Бизнес Кто в офисе хозяин?

Кто в офисе хозяин?

Челябинский рынок офисной недвижимости пока далек от цивилизованного. Эта мысль прозвучала на пресс-конференции, прошедшей 26 октября в рамках III специализированной выставки «Недвижимость Урала». По мнению риелторов, большинство собственников не представ

" src=

Челябинский рынок офисной недвижимости пока далек от цивилизованного. Эта мысль прозвучала на пресс-конференции, прошедшей 26 октября в рамках III специализированной выставки «Недвижимость Урала». По мнению риелторов, большинство собственников не представляют, как и сколько будут зарабатывать на своей недвижимости. Строители же считают, что эти риски по цене сопоставимы с вознаграждением профессиональных брокеров за свои услуги.

«Я потенциальный арендатор, хочу занять помещение в офисном центре, к кому мне обратиться?» Подобный вопрос, по информации представителей управляющих компаний, их сотрудники ежедневно слышат по многу раз или не слышат вовсе, потому что в одни офисные центры выстроилась очередь желающих, а площади других периодически пустуют – не те условия, не та цена. Эксперты говорят, что в Челябинске сложилась достаточно парадоксальная ситуация – спрос на офисную недвижимость и ее предложение существуют параллельно. Причина, по их мнению в том, что местные девелоперы зачастую начинают строить, не имея на руках бизнес-плана будущего объекта (или концепта).

«Правильно разрабатываемый проект предполагает, что инвестор знает о том, как и сколько он будет зарабатывать на недвижимости, еще до начала строительства, потому что консультанты в процессе создания концепта работают с брокерами, приводящими арендаторов, – говорит директор агентства недвижимости «E.R.A.» Сергей Еремеев. – В Челябинске большинство зданий строится по иному принципу: захотел собственник построить здание – построил, а как будут сдаваться в нем площади, он до последнего момента не знает. В результате, либо он мучается с поиском арендаторов, либо арендаторы не могут найти себе подходящее помещение».

Исключение, по словам г-н Еремеева, составляет только проект «Челябинск-Сити», где с самого начала была полностью соблюдена цепочка развития объекта, включая брокеридж. «Здесь впервые в Челябинске работают профессиональные брокеры, поэтому получение инвесторами в дальнейшем хороших платежей обеспечено», – считает риелтор.

Собственники отсутствие подобной практики объясняют местной спецификой. «Мировой опыт таков, что сами производители реализацией недвижимости не занимаются, отдавая эту функцию брокерам, – считает руководитель компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев. – Аналогичная практика есть в Москве, где брокерские услуги могут позволить себе компании, находящиеся в фазе цивилизованного развития. В таких же городах, как Челябинск, недвижимость отдается на брокеридж в двух случаях: либо это крупные, значимые объекты, построенные под конкретных серьезных заказчиков (как в случае с «Челябинск-Сити» на Кировке), либо управляющая компания передает объекты своим дочерним компаниям, чтобы избавить себя от головной боли».

В результате, компании оказываются перед финансовой дилеммой. С одной стороны, при традиционном для Челябинска подходе к офисной недвижимости размер арендных платежей не прогнозируем. «Есть реальный пример, когда в центре города был построен хороший бизнес-центр, но отсутствовала работа с брокерами, а следовательно и не была определена его реальная окупаемость, – рассказывает Сергей Еремеев. – В результате владельцы здания рассчитывали на одну арендную ставку, а рыночные условия заставили уменьшить ее практически в два раза. И сейчас невозможно вернуться к ожидаемой планке, потому что хорошие арендаторы заключают долгосрочные договоры».

Однако есть и другая сторона вопроса. По неофициальной информации, услуги московских брокеров обходятся «Челябинск-Сити» в 20% от оборота, тогда как на рынках обеих столиц размер этих услуг составляет 4-8% от годовых арендных платежей. А для местных компаний, самостоятельно реализующих свои офисы, и того меньше. «Для нас эта цифра составляет около 3%, то есть то, что уходит на зарплату сотрудникам, – говорит генеральный директор «Управляющей компании» (офис-центр «Мизар») Валентина Рогова. – При таком раскладе получается, что рентабельность у челябинских компаний, самостоятельно продающих свои офисы и успевших занять ниши, более высокая». Сходную мысль высказывает и Виктор Лебедев: «Нам связываться с брокерами просто невыгодно».

О том, что «лучше» – непрогнозируемая окупаемость или дороговизна услуг – специалисты во мнениях расходятся, ссылаясь на состояние спроса. По мнению одних, собственники вынуждены будут работать с брокерами, потому что потребность в офисной недвижимости близка к насыщению. «Годовой спрос – всего лишь 30 тысяч квадратных метров, а планы у строителей – перешагнуть эту цифру в несколько раз, – считает г-н Лебедев. – Те, у кого есть такие планы, автоматически попадают в зону риска. Им придется либо сидеть с непроданными помещениями, либо демпинговать». Тогда как, по информации городского управления по градостроительству, за предыдущие два года было построено 65 тысяч квадратных- метров, сейчас в стадии возведения еще 120 тысяч. По мнению других, арендаторы и так их найдут, ведь офисной недвижимости в городе не хватает.

ПО ТЕМЕ
Лайк
LIKE0
Смех
HAPPY0
Удивление
SURPRISED0
Гнев
ANGRY0
Печаль
SAD0
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
ТОП 5
Рекомендуем
Объявления