Общежитие за 50 миллионов

В Челябинске разгорается скандал вокруг сделки по продаже общежития РЖД по улице Крупской, 23Б, – жильцы обратились в следственный комитет с заявлением о незаконности купли-продажи этого здания. Общежитие вместе с земельным участком, принадлежащим муниципалитету, было несколько раз перепродано, а затем заложено в банке. Посредником в цепочке по купле-продаже общежития выступила фирма «Интеллект-Инвест», в составе учредителей которой на тот момент числился Алексей Овакимян, занимающий сейчас должность вице-губернатора Челябинской области. По мнению юристов, у жильцов есть возможность оспорить продажу здания и признать сделку ничтожной. Эксперты по недвижимости считают, что, приобретая общежитие, компания скорее всего была заинтересована в земельном участке, на котором расположено здание.

В центре скандала оказалась продажа пятиэтажного здания общежития РЖД площадью 3,3 тыс. кв. метров, расположенного в Советском районе по улице Крупской, 23Б. Как стало известно Chel.ru, жильцы общежития обратились с заявлением о возбуждении уголовного дела в отношении лиц, организовавших куплю-продажу здания, в следственный комитет при прокуратуре РФ. Также было отправлено письмо в адрес губернатора Михаила Юревича.

Общежитие было построено дорожным строительно-монтажным трестом ЮУЖД МПС РФ еще в 60-е годы, а в 2000-е железная дорога передала его в ОАО «РЖДстрой» в качестве вклада в уставной капитал.

«Здание должно было перейти в муниципальную собственность, однако муниципалитет отказался его принимать, мотивируя тем, что в ремонт необходимы большие вложения. В результате после ряда сделок право собственности на здание перешло к коммерческой структуре», – рассказывает юрист Милана Василевская. По ее словам, сделка по купле-продаже была организована через несколько фирм, причем после перепродажи цена здания увеличилась на 35 миллионов рублей.

«Вначале ОАО «РЖДстрой» и ООО «Интеллект-Инвест» заключили договор купли-продажи здания общежития за 14 миллионов рублей, а затем, спустя две недели, «Интеллект-Инвест» продало здание общежития ЗАО «ЧЗСМ» (Челябинский завод сверхтвердых материалов. – Прим. авт.) за 51 миллион рублей. Разница просто фантастическая. В настоящее время здание уже заложено в банке», – добавляет юрист. По ее словам, в этой цепочке фигурирует вице-губернатор Алексей Овакимян, который на момент сделки был учредителем ООО «Интеллект-Инвест». «По запросу суда мы получили информацию об учредителях этой фирмы-посредника и были удивлены, увидев фамилию вице-губернатора», – отмечает она. Вместе с общежитием был продан земельный участок площадью 1740 кв. метров , однако эта земля является собственностью муниципалитета. Стоимость участка при продаже составила 700 тысяч рублей, а по рыночной оценке ее реальная цена 11 миллионов рублей.

«До прихода на госслужбу я действительно был одним из учредителей этой компании, – подтвердил заместитель губернатора Челябинской области Алексей Овакимян, затруднившись назвать детали сделки по продаже общежития. – Я поинтересовался судьбой этого здания. Насколько мне известно, новый собственник намерен использовать его также как общежитие. На законных основаниях там проживает несколько десятков людей, остальные помещения, вероятно, будут сдаваться в аренду. Думаю, эта тема муссируется из политических соображений».

«Приобретение здания общежития было для компании осознанным шагом, а сопротивление жителей действиями собственника по наведению порядка ожидаемым», – рассказал заместитель генерального директора ЗАО «ЧЗСМ» Константин Игошин. По его словам, новый собственник сейчас ремонтирует места общего пользования, устанавливает новую сантехнику и окна, оборудует душевые помещения а также ведет работу по расчету и сбору денег за услуги ЖКХ. «Перевод здания общежития в нежилой фонд не планируется. Проекта по реконструкции здания общежития в целях изменения его целевого назначения, а тем более разрешения на производство таких работ, нет», – сказал Константин Игошин. «В последних жалобах и обращениях жителей общежития в различные органы допущены многочисленные оскорбительные и не имеющие ничего общего с действительностью высказывания в адрес ЗАО «ЧЗСМ» и его руководства. Поэтому мы начали подготовку судебного иска о защите чести и деловой репутации», – отметил он.

По словам уполномоченного по правам человека в Челябинской области Алексея Севастьянова, жильцам приходится отстаивать свои права на проживание через суд. Сейчас в суде Советского района Челябинска на рассмотрении находится 30 исков от жильцов общежития с требованием узаконить их права на жилье и признать незаконным внесение здания в уставный капитал ОАО «РЖДстрой».

«Мы готовили заключение по этому делу. С людьми явно поступили несправедливо, применив нормы гражданского кодекса, а не жилищного законодательства, в котором написано, что общежития не подлежат приватизации», – сказал уполномоченный по правам человека Алексей Севастьянов. – Практика других регионов показывает, что суды встают на сторону граждан. В данном деле положительным шагом является уже то, что иски от жильцов приняты судом. Думаю необходимо также деятельное участие прокуратуры, здесь налицо массовое нарушение прав». По мнению Алексея Севастьянова, сделка может быть признана ничтожной, а здание возвращено изначальному собственнику, который сможет передать его в муниципалитет.

«На практике приватизировать помещение в общежитии гражданам бывает весьма проблематично, – утверждает юрист юридической компании Vinder Law Office Анастасия Мышенко. – Причиной тому служат различные основания: либо дом формально не передан в муниципальную собственность и продолжает находиться на балансе у предприятия, либо он в нарушение закона включен в перечень приватизируемого имущества, либо местные власти не спешат оформлять с бывшими жителями общаги договоры социального найма, хотя практически такие отношения существуют. Выход в такой ситуации только один – обращаться в суд. Уже есть вступившие в законную силу решения судов, которые удовлетворяют требования жильцов общежитий о приватизации занимаемых ими помещений даже несмотря на то, что здание общежития не было передано в муниципальную собственность и было продано».

Сам факт купли-продажи общежития, по мнению юриста, не является криминалом. «Продажа здания по цене, значительно превышающей цену по предыдущей сделке, не является каким-либо нарушением и тем более основанием для возбуждения уголовного дела», – добавляет она.

По мнению эксперта по недвижимости Станислава Ахмедзянова, возможно, что при покупке здания компания была больше заинтересована в земельном участке, нежели в общаге. «Сделку можно считать коммерчески целесообразной, если земельный участок позволяет построить там еще одно здание или пристрой, – считает директор IBC-Недвижимость Станислав Ахмедзянов. – Здание же можно использовать как доходный дом, сейчас Минрегион возрождает программу по развитию арендного жилья, и можно получить поддержку в этом деле. Вообще же у нас существует такая традиция, когда к хорошей книжке Конан Дойля прилагается томик Ленина, то есть желающая купить хороший актив компания вынуждена приобрести какой-нибудь неликвид».