бренда.
Но есть и другие составляющие, не менее значимые, например, социальная. Ваши отношения с застройщиком должны быть честными. Если вы покупаете квартиру на этапе строительства, то вполне вправе рассчитывать на беспроцентную рассрочку платежа, ведь в таком случае застройщик в меньшем объеме отвлекает собственный или привлекает заемный капитал, имеющий стоимость. Есть и другие азбучные вещи: ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве» является единственной легитимной основой отношений застройщика и покупателя недвижимости, поскольку держит в тонусе первого и надежно защищает права последнего.
Наконец, здорово, если социальная среда покупателей квартир складывается однородной, а мы уверены, застройщик в состоянии на это влиять, разумеется, если не пытается «выжать» прибыль из каждой возможности. Таким образом, социальная составляющая бренда микрорайона необходима, но тоже не достаточна, чтобы проект получился качественным и красивым.
– Разве это не все элементы удачного строительного проекта?
– Мы, действительно, много усилий тратим и на функциональную, и на социальную составляющие, поскольку считаем их необходимой основой. Но для нас очень важны эмоциональная и духовная составляющие, и это то, в чем мы хотим быть полностью искренними с покупателями.
Например, в договорах по квартирам в «Парковом» нет ни слова о специальных средствах безопасности, которые мы планируем установить по всему микрорайону. Про это не говорили менеджеры, оформляя сделки, мы не продавали эту услугу, она ничего не будет стоить «парковчанам». Но мы оборудуем все подъезды и основные пешеходные маршруты камерами видеонаблюдения с выводом на мониторы круглосуточных дежурных, способных оперативно реагировать на некорректные ситуации. Проект «Парковый – территория безопасности» – один из сюрпризов, которые мы приготовили для жителей. Или, например, наше участие совместно с администрацией города Челябинска в обеспечении максимально быстрого строительства детских садиков в микрорайоне. Мы отвлекаем значительные ресурсы, и это не сможет принести прибыли, но эмоции наших жителей – молодых родителей – не менее важны.
– С эмоциями разобрались. А духовная составляющая – что это?
– Ну, например, коллективы Корпорации и «Гринфлайта» имеют общее увлечение – танцы. Это очень позитивно и подходит абсолютно для любого возраста. Можно сказать, танцевальное движение в Челябинске за последнее время сделало прорыв. Если говорить на примере «Паркового», то это молодой и прогрессивный район, и нам нравится идея открытия там школы танцев, для этого мы уже провели несколько конструктивных переговоров с потенциальными партнерами. Танцы – одна из ценностей, которыми мы хотим поделиться с «парковчанами».
Или, например, выгул собак. Мы начали работу по согласованию на одной из полян леса специального комплекса для выгула собак. Если к нехитрому инвентарю, который мы планируем установить в этом комплексе, добавить немного взаимного уважения жителей, то мы решим вечный конфликт «собачников» и «несобачников», а также уберем четвероногих друзей с детских площадок и дворов. Вроде мелочь, но ценности такого взаимного уважения, уверены, будут близки жителям «Паркового».
– Какова будет политика ценообразования, уже можно что-то конкретно сказать?
– Если вы имеете в виду «Парковый», то мы обеспечили полную преемственность всех программ и обязательств Корпорации по отношению к покупателям. Более того, по «Парковому» эксклюзивное право по продаже квартир мы сохранили за Агентством недвижимости КЖСИ. Это понятный и надежный партнер, услуги которого для нас недешевы, но сводят к минимуму риски всех сторон по сделкам.
– Удачи вам и побольше красивых домов и проектов!
– Спасибо.
