«Большая деревня»: есть ли жизнь за городом?

В ближайшие два года в Челябинске ожидается бум загородного строительства. По данным участников рынка, на разных стадиях реализации сегодня находятся порядка двадцати пяти проектов строительства загородных поселков. Как отмечают эксперты, одним из главных рычагов развития рынка загородного жилья по-прежнему остается дефицит свободных площадок в черте города. При этом они не исключают, что через несколько лет челябинские девелоперы могут столкнуться с проблемой затоваривания рынка и капризами спроса: жители Челябинска все чаще стремятся покупать более комфортные загородные дома и дачи большей площади, с более интересными архитектурными и планировочными решениями и качественной отделкой.

Обманчивая роскошь кирпичных замков

История строительства загородного жилья в Челябинске насчитывает добрый десяток лет. В 90-е годы, после падения железного занавеса, в Россию начали медленно но верно проникать европейские тенденции. Ветер перемен подул и на рынке строительства. Именно тогда в Челябинской области появились первые охотники обзавестись небольшими коттеджами в черте города или близ него. Строительство велось хаотично: желающие иметь собственный домик приобретали землю и на собственные средства возводили строение. В этом случае любители загородной жизни сталкивались с множеством бытовых проблем: отсутствием коммуникаций, связи и другими. Приходилось копать скважину, канализационный колодец. Иногда желающие построить дома решали бороться с коммунальными проблемами в складчину. Но из-за объективных экономических факторов – инфляции, кризиса 1998 года – коммуникации в большинство посёлков так и не были подведены. Сегодня вдоль Уфимского и Свердловского трактов по-прежнему высятся неказистые крепости из красного кирпича, до которых так и не добралась цивилизация.

Отец «Полины»

Первые попытки централизованного строительства загородных посёлков относятся к началу девяностых. «Первой ласточкой на этом рынке стал челябинский предприниматель Лев Бульман, начавший реализацию амбициозного проекта – строительство коттеджного посёлка «Полина», – рассказывает президент Ассоциации предприятий строительной отрасли Челябинска Владимир Бурлаков. – Он расположился между Троицким и Уфимским трактами в тридцати километрах от Челябинска. Но идея Бульмана оказалась нежизнеспособной. Проект попусту оказался преждевременным».

«Бульман, вообще, был очень яркой фигурой в челябинском бизнесе, – вспоминает президент группы компаний RB Group Павел Рабин. – Сначала он пробовал организовать производство мебели, потом открыл ресторан с броским названием «Шалом». Затем возник проект строительства загородного поселка «Полина». Тогда загородный дом был за пределами мечтаний советского человека. На картинках все выглядело настолько красиво, что Бульману поверили. Я и сам чуть не стал жертвой этого проекта. В то время получить кредит было достаточно просто, и бизнесмен начал стройку. Но инфляция тогда росла гораздо быстрее – темпы роста достигали 150-180 процентов в год. Любые вложения обесценивались. Бульман поставил у дороги фигуру огромного динозавра, разбил площадку, но на этом этапе деньги закончились. На проведение необходимых коммуникаций требовались огромные средства. Проект начал умирать. Ещё несколько раз Бульман пытался оживить проект – снова брал кредиты, заасфальтировал дороги, провёл трубы. В результате из запланированных ста домов построено было около двадцати. К тому времени у Бульмана были огромны долги перед банками, бюджетом и частным лицами. Тогда даже анекдот сложился: «Собрал предприниматель представителей банков и говорит: “Вы все для меня как дети! Денег, чтобы рассчитаться со всеми вами, у меня нет. Не могу же я отдать их только одному, а остальных обделить. Так что не обижайтесь, но они не достанутся никому”». В результате «Полина» отошла в собственность банка. А динозавра потом на другое место перевезли, он сейчас около кафе по уфимской трассе стоит, в районе Чебаркуля».

Следующую попытку централизованного строительства загородного жилья челябинские компании предприняли уже в XXI веке. Строительные площадки расположились в радиусе тридцати километров от города. Из посёлков в формате организованной застройки того времени аналитик компании «Служба недвижимости» Дмитрий Гребенюк называет посёлок «Газовик», построенный по немецкому проекту. Застройщиком и впоследствии собственником жилья был ЛПУ «Уралтрансгаз». Компанией были построены однотипные одноэтажные коттеджи площадью около 200 кв. метров с бассейном, сауной и центральными коммуникациями. Позже в «Газовике» было организовано и своё ТСЖ.

Деление на классы

Новое оживление на рынке относится к 2005 году. Директор корпорации «Стратум» Олег Пермяков связывает проявление интереса к загородному строительству со сменой городской администрации и изменениями в градостроительном законодательстве. «Получилось так, что реализовывать крупные проекты в городе смогли лишь некоторые фирмы («Стройком», «Артель-С», «Массив»). Остальным компаниям пришлось продолжать точечную застройку. Но строители не растерялись – отправились осваивать территории, прилегающие к Челябинску. Там и земля дешевле, и есть где развернуться. За 2005-2006 годы было анонсировано 23 поселка на различных этапах застройки и планирования.

Олег Пермяков выделяет несколько типов застройки на рынке индивидуального жилищного строительства.

«Прежде всего, это индивидуальные дома, находящиеся в черте города. Типичным примером является поселок Колупаевка. Старые дома сносятся и на их месте вырастают «новорусские» европеизированные замки, – говорит представитель «Стратума». – С точки зрения возведения таких объектов несомненным плюсом является наличие коммуникаций. Кроме того, инфраструктура доступна в пределах километра, имеется городской транспорт. Ещё один немаловажный фактор – городская прописка. К этому сегменту можно отнести и малоэтажное строительство – таунхаусы на улице Татьяничевой, на Северных Шершнях, в поселке АМЗ. Это промежуточный вариант между своим домом и квартирой в многоэтажке. Таунхаусы – дома на несколько хозяев, но каждая квартира имеет отдельный вход. По высоте они не превышают двух-трёх этажей».

Следующий сегмент – пригородное строительство (удалённость от города 10-15 километров). Здесь существует несколько вариантов. Первый – покупка садового участка и его застройка. Такие посёлки отличает смешанный тип поселения, когда рядом с типичными садовыми хижинами соседствуют дворцы. Второй вариант – площадки под индивидуальную застройку. Типичный пример – поселок Тарасовка. К таким территориям централизовано подводятся коммуникации, нарезаются участки, а дальше каждый землевладелец полагается на свой вкус и фантазию. Именно поэтому такие поселения не отличаются стройной концепцией и архитектурным единством. Рядом с коттеджем площадью 1500 квадратных метров стоят дома на 300 «квадратов». «Несомненным плюсом таких посёлков является единый социум, так как земля на этих участках дорогая. Главный недостаток – долговременность строительства. В Тарасовке до сих пор есть дома, которые достраиваются», – комментирует г-н Пермяков.

Третий тип – организованные загородные посёлки, когда застройщик централизованно подводит к площадке коммуникации, возводит жильё и инфраструктуру.

Последний сегмент, который выделяют челябинские эксперты – «дальние дачи». «Это загородное строительство на участках, удалённых от города более чем на 30 километров. Сюда можно отнести такие районы, как Чебаркуль и Увильды. В них проживать можно, но с точки зрения транспортной доступности крайне неудобно. Сюда приезжают на выходные и в отпуск», – заключил Олег Пермяков.

Хорошо иметь домик в деревне

Сегодня каждый десятый житель Челябинска хотел бы иметь дом за городом – таковы результаты опросов населения за последние два года. Эксперты объясняют растущий интерес потребителей к загородной недвижимости желанием людей жить в собственном доме поближе к природе, где более благоприятная экология и созданы все условия для комфортной жизни.

Однако, как отмечают строители, с каждым годом требования потребителей растут. Сегодня те, кто мечтают о собственном домике, внимательно взвешивают плюсы и минусы пригородного образа жизни, подходят к выбору будущего жилища более рационально. Поэтому, по словам директора по маркетингу и развитию ЗАО «Энергоинвест» Людмилы Фрунзе, девелоперы стремятся к комплексному освоению огромных территорий за пределами Челябинска, которые позволяют построить загородное жилье низкой плотности застройки и создать целый комплекс услуг.

«Сегодня уже нельзя строить как раньше, – поясняет финансовый директор группы компаний «Азия» Алевтина Юдаева. – Сначала человеку требовалось просто жильё, постепенно запросы возрастали, и ему захотелось, чтобы в коттедже жить было так же комфортно, как в городской квартире, чтобы рядом была минимальная инфраструктура: парк, где можно прогуляться вечером, спортивные площадки, детский сад, магазин, аптека, медпункт, хорошие дороги. Сейчас мы находимся на четвёртой стадии, когда человеку помимо всего перечисленного необходимо, чтобы рядом с домом находился ресторан, салон красоты, фитнес-центр и многое другое».

Аналитик компании «Служба недвижимости» Дмитрий Гребенюк считает, что в этом плане развитие рынка загородной недвижимости в Челябинске будет идти по московскому сценарию. Там наибольшую долю в общем объеме рынка коттеджных поселков занимает сегмент загородного жилья бизнес-класса, составляющий по разным оценкам 66-67%. На долю поселков эконом-класса приходится порядка 13%.

Однако Олег Пермяков видит ситуацию иначе. В Москве, при развитом рынке загородной недвижимости (около 470 посёлков), строительство посёлков эконом-класса начинается только сейчас. В Челябинске же ситуация противоположна. Рынок только начинает развиваться, но проекты эконом-класса по числу домовладений сопоставимы с бизнес- и премиум-классом. «Элитного жилья в Челябинске и области нет вообще, – утверждает представитель «Стратума». – Дело в том, что элитное жилье по цене $8-10 тысяч за квадратный метр сегодня не будет востребовано, так как за эти деньги его можно купить в Москве. Максимально приближенными к премиум-классу могут стать проекты загородных посёлков «Видово» и «Сапфир Урала». Удачное расположение и продуманная до мелочей инфраструктура будет привлекательна для элиты. Но по уровню цен на недвижимость данные проекты все же следует относить к категории «бизнес-класс». Руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства «Выбор» Ирина Кукушкина к элитным проектам относит также посёлок «Соколиная гора».

«Стоимость квадратного метра жилья в коттедже «Сапфира Урала» на данный момент составляет от 32 до 35 тысяч рублей, – рассказывает Алевтина Юдаева. – Мы позиционируем наши дома как второе загородное жильё, куда можно поехать на выходные. Но как показывает опыт, люди уезжают в загородный дом в пятницу после работы и возвращаются в воскресенье или в понедельник. Постепенно они перебираются туда жить. Мы в проекте предусмотрели всё: удобную подъездную дорогу, средства связи, Интернет, который позволит часть работы выполнять не выходя из дома. Кроме того, объездная дорога по городу, которая будет построена в ближайшее время, поможет экономить время. Чуть дороже будут стоить квартиры с видом на озеро Чебаркуль – диапазон составит от 30 до 45 тысяч рублей в зависимости от расположения окон, этажа, конкретного дома и выбранного графика платежей».

Что касается загородного жилья эконом-класса, то цена в пригородных посёлках колеблется от 20 до 25 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения, цена квадратного метра в центре Челябинска сегодня составляет 40-45 тысяч рублей). Так, коттедж площадью 90 метров в «Петровском-2» можно приобрести за два миллиона рублей. Чуть дороже обойдется жилье в посёлке «Премьера». Правда, как отмечают риелторы, при покупке коттеджей или таунхаусов есть риск приобрести встроенный в доме гараж и подсобные помещения по цене жилой недвижимости. Или, если земля не выкупается в собственность, ежемесячно выплачивать энную сумму за аренду.

Сегодня большинство проектов, заявленных челябинскими девелоперами, находится на стадии строительства. К сдаче готовятся поселки «Северные Шершни» и «Солнечная долина-2». В «Премьере» построено два таунхауса по восемь квартир, и в сентябре началось заселение. В «Петровском-2» сданы первые коттеджи. По словам директора компании «Главк» (застройщик «Петровского-2») Владимира Сучилова, договоры на строительство уже заключены с тридцатью клиентами.

«Миниполис» под Челябинском

По прогнозам челябинских специалистов, максимально высокий спрос на загородную недвижимость ожидается к 2009 году. К этому времени сегодняшние проекты уже частично будут реализованы, и покупатели смогут увидеть тот продукт, который предлагают строители. Предположительно, к этому времени на рынке появится около тысячи новых домовладений, а ещё через год их количество возрастёт втрое.

Прогнозировать, как отразится развитие загородного строительства на рынке челябинской недвижимости, специалисты пока не берутся. В Москве из 470 посёлков 50% являются неликвидными. Олег Пермяков уверен, что Челябинская область не станет исключением. «Сейчас только ленивые не строят коттеджи. Каждую неделю ко мне приходят люди, имеющие кусочек земли в Сосновском или Красноармейском районах, где хотят что-то построить. Конечно, будут успешные проекты, но для этого нужно предвосхитить спрос 2009 года. Если же сейчас заложить третий уровень развития (стандартные инженерные коммуникации, минимум социальной и коммерческой инфраструктуры, примитивное благоустройство) и выйти с ним через два года – это будет заранее провальный вариант».

По словам г-на Пермякова, вряд ли насыщение челябинского рынка загородной недвижимости произойдет в ближайшие три-четыре года. «Речь может идти скорее об агломерации посёлков, когда будет создана межпоселковая инфраструктура, которая объединит небольшие поселения».