Улицу Братьев Кашириных загрузят офисами

В Калининском районе Челябинска будет построен 16-этажный торгово-офисный комплекс с гостиницей. Инициатор проекта, уже прошедшего публичные слушания, – компания «Жилстрой-9» во главе с Равилем Габбасовым из топ-100 самых богатых челябинцев. Высотка встанет чуть западнее перекрестка улиц Косарева и Братьев Кашириных. Подробности – в статье на Chel.ru.

Согласно проекту планировки и межевания микрорайона №2, строительство комплекса запланировано неподалеку от перекрестка улиц Косарева и Братьев Кашириных. Общая площадь застройки составит почти три тысячи квадратов, заявленная площадь офисных помещений – свыше 32 тысяч кв. м. Предусмотрена встроенная подземная автостоянка на 94 машино-места.

Как заявлял ранее директор фирмы «Руст-Проект» Алексей Буров, территория под застройку представляет собой «отдельный участок, который никак не связан со дворами». «Проектная документация полностью выполнена, сейчас находится на рассмотрении в экспертизе», – сказал Буров. Объем инвестиций в проект не озвучивается – собственник фирмы «Жилстрой-9» Равиль Габбасов от комментариев отказался.

Симбиоз форматов «торговля», «офисы» и «гостиница» – экзотика для местного рынка коммерческой недвижимости. «Ни разу о таком не слышал, – говорит директор ООО «Плаза Девелопмент Сервис» Дмитрий Агапкин и отмечает спорный характер местоположения будущего объекта: – С одной стороны, локализация для крупного офисного центра хорошая – в пяти минутах езды от центра города, с меньшей арендной платой за землю. С другой стороны, улица Братьев Кашириных в этом районе и так перегружена, и если воткнуть туда еще один 30-тысячный офисник, перекресток «вздрогнет».

«Объединение трех и более элементов в многофункциональном комплексе должно иметь четкую концепцию и веские основания для совмещения именно нескольких функций в одном объекте», – комментирует исполнительный директор компании «IBC-Недвижимость» Евгений Коротков. По его словам, «вполне рабочим» может быть вариант, при котором под торговлю отдадут первый и второй этажи, офисы займут с третьего по девятый, а шесть верхних этажей – гостиница. Поскольку о деталях проекта мало что известно, эксперты затрудняются в оценках стоимости строительства. Примерно 780-800 миллионов рублей, считает г-н Коротков.

ООО «Жилстрой №9» было создано в 1998 году на базе «Строительного управления №9» треста Челябгражданстрой. Компания занимается проектированием, строительством, ремонтом и продажей жилой недвижимости. За десять лет «Жилстрой-9» построил в Челябинске более 120 тысяч квадратных метров жилья. Выручка от продаж квартир в 2006–2010 годах составила 2,7 млрд руб.

Директор по развитию агентства «Служба недвижимости» Денис Стукалов видит несколько другой расклад. «Например, гостиница будет занимать центральное крыло, левое и правое – офисы. Первые два-три этажа – стрит-ритейл, не более того. Такой формат торговли пользуется спросом, но возникает вопрос по трафику: если первый этаж точно будет интересен покупателям, то второй и тем более третий – далеко не факт», – говорит г-н Стукалов. При этом, как отмечает эксперт, не помешало бы продумать сервисные зоны, включая зону кафе и ресторанов. Однако первые этажи, которые будут обеспечивать функционирование всего объекта, нельзя продавать – только сдавать в аренду. «В таком комплексе должно быть единое управление», – уверен Стукалов. Впрочем, найти в Челябинске профессиональную управляющую компанию – уже проблема.

На сегодняшний день в Челябинске достаточно много офисных стартапов, поэтому могут возникнуть вопросы и с наполняемостью, считает Агапкин. С другой стороны, в городе дефицит качественных проектов, а поскольку определяющими факторами спроса остаются стоимость аренды и объемы площадей, успех во многом будет зависеть от условий, которые предложит арендодатель. По словам Короткова, сегодня на рынке особенно востребованы офисные площади в сегменте 100-120 квадратов. «Более крупные площади тоже востребованы, но в таких случаях и требования у арендаторов или покупателей более высокие», – отмечает он. По подсчетам эксперта, срок экспозиции (заполнения) офисных помещений будущего комплекса на Братьев Кашириных составит от двух с половиной до трех лет.

Самый неоднозначный из параметров проекта, который в то же время является ключевым в плане привлекательности объекта для потенциальных арендаторов, – парковка. «При такой площади здания будет максимальный коэффициент застройки участка, что уменьшает возможности по открытой парковке, мало предусмотрено мест и на подземной стоянке. А любая из функций (будь то торговля, офисы или гостиница) без паркинга – идея не очень хорошая», – указывает Евгений Коротков.

94 машино-места для 30-тысячного офисника – «это пшик», говорит Агапкин. По его словам, необходимый минимум, без которого объект не сможет функционировать нормально, – 300 машино-мест. Денис Стукалов обращает внимание, что парковка – это бич любого офисного центра. «У нас пока только «Челябинск-Сити» обладает необходимым количеством парковочных мест, во всех других офисниках с этим проблемы», – отмечает он. Кстати, на слушаниях поднимали тему автостоянки – на вопрос из зала, можно ли будет пользоваться крытой стоянкой тем, кто сейчас паркуется на этом месте, последовал ответ: «Ни на одной стоянке в городе нет запрета на парковку машин за деньги».