Виктор Лебедев, генеральный директор ЗАО «Энергоинвест»: «Эта премия – «Оскар» в области коммерческой недвижимости»

Челябинский бизнес-дом «Петровский» стал лауреатом федеральной премии в области офисной недвижимости Commercial Real Estate AWARDS-2007 в номинации «Регионы России. Бизнес-центр класса "А"». Об этом было объявлено 16 июня 2007 года в Сочи, где состоялась торжественная церемония награждения.

Главной наградой конкурса стал трехкилограммовый «Золотой кирпич» авторской работы с указанием серийного номера уникального изделия и диплом. По его образцу будет изготовлена именная вывеска, которую разместят на входе в лучший бизнес-центр класса «А» – бизнес-дом «Петровский».

Вернувшийся с церемонии награждения генеральный директор ЗАО «Энергоинвест» Виктор Лебедев рассказал сайту Chel.ru о том, как он воспринял победу на престижном конкурсе и почему рынок офисной недвижимости Челябинска в скором времени ожидает перенасыщение.

– Премия Commercial Real Estate AWARDS – это своего рода «Оскар» в области российской коммерческой недвижимости. Она была учреждена несколько лет назад с целью поощрения лучших профессионалов в области строительства, развития и управления коммерческой недвижимостью. Организатором выступает издательский дом Impress media, выпускающий в России журнал Commercial Real Estate. Это на сегодня единственное специализированное издание, которому в одинаковой степени доверяют девелоперы России и иностранные инвеcторы. Таким образом, журнал способствует созданию благоприятного имиджа российского рынка и продвижению его инвестиционных возможностей.

– Как была организована процедура голосования и отбора номинантов?

– Участвовавшие в этом престижном конкурсе объекты проходили очень серьезную процедуру отбора. В целях обеспечения объективности и беспристрастности голосования организаторы применили двухуровневую систему судейства – on-line-голосование экспертов в первом туре и очная презентация во втором. Итоги конкурса подводил один из мировых лидеров среди аудиторских и консалтинговых компаний Deloitte&Touche.

– Сколько участников боролось за симпатии такого беспристрастного жюри?

– Всего за соискание федеральной премии 2007 года соперничали более 50 объектов недвижимости из российских регионов от Калининграда до Новосибирска. Москва была выведена в отдельную группу, что объяснимо. По уровню развития коммерческой недвижимости столица опережает провинцию на несколько лет. По регламенту в конкурсе могли принимать участие объекты коммерческой недвижимости, введенные в эксплуатацию или открывшиеся в предыдущем году.

Среди участников мероприятия были собственники, управляющие и топ-менеджеры профильных компаний, представители органов власти из регионов России, инвесторы, консультанты. На церемонии побывали гости из США, Великобритании, Австрии, Германии, Голландии, Швеции.

В каждой из четырех номинаций: офисная, многофункциональная, торговая и индустриальная недвижимость – были определены свои лауреаты. В области офисной недвижимости в номинации «Регионы России» уже второй год подряд лучшим стал бизнес-центр класса «А», расположенный в городе Челябинске. Прошлогодний успех офисного центра «Аркаим-плаза» повторил наш бизнес-дом «Петровский».

Интрига сохранялась до самого последнего момента. Голоса, отданные за номинантов считала компания Deloitte&Touche, а сами эксперты не знали, кто победил. Даже представители Commercial Real Estate только расписались в сертификате, узнав имена победителей во время церемонии вручения наград.

– Как вы восприняли победу?

– Это очень престижная награда. Кроме того, премия Commercial Real Estate AWARDS-2007 – это признание работы регионального девелопера международным сообществом. Ее получение можно сравнить с входным билетом в элитный клуб мировых девелоперских компаний. С другой стороны, эта премия свидетельствует и о высоком уровне развития рынка офисной недвижимости Челябинска и инвестиционной привлекательности города. Об этом, кстати, говорили участники инвестиционного тура по городам России, который проходил в рамках конкурса и предшествовал церемонии награждения. Первым из городов, которые посетили иностранные участники, был Челябинск.

– Какое впечатление произвел город на иностранных инвесторов?

– На пресс-конференции участники тура очень хорошо отзывались о перспективах нашего города. И основания для таких утверждений есть. Ведь по уровню развития офисной недвижимости мы опережаем многие города-миллионники. Челябинский рынок офисной недвижимости демонстрирует небывалые темпы роста. За последние два-три года в городе открылись такие знаковые объекты, как офис-центр «Мизар», бизнес-дом «Славянский» и «Петровский», бизнес-центр «Аркаим-плаза». В стадии завершения находится «Челябинск-Сити» и «Павловский». И хотя, по мнению экспертов, в центре города до сих пор наблюдается дефицит качественных офисных помещений, отвечающих мировым стандартам, рынок офисной недвижимости близок к насыщению.

Так, с учетом вводимых в 2007 году объектов доля класса «А» среди всех объектов офисной недвижимости будет составлять 13%. Это очень значительный показатель, в Екатеринбурге он, к примеру, составляет только 3%.

Интерес институциональных инвесторов к региону стремительно растет. Москва и Петербург им уже не так интересны. Сегодня они осваивают соседний Екатеринбург и смотрят, куда же им двигаться дальше. Для таких инвесторов Челябинск представляется перспективным местом приложения усилий и вложения капиталов.

– Чем приглянулся «Петровский»?

– Эксперты высоко оценили не только архитектурную уникальность бизнес-дома «Петровский», его инженерные решения, комплекс предоставляемых услуг, эффективность управления, социальную значимость для города, но и его потенциал.

Еще на предварительном этапе конкурса «Петровский» выбился в лидеры как мультифазный объект, расположенный в центре города в составе парка офисов. Высокую оценку получила сама концепция здания, которая, согласно нашему замыслу, позволяет на протяжении многих лет поддерживать высокую категорию здания за счет проведения реконструкций. Ведь любой высококлассный офис с годами устаревает, и в этом случае его судьба – или перейти в класс «В», или пройти через рестайлинг. Мы хотим, чтобы «Петровский» долго оставался офисом класса «А». Поэтому «Энергоинвест» сегодня продолжает работы по улучшению фасада здания, технических и интерьерных решений. Меняем подсветку здания, увеличиваем парковку. Будет обновлена и внутренняя отделка помещений. Таким образом мы хотим придать офисному центру более дружелюбный, менее пафосный облик. На «Петровский» будет работать вся инфраструктура недавно возведенного бизнес-дома «Павловский». Оба здания связаны в единый комплекс на уровне третьего этажа.

Сама концепция «Парка офисов» предполагает возможность с комфортом проводить здесь все отведенное на работу время, не испытывая ни в чем недостатка. Наша цель – создать комфортную среду, в которой человек мог бы жить, отдыхать и развлекаться.

Через несколько лет в уже существующий комплекс вольется «Сити-Пойнт». Этот офисный центр с гостиницей мы планируем возвести на противоположном берегу Миасса. С «Парком офисов» он будет соединен пешеходным мостом.

– Идею «Сити-Пойнт» вы презентовали уже достаточно давно.

– Проект уникальный, но и сложный с технической точки зрения. Эта площадка на берегу реки не случайно не застраивалась в течение многих лет. Здесь сосредоточено огромное количество сетей, канализационных коллекторов. Многие из них были построены в 40-60 годах и давно отслужили свой срок. Кроме того, каждый из них имеет свою охранную зону, в пределах которой строительство запрещено.

Эти обстоятельства мы вынуждены учитывать при подготовке проекта застройки. Сегодня «Энергоинвест» готовит проект выноса коммунальных сетей из этого района, решая таким образом главную проблему, которая мешает началу строительства «Сити-Пойнта». Стоимость этих работ – около ста миллионов рублей. Мы как девелоперы берем эти расходы на себя.

– Городские власти поддерживают «Энергоинвест» в реализации этого проекта?

– Конечно. Поскольку его воплощение скажется на улучшении привлекательности городской среды в целом. Проект несколько раз переделывали. Значительная часть внесенных в него изменений касалась сетей. Их вынос за пределы строительной площадки, с одной стороны, скажется на стоимости проекта, но с другой, позволит построить на этом месте более достойный объект.

– Сколько составят инвестиции в строительство комплекса «Сити-Пойнт»?

– Проектная площадь «Сити-Пойнт» – 120 тысяч квадратных метров. Таким образом, при стоимости квадратного метра в черновой отделке около 2 000 долларов вложения в проект должны составить около 240 миллионов долларов. Это будут собственные средства компании.

– Вероятно, получение премии Commercial Real Estate AWARDS-2007 ко многому вас обязывает?

– Прежде всего, к более профессиональной работе на рынке. Мы понимаем, что любой офисный объект – это не только стены, интерьеры, но и обслуживание, атмосфера, царящая в нем. Поэтому «Энергоинвест» принял решение полностью отказаться от управленческих функций и сосредоточиться на девелоперской деятельности. Управление всеми нашими объектами мы на сегодня уже передали управляющей компании «САН-Плаза».

Привлечение сторонней профессиональной компании, на мой взгляд, оправдано. Теперь решение многих проблем, в частности, доступа на объект, будет решаться на более высоком уровне.

– Некоторое время назад ваша компания выступила с инициативой принятия новой региональной классификации офисной недвижимости.

– Она была презентована в конце марта. А на конференции в рамках церемонии Commercial Real Estate мы получили возможность рассказать о ней участникам рынка из других регионов.

– Как профессиональное сообщество восприняло вашу инициативу?

– Инициативу «Энергоинвест» по разработке регионального классификатора поддержали управляющие компании «Мизар» и «Плаза Девелопментсервис», которая работает с челябинским бизнес-центром «Аркаим-плаза».

Базой для него стала действующая московская классификация, разработанная в конце 2006 года. При этом новую классификацию компания «Энергоинвест» предложила распространить на весь Уральский федеральный округ.

Профессиональное сообщество очень живо восприняло нашу инициативу. Наша идея заключается в том, чтобы адаптировать некоторые из требований московской классификации к тем реалиям, в которых сегодня живут и развиваются регионы.

С учетом конструктивных замечаний и предложений классификация будет доработана и направлена на рассмотрение в ведущее всероссийское объединение профессиональных управляющих и девелоперских компаний в сфере коммерческой недвижимости – Гильдию управляющих и девелоперов. Думаю, осенью этого года она будет принята.

– На ваш взгляд, как сегодня чувствует себя рынок офисной недвижимости Челябинска?

– Сегодня в Челябинске строится около 120 тысяч квадратных метров офисных помещений. Существующая потребность рынка, по нашим оценкам, ограничивается 30 тысячами квадратных метров вновь возводимых площадей. Такая ситуация ведет к тому, что уже в 2008 году произойдет стагнация рынка. Некоторые офисные центры будут пустовать, в выигрыше окажутся профессиональные участники девелоперского рынка, проиграют те, для кого офисная недвижимость на нынешнем этапе является факультативным бизнесом.

Предвидя подобную тенденцию на рынке, мы сегодня пересматриваем проекты тех офисных зданий, общая идея которых была сформулирована несколько лет назад.

С другой стороны, в Челябинске уровень обеспеченности офисными помещениями – около 40 квадратных метров на жителя. В Екатеринбурге этот же показатель составляет 200 квадратных метров на человека. Есть куда двигаться. Но бизнес в Челябинске сегодня растет заметно медленнее, чем в столице Урала. И, к моему сожалению, бурное развитие делового сектора Екатеринбурга сегодня не оказывет синергетического влияния на Челябинск.

Увы, но мода на хорошие офисы возникает медленно. Челябинский бизнес консервативный и неамбициозный по своей природе. Довольно крупная компания в Челябинске может располагаться на какой-то помойке. Не наблюдается и притока в Челябинск крупных федеральных и иностранных арендаторов.

Тем не менее челябинский рынок офисной недвижимости живет и, как показывает победа «Петровского» на Commercial Real Estate AWARDS-2007, достаточно успешно развивается. В настоящее время мы ведем переговоры с местными участниками рынка по поводу создания саморегулируемой организации девелоперов. Она должна стать площадкой для решения насущных вопросов и обмена опытом. Думаю, такая структура будет способствовать росту профессионализма участников рынка. И совместными усилиями мы сумеем сделать Челябинск городом удобным для жизни.

Бизнес-дом «Петровский» – второй объект в составе комплексной застройки «Парк офисов», элитного делового квартала Челябинска. Здание расположено в исторической части города на улице Труда с видом на реку Миасс. Построенное в 2006 году здание в архитектурных традициях стиля «модерн» начала XX века считается одной из «визитных карточек» областного центра. В ходе его строительства был выполнен комплекс работ по благоустройству поймы реки Миасс путем сооружения набережной в границах бизнес-дома.
Общие характеристики:
Площадь здания – 9 600 кв. м.
Этажность – пять этажей, цоколь и мансарда.
Класс здания – «А» класс.
Управляющая компания – ООО «САН-Плаза».
Современные инженерно-технические системы – центральная система кондиционирования, лифты производства фирмы Kone, интегрированная система контроля доступа, оптоволоконные каналы связи.
Парковка – двухуровневая во дворе здания, наземный гостевой паркинг.
Транспортная доступность – расположен в центральном районе города рядом с основными магистралями.
В числе арендаторов «Петровского» компания ТЕЛЕ2, «Банк Москвы», «ТрансИнвестКом», «УРСА-Банк», банк «Петрокоммерц», «МДМ-Банк», «ИСТ-Капитал», Факторинговая компания «Еврокоммерцтранст», «Уралкабель», «Би-Краут» и другие.

<