ДоДУМАлись до выкупа

Малому и среднему бизнесу наконец-то станет проще выкупать муниципальное и государственное имущество. Депутаты Госдумы приняли закон, согласно которому арендатор получает преимущественное право выкупа, если у него нет каких-либо задолженностей на день подачи заявления. Кроме того, делать это предприниматели смогут уже после двух лет аренды недвижимости, а не после трех, как это было до настоящего времени. Эксперты Chel.ru в целом положительно оценили принятые поправки. Однако, по мнению некоторых из них, всех проблем новый закон не решит. В частности, отмечают собеседники сайта, с одной стороны, остается непроработанным понятие недобросовестного арендатора, а с другой – далеко не все малые предприниматели в полной мере защищены от действий властей.

Напомним, 3 июля Государственная дума РФ в третьем, окончательном чтении приняла законопроект, который облегчит малому и среднему бизнесу выкуп имущества, находящегося в собственности муниципалитета и государства. Соответствующие изменения предлагается внести в 159 закон «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» и в отдельные законодательные акты, сообщается на официальном сайте Госдумы.

Среди прочего законопроект смягчает условия получения преимущественного права на выкуп недвижимости. Так, одним из условий предоставления этого права является отсутствие каких-либо задолженностей (по арендной плате, штрафам, пеням и так далее) со стороны арендатора на момент подачи заявления о выкупе. Действующим же законодательством предусмотрено, что для получения такого права арендатор должен перечислять арендную плату в надлежащее время в течение всего срока аренды. И если раньше такое право мог получить только тот представитель малого или среднего бизнеса, который арендовал недвижимость в течение трех лет, то теперь выкуп имущества возможен уже после двух лет аренды.

Кроме того, исключено положение об обязательном заключении договора о залоге выкупаемого имущества до его полной оплаты. Однако при необходимости этот пункт можно внести в договор. По мнению авторов закона, это упростит процедуру выкупа, потому что не будет нужна госрегистрация отдельных договоров залога. А значит, сократятся расходы арендаторов, региональных и местных властей на уплату пошлины за госрегистрацию договоров.

Член общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «Опора России» по Челябинской области Раиса Истомина принятый закон оценила положительно. «Самое важное, – говорит она, – что разрешен вопрос с надлежащими и ненадлежащими сроками уплаты аренды». Постоянно складывались неприятные ситуации: предприниматель, к примеру, произвел оплату в пятницу, а банк провел деньги только в понедельник. В результате уплаченная сумма поступала не вовремя, и бизнесмен автоматически становился «недобросовестным арендатором». «Многие предприниматели, – продолжает член «Опоры России», – обращались в суд с целью доказать свою добросовестность».

Кроме того, Раиса Истомина положительно оценила возможность выкупа имущества уже после двух лет аренды, а не после трех, как это обозначено в действующем законодательстве. «По закону предприниматель имеет право на пятилетнюю рассрочку, – говорит г-жа Истомина, – то есть ему нужно найти только сумму для первоначального взноса». По словам собеседника сайта, в каждом населенном пункте устанавливается свой вариант первоначального взноса, но в среднем речь идет о 20% от общей стоимости недвижимости.

Председатель общественной организации «Рабочий съезд предпринимателей Челябинской области» (РСП) Ирина Плещева считает, что новый законопроект во многом облегчит жизнь малому и среднему бизнесу, однако еще есть над чем работать. Именно поэтому в настоящее время г-жа Плещева готовит ряд новых поправок и предложений, которые, на ее взгляд, необходимо принять. И особенное внимание нужно уделить понятию «недобросовестный арендатор», которое до сих пор остается «непрозрачным», считает председатель РСП. «Кроме того, есть случаи, – говорит собеседник, – когда муниципалитет произвольно отказывал в перезаключении договора».

В качестве показательного примера г-жа г-жа Плещева привела ситуацию, в которой оказалась копейский индивидуальный предприниматель Гашова Н. В. Chel.ru удалось связаться с ней и узнать подробности дела. По словам г-жи Гашовой, администрация Копейска немотивированно отказалась продлить с ИП договорные отношения, хотя по ст. 621 Гражданского кодекса фирма имела преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, так как к тому времени уже более восьми лет арендовали помещение на проспекте Славы, 1. ИП Гашова Н. В. начала арендовать помещение с 1997 года, а трудности с перезаключением возникли в 2006-м.

Позднее от Управления благоустройства города пришел документ следующего содержания: «Просим подойти для решения вопроса по благоустройству прилегающей территории для положительного решения по дальнейшей аренде» (соответствующий документ находится на руках у Натальи Гашовой – прим. автора). Речь шла о тротуарной плитке на общую сумму около 600 тысяч рублей, которую нужно было выложить вокруг здания. «Сумма для нас значительная, – говорит предприниматель, – однако мы были готовы выложить плиткой прилегающую к нам территорию, но при условии, что нам дадут гарантии заключения договора аренды на новый срок». Однако гарантии, по словам г-жи Гашовой, получены не были. Предпринимателю объяснили, что по 131 ФЗ муниципалитеты должны продать все помещения, которые не используются по прямому назначению. «Получается, мы выложим плитку, а наше помещение продадут!» – удивляется г-жа Гашова.

В 2006 году администрация Копейска предложила заключить договор, в котором нашлись пункты, никак не устраивающие предпринимателя. «Был исключен пункт, по которому мы имеем преимущественное право на заключение договора аренды, – рассказывает Наталья Гашова. – Кроме того, было обозначено, что о возможном выселении нас предупредят за 15 дней, а не за три месяца, как это полагается по закону». С протоколом разногласий был подписан новый договор, но его, по словам предпринимателя, в администрации проигнорировали. «Мы подали в суд, чтобы администрацию принудили заключить с нами договор, но проиграли его», – продолжает г-жа Гашова. А в июле прошлого года вступило в силу новое решение не в пользу ИП – о выселении из помещения.

От безысходности, по словам собеседника, предприниматель предложила администрации внести помещение в список оказания помощи малому бизнесу. Однако и это не стало решением проблемы: как объяснили в мэрии, по закону аренда здания должна быть выставлена на конкурс. А когда вступил в силу 159 закон (22 августа 2008 года – прим. автора), у ИП не было перезаключенного договора аренды, хотя те ежегодно в декабре подавали заявление. «Мы готовы выкупить помещение, если бы нам предоставили рассрочку на пять лет, – продолжает Наталья Гашова. – Но рассрочку мы не получим, так как у нас нет нового договора... Для нас это единственный доход, и нам еще ссуду на 300 тысяч рублей выплачивать...»

Таким образом, по мнению Ирины Плещевой, даже в случае принятия нового закона не все предприниматели законодательно защищены от местных властей. «Ситуация с копейским ИП – это не единственный случай, – подытожила председатель РСП, – а ведь в нынешних условиях нужно пытаться сохранить каждый субъект малого бизнеса».