Мэрия поделится «платиновой» стройкой

Скандальный недострой в центре Челябинска, расположенный за бывшим универсамом «Большой», может превратиться в привлекательный объект для бизнесменов. Мэрия, выкупившая его в конце 2008 года у у владельца холдинга «Платина» Олега Колесникова, объявила открытый конкурс на завершение строительства здания. Такое решение чиновники объяснили желанием сократить дефицит бюджета. Цена вопроса – 105 миллионов рублей, именно в эту сумму специалисты комитета управления имуществом и земельными отношениями оценили объем необходимых инвестиций в проект. По окончании трех лет, за которые необходимо завершить строительство, в цоколе должны расположиться автостоянка, торговые и технические помещения, а на первом этаже – четыре спортивные школы. 55% здания перейдет в собственность муниципалитета, соответственно в частные руки – оставшиеся 45%. Эксперты Chel.ru считают, что проект будет по-настоящему коммерчески успешен только в том случае, если цокольный этаж будет ориентирован именно на торговлю. Однако, по мнению некоторых крупных бизнесменов, единственно верным решением в случае с этим недостроем мог быть только его снос.

Напомним, история несостоявшегося торгового комплекса по проспекту Ленина, 54 началась в 2003 году. Именно тогда жители близлежащих домов впервые обратились в суд с просьбой отменить постановление Вячеслава Тарасова, зарезервировавшее земельный участок, расположенный в квартале улиц Кирова, Коммуны, Цвиллинга и проспекта Ленина. Причина отмены – нарушение санитарных норм и ухудшение экологической обстановки. После этого в течение двух лет было вынесено несколько различный судебных решений. В 2005 году администрация Челябинска признала постройку самовольной, но арбитражный суд не удовлетворил иск о сносе объекта.

В ноябре 2008 года мэрия заключила сделку с застройщиком – ОАО «Платина» (контролируется Олегом Колесниковым). В итоге город приобрел недострой за 220 миллионов рублей. Тогда же было объявлено, что часть постройки будет демонтирована, что обойдется мэрии в еще несколько миллионов, этажность здания уменьшится с четырех до двух.

2 февраля 2010 года комитет по управлению имуществом и земельным отношениям (КУиЗО) объявил конкурс на завершение строительства этого объекта. Минимальная цена инвестиционного договора составляет 105 миллионов рублей. При этом сегодняшняя рыночная стоимость недостроенного здания, согласно конкурсной документации, насчитывает немногим больше 132,5 миллионов рублей. Общая площадь застройки – около 4000 квадратных метров. Предполагается, что в цоколе расположится автостоянка, торговые, складские и технические помещения. На первом этаже – школы современного танца, каратэ, тхэквондо и настольного тенниса. Что будет размещаться на втором этаже, не уточняется.

Строительство должно быть завершено в течение трех лет. По его окончании 55,07% от общей площади перейдет муниципалитету, остальное – в частную собственность инвестора. «Но, в случае необходимости, эти доли могут частично измениться, – отмечает секретарь конкурсной комиссии КУИиЗО Игорь Скоробогатов, – кроме того, может быть несколько изменен план застройки объекта». Как разъяснил собеседник сайта, 105 миллионов рублей – это минимальный объем вложений, который потребуется от инвестора. Прием заявок, по словам г-на Скоробогатова, продлится до 5 марта 2009 года, но, возможно, его продлят до окончания этого же месяца.

По информации еще одного чиновника администрации, к сегодняшнему дню планируемый демонтаж проведен, кроме того, частично выполнены работы по подведению коммуникаций. «Так, например, есть трансформаторная будка, – приводит пример корреспонденту Chel.ru заместитель начальника Управления капитального строительства Челябинска Олег Зюзенков, – но она пока не эксплуатировалась». При этом наш собеседник подчеркнул, что в проекте речь идет не только о строительстве, но и о проектировании, а в первую очередь будет введен первый этап строительства, включающий в себя благоустройство территории, что особенно важно для жителей близлежащих домов. Согласно же конкурсной документации, в полной мере первый этап включает в себя не только благоустройство территории, но и «автопарковки в подвальной части и пешеходного перехода (на площадь Революции. – прим. автора), внешних и внутренних коммуникаций (в полной готовности к эксплуатации), цокольного и первого этажей (без проведения отделочных работ)».

Решение администрации объявить конкурс на завершение строительства этого объекта вице-мэр по экономическому развитию Петр Конарев объяснил сайту Chel.ru так: «Вы же прекрасно понимаете, что сейчас дефицитный бюджет. И на сегодня политика «Единой России», наших президента и премьера направлена, в том числе, на развитие частно-государственного партнерства. В рамках этого проекта оно и было бы реализовано. Во-первых, это нужно для того, чтобы бюджет понес меньшие потери. Во-вторых, под контролем, точнее, при помощи муниципалитета или других органов власти бизнес начинает заботится не только о прибыли, но становится и социально ориентированным».

Эксперты в сфере девелопмента уверены, что предложенная мэрией стоимость договора является приемлемой, однако в Челябинске сегодня такой суммой располагают далеко не все. Директор компании «ИнвестБизнесКонсалтинг» Станислав Ахмедзянов считает, что очень многое будет зависеть от графика финансирования проекта, так как в Челябинске недостаточно компаний, которым под силу единовременно выплатить указанную сумму. Кроме того, стоимость договора при том, что его начальная цена, по мнению эксперта, является адекватной рыночным условиям, может вырасти в пределах 60-65%, отмечает собеседник сайта.

Нужно, по мнению девелоперов, учитывать также степень готовности коммуникаций. Так, по словам директора УК «ПлазаДевелопментСервис» Дмитрия Агапкина, 105 миллионов рублей более чем достаточно, если работы по подведению коммуникаций практически завершены, если же это не так, то названной суммы «может хватить с большой натяжкой». Тот факт, что рыночная стоимость объекта составляет 132 миллиона рублей, в то время как недострой был приобретен за 220 миллионов рублей, объясняется проседанием рынка коммерческой недвижимости, считает г-н Агапкин.

На коммерческую успешность проекта повлияют, по мнению наших экспертов, разные факторы. «Зная особенности района площади Революции, думаю, очень многое будет зависеть от подведенных коммуникаций, в частности, от наличия электрической подстанции, – комментирует ведущий специалист департамента коммерческой недвижимости компании «ИнвестБизнесКонсалтинг» Евгений Коротков, – так как в этом месте свободные электрические мощности серьезно ограничены».

«Размещение на одной площади социальных и коммерческих объектов является вполне обычной практикой, – продолжает Станислав Ахмедзянов. – Коммерция поддерживает эту сферу, такое сосуществование взаимовыгодно». При этом эксперт подчеркивает, что для инвестора данный проект будет по-настоящему выгоден только в том случае, если в проектной документации и при достройке и сдаче в качестве целевого использования цокольного этажа будет именно торговое назначение.

У директора «ПлазаДевелопмент Сервис» иное мнение на этот счет. Размещение в этом здании спортивных школ, считает Дмитрий Агапкин, является правильным решением, чего нельзя сказать о торговле. «Расположение объекта с точки зрения транспортной доступности крайне неудачно, – рассуждает собеседник сайта, – по сути, существует только один узкий въезд на эту территорию, что может серьезно помешать успешной торговле».

Тем временем некоторые крупные бизнесмены, инвестирующие средства в подобные проекты, вообще считают, что на этом месте не должно быть не то что торгового – никакого комплекса. «Лично я бы и даром не взял этот недострой, – комментирует известный бизнесмен, президент компании «Русский дом» Владимир Ланде. – Бизнес должен быть правильным. У нас в городе достаточно площадей, чтобы не «лепить» комплексы где-то во дворе. На месте администрации я бы этот комплекс не выкупал у Олега Колесникова, а снес бы его. За счет ли бизнесмена – выиграв через суд, за счет ли администрации – в случае проигрыша... Не важно. Ясно одно – там это здание абсолютно не к месту».

Однако г-н Ланде понимает, что сносить этот недострой никто не будет, а потому меньшим из двух зол видит размещение на площадях комплекса исключительно социальных объектов. «Если все-таки здание останется на месте, лучшее решение – тихое, спокойное использование помещениий, – говорит наш собеседник, – то есть открытие там спортивных школ, но уж точно не торгового комплекса».

Ранее на тему:

01.12.2008 «“Г” за четверть миллиарда»