Ипотека с опережением

Российский менталитет отличается от западного: если среднестатистического американца не пугает мысль выплачивать закладную за дом в течении двух, а то и трех десятков лет, то добропорядочные россияне стремятся расплатиться досрочно. В значительной степени это относится и к ипотечным кредитам. Надзорные органы всерьез заинтересовались, как часто и из каких источников россияне в сжатые сроки рассчитываются по долгосрочным кредитам на приобретение недвижимости.

Банк России выпустил указание «О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов», согласно которому российские банки обязаны до 25 апреля 2007 года предоставить данные об операциях по досрочному погашению займов. Указание разработано в соответствии с Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002–2010 годы «в целях расширения информации об ипотечных жилищных кредитах, оценки объемов и источников их досрочного погашения». Надзорный орган затребовал у банков сводную информацию по досрочным платежам по ипотечным кредитам за прошедшие два года, равным образом это относится к случаям, когда заемщик самостоятельно выплатил кредит досрочно, а также когда займ был погашен ранее оговоренного срока в связи с переуступкой прав требований или получением субсидии. Указание Банка России направлено в Министерство юстиции для регистрации и вступит в силу через десять дней после опубликования в «Вестнике Банка России».

Сегмент ипотечного кредитования начал активно развиваться лишь несколько лет назад и достаточно подробной статистики о том, как заемщики погашают займы, еще не собрано. Неоднократно отмечалось лишь, что ипотечные ссуды являются наиболее безопасной кредитной операцией: доля просрочек по выданным ссудам находится в пределах допустимой погрешности.

«Невозвраты по ипотечным кредитам единичны, доля же просроченных кредитов составляет всего 0,1 %, это очень неплохой показатель, – отмечает заместитель председателя правления ОАО «Челябинвестбанк» Татьяна Васик. – По федеральной программе ипотечного кредитования выдвигаются достаточно жесткие требования. Во-первых, заемщик обязан заплатить первоначальный взнос. Во-вторых, доля, которую он вносит, не может превышать 35 % от совокупного дохода. В собственных ипотечных программах банков заложены несколько большие риски, но и по ним просрочек практически нет. Люди, покупающие квартиру в кредит, настроены серьезно».

Причиной пристального внимания Банка России к сбору статистической информации о досрочном погашении ссуд, по мнению генерального директора «Интерфакс-ЦЭА» Михаила Матовникова, могло стать желание выявить источники поступления средств. Как известно, в последнее время многие банки стали предлагать услуги по рефинансированию ипотечных ссуд, в рамках которых клиент может получить заем на более выгодных условиях. «Вполне возможно, Банк России хочет выяснить, насколько востребован механизм перекредитования», – полагает Михаил Матовников.

Еще несколько лет назад, когда ипотека еще не приобрела массового характера, состоятельные граждане ее использовали как способ не «светиться» в налоговых органах: оформляли кредит, покупали жилье, а потом быстро расплачивались – формально получалось, что жилье приобреталось на заемные средства. Как известно, до 2004 года согласно Налоговому кодексу граждане России были обязаны декларировать крупные покупки и указывать источники дохода, затем норму отменили, однако сейчас Федеральная служба по финансовому мониторингу имеет право проводить проверку расходов граждан в том случае, если у нее есть подозрения в отмывании доходов, полученных преступным путем. Впрочем, по мнению Михаила Матовникова, «в последнее время состоятельные граждане перестали использовать ипотеку в качестве способа избежать пристального внимания государства».

«Ипотечное кредитование в России, и в Челябинской области в частности, относительно среднего срока ипотечного кредита существует недавно, – говорит директор филиала «Южный Урал» «Райффайзенбанка» Шухрат Собиров. – Поэтому о статистике досрочного погашения займов говорить достаточно сложно, однако клиенты всегда интересуются возможностью досрочного гашения при получении консультации. Рефинансирование ипотечных кредитов – продукт сравнительно новый, поэтому пока сделок немного, но интерес населения растет очень интенсивно. Достаточно много потенциальных клиентов обращается за профессиональными консультациями. Говорить об абсолютных цифрах пока также преждевременно».

По словам Шухрата Собирова, в прошлом году в Уральском федеральном округе с использованием ипотеки осуществлялось около 3 % сделок на рынке недвижимости, тогда как в Москве этот показатель составлял 8-10 %. Сегодня есть все основания утверждать, что число оформленных ипотечных кредитов за год существенно подросло.

«В Челябинской области созданы все условия для наращивания темпов ипотечного жилищного кредитования и рефинансирования ипотечных кредитов, – полагает Татьяна Васик. – Дальнейший рост будет зависеть от роста объемов строительства, предложений на рынке первичного жилья и, разумеется, платежеспособности граждан за счет сокращения «серых» схем по выплате заработной платы».

Средние показатели ипотечной сделки в Челябинске на сегодняшний день таковы: срок кредита составляет 15 лет, сумма – около 1,2 миллиона рублей. Наибольшей популярностью, безусловно, пользуется недвижимость на вторичном рынке, что связано, однако, не столько с предпочтениями челябинцев, сколько с нежеланием банков выдавать кредиты под строящееся жилье. Среди основных тенденций на рынке ипотечного кредитования эксперты выделяют расширение ипотечной продуктовой линейки, а также смягчение условий: снижение процентных ставок, увеличение сроков кредита, что заметно отражается на размере ежемесячного платежа. Однако многие заемщики, оформляя ипотечный кредит на 15-20 лет, все же стремятся погасить его как можно скорее, в течение 5-8 лет, что часто идет в ущерб семейному отдыху и полноценному питанию. По словам Шухрата Собирова, для 10-летнего кредита наиболее вероятно досрочное погашение в 7 лет, а для 15-летнего кредита – 10-11 лет.

«Досрочное погашение ипотечного кредита действительно выгодно для заемщика, так как позволяет сэкономить на выплате процентов, если, конечно, за досрочное погашение ссуды не взимается комиссия, – комментирует челябинский бизнес-аналитик Дмитрий Гребенюк. – Сэкономить на процентных выплатах можно и за счет процедуры перекредитования. Однако финансово грамотный человек, скорее всего, предпочтет выгодно инвестировать временно свободные деньги, а не направлять их в счет погашения кредита».