АИЖК ждет вторую волну отложенного спроса на жилье

Осень прошлого года ознаменовалась обострением давно назревавших долговых проблем ведущих стран мира. Экономические трудности в США и осенняя эскалация долговых проблем стран Еврозоны привели к усилению напряжённости на международном финансовом рынке, и, как следствие, росту стоимости или полному закрытию доступа к заимствованиям для многих российских банков, что во многом напоминало начало кризиса 2008 года. Сузил источники ликвидности и значительно усилившийся отток капитала из России (около $74 млрд за 11 месяцев текущего года), спровоцированный нервозной обстановкой на фондовом и валютном рынках в совокупности с общей напряженностью предвыборного года.

Важно отметить, что в зону турбулентности на международных финансовых рынках российский банковский сектор вошел со значительно снизившейся склонностью населения к сбережениям. Такая ситуация, с одной стороны, обусловлена оттаиванием потребительского спроса после кризисного шока на фоне снижавшейся безработицы, составившей в третьем квартале 2011 года 6,2% (по сравнению с 6,8% в третьем квартале 2010 года), с другой – отрицательной доходностью по депозитам, наблюдавшейся с конца 2010 года. В этих условиях банки вынуждены были изменить тактику в отношении привлечения средств населения. По данным Банка России, в первую декаду ноября произошло самое резкое за последние два года повышение максимальной ставки (на +0,6 п.п.) по вкладам в российских рублях среди десяти кредитных организаций, привлекающих наибольший объём депозитов частных лиц. Таким образом, внутренне фондирование для банков также стало стремительно дорожать.

Поскольку цены на нефть в третьем квартале 2011 года оставались высокими, события на международных финансовых рынках хотя и затронули банковский сектор, однако пока не повлияли критическим образом на такой более инертный фактор, как потребительское поведение населения. Потребительская активность оставалась на высоком уровне, что подтверждает динамика импорта и оборотов розничной торговли в этот период, хотя рост последнего в октябре замедлился.

Розничное кредитование на протяжении всего третьего квартала также продолжало расти благодаря низким ставкам, которые, хотя и подросли немного в последнее время по некоторым диапазонам кредитов, но остались в сентябре ниже уровня начала года. Это свидетельствует не только о высокой конкуренции между банками, но, возможно, и о всё ещё достаточно консервативном спросе на кредиты или неокрепшем «кредитном здоровье» заёмщиков.

Так, уровень просроченной задолженности граждан и нефинансовых организаций в третьем квартале в относительном выражении к кредитным портфелям был в 1,6-2,4 раза выше, чем в начале кризиса, что говорит о том, что проблема «плохих долгов» пока не решена. В случае ухудшения макроэкономической ситуации при такой базе уровень просроченной задолженности может начать расти достаточно быстрыми темпами. Одновременно уход части зарплат и, возможно, значительной части экономики в тень из-за роста налоговой нагрузки на бизнес в 2011 году осложняет для банков процедуру оценки принимаемого кредитного риска.

Удорожание финансирования и давление на маржу банковского сектора в ближнесрочной перспективе может привести к повышению ставок по кредитам (в том числе ипотечным), особенно со стороны частных банков, не имеющих доступа к более дешёвому финансированию.

Снижение ставок остановилось

На фоне оживления потребительского спроса девять месяцев 2011 года стали одним из самых удачных периодов развития для рынка ипотечного жилищного кредитования. Объем выдачи ипотечных кредитов удвоился по сравнению с прошлым годом, ставки выдачи находились на рекордно низком уровне, по количеству выданных кредитов рынок перешел от восстановления к росту, а качество ипотечного портфеля банковского сектора продолжало улучшаться (последнее, однако, происходило на фоне быстрого роста объёмов выдаваемых кредитов).

По итогам трех кварталов 2011 года населению было предоставлено 339,3 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму 467,3 млрд рублей. Средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях накопленным итогом с начала года снизилась (по сравнению с данными на 1 октября 2010 года) на 1,3 п.п., что является очень существенным снижением.

АИЖК прогнозирует, что крупнейшие игроки ипотечного рынка вряд ли будут повышать ставки до конца 2011 года. В большей степени с их стороны стоит ожидать ужесточения требований к заемщикам и отмены маркетинговых акций.

Ожидается, что до конца 2011 средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам в рублях уже не претерпят сильных изменений и, в условиях конкурентного давления со стороны агентства, по итогам года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 11,8-12,1% годовых.

Ставки по валютным кредитам сейчас находятся на уровне 9,5%, что является беспрецедентно низкой ставкой для российского рынка. Однако доля валютных кредитов в общем количестве выдаваемых кредитов сейчас незначительна – 0,68%. И банки и заемщики хорошо помнят уроки кризиса.

Ставки по валютным кредитам в третьем квартале 2011 года на фоне низкого спроса на валютные кредиты стабилизируются и составят 9-10%. В условиях незначительного количества выдаваемых валютных кредитов средневзвешенные ставки по валютным кредитам имеют сильную волатильность, так как определяется политикой выдачи валютной ипотеки незначительного количества кредитных организаций.

Важнейшей тенденцией отчетного периода является заметное улучшение качества ипотечного портфеля на балансах банков. По данным за три квартала 2011 года, доля ипотечной задолженности, имеющей просроченные платежи сроком от 31 дня и более, составила 5,2%, в то время как за аналогичный период прошлого года – 9,1%. Отметим, что это происходит на фоне увеличения объема ипотечной задолженности за тот же период на 26,7% – с 1 069,7 млрд рублей до 1 354,8 млрд.

Общая доля просроченных платежей в суммарном объеме накопленной ипотечной задолженности составляет 3,3%, по рублевым кредитам – 2,2%, вернувшись, таким образом, к уровню почти двухлетней давности. Вместе с тем, продолжается рост доли просроченной задолженности по валютным кредитам, которая, в основном, генерируется старыми кредитами, выданными еще до кризиса, и отчасти связана с увеличившейся в третьем квартале волатильностью валютного рынка.

АИЖК прогнозирует, что доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного портфеля банковского сектора по итогам 2011 года составит 2,8-3,2%. Важно отметить, что активное снижение банками стандартов андеррайтинга и требований к заемщикам во время обострения конкурентной борьбы и все большего распространения кредитов с низким уровнем первоначального взноса заложили основу для ухудшения качества ипотечного портфеля. Особенно остро это может проявиться в случае реализации рисков затяжного ухудшения макроэкономической ситуации.

Усиление конкуренции привело к выравниванию ипотечных ставок по регионам и, соответственно, снижению их отклонения от среднего по России уровня. Так, если за три квартала 2010 года разброс ставок по регионам составлял 10 п.п. – от 19,6% (Республика Алтай) до 9,6% (Удмуртия), то в 2011 году он значительно сузился и составляет лишь 2,6 п.п. Самая высокая ставка – 12,9% (Республика Тыва), а самая низкая – 10,3% (Курганская область). Средние по России ставки 12,3-11,9% зафиксированы в 47 российских регионах, в том числе в Москве и Якутии, Санкт-Петербурге и Ульяновской области, Калининградской области и Краснодарском Крае, в республике Коми и Пермском крае.

Одновременно со снижением ипотечных ставок наблюдался и рост объемов выдачи кредитов во всех регионах России, за исключением республики Алтай. Наибольший вклад в общий прирост объема ипотечного кредитования (рост на 100% или + 233,2 млрд рублей) в третьем квартале 2011 года к аналогичному периоду 2010 года внесли преимущественно экономически развитые регионы (где недвижимость рассматривается в том числе и как актив): Москва – 13,1%, Московская область – 8%, Тюменская область – 7%, Санкт-Петербург –5,8% и Свердловская область – 3,7%. За три квартала 2011 года суммарный объем выдачи ипотечных кредитов пятеркой регионов-лидеров составил более 168,8 млрд рублей (36,1% от общего объема выдачи). Это практически столько же, как и за три квартала 2010 года (34,7%), что свидетельствует о достаточно стабильной концентрации рынка.

Самый значительный рост произошел в Карачаево-Черкесской республике (в 5,2 раза), однако это обусловлено эффектом «низкой базы»: в 2010 году ипотечных кредитов в этом регионе выдавалось крайне мало. Текущий объем выдачи ипотеки в регионе по-прежнему достаточно низок (330 млн рублей), но уже существенно превышает уровень соседей в Северокавказском федеральном округе – Ингушетии и Чеченской республики.

Рост в 2,6 раза и более (т.е. более чем на 30% выше среднероссийского) наблюдался в восьми регионах, в том числе крупных экономически развитых регионах: Нижегородской области (2,7 раза), Ленинградской области (2,9 раза) и Якутии. Рост объема ипотечного кредитования в полтора-два с половиной раза наблюдался в большинстве регионов страны, в том числе Москве – в два раза, Московской области –2,2, Санкт-Петербурге –2,4, Тюменской области –1,8.

Конкуренция обостряется

В течение третьего квартала 2011 года конкуренция продолжила обостряться. По оценкам Аналитического центра АИЖК, из 55 ведущих игроков ипотечного рынка ряд банков отменил или снизил комиссии за выдачу кредита, около 15 банков запустили новые ипотечные программы, снизили минимальный первоначальный взнос и процентную ставку. Отметим, что снижение ставок на рынке во многом было вызвано снижением ставок Агентством в конце июня. Уже в июле семь банков, включая «Юникредит Банк», Банк «Уралсиб» и ВТБ24, последовали примеру АИЖК и снизили процентную ставку, а Сбербанк расширил действие программы «Возьми за 8%» и продлил её действие до 30 сентября.

Вместе с тем, усиление волнений на международном финансовом рынке привело к росту стоимости заимствований для российских банков, сентябрьские заявления которых о возможности повышения ставок реализовались уже в октябре и ноябре, когда крупные банки, особенно иностранные, начали повышать ставки («Райффайзенбанк», «Юникредит Банк», «Нордеа Банк», банк «Интеза», Банк жилищного финансирования и банк «Зенит»).

Поскольку внутреннее фондирование также дорожает, в результате ужесточившейся ценовой конкуренции есть риск, что ипотечный рынок России станет более монополизированным, так как первая пятёрка крупнейших банков, состоящая исключительно из госбанков, имеет доступ к дешёвому финансированию и может себе позволить, удерживая ставки, увеличить выдачу более доходных розничных кредитов, в том числе ипотечных.

В регионах – строительный бум

На рынке жилья главной тенденцией первых трех кварталов 2011 года стал существенный рост оборотов рынка жилья (+31%) (по отношению к трем кварталам 2010 года), происходивший на фоне увеличения доли ипотечных сделок.

Нестабильность на финансовых рынках в какой-то мере, видимо, играет на руку рынку жилья, заставляя частных инвесторов вновь обратить внимание на недвижимость. Так, согласно данным ежеквартального мониторинга экономических ожиданий населения и спроса на недвижимость, более двух лет проводимого Агентством совместно с международным институтом маркетинговых исследований «ГФК Русь», среди домохозяйств, планирующих приобретать жилье, значительно (на 6 п.п.) увеличилась доля тех, кто ориентируется на жилье бизнес-класса (до 7%). При этом на 8 п.п. – до 26% – выросло количество домохозяйств, планирующих приобретать недвижимости без кредитов за счет собственных средств и/или продажи имеющегося имущества. Чувствительность к росту цен, напротив, снизилась.

Все это, очевидно, свидетельствует о начале изменения структуры спроса на рынке жилья и повышении инвестиционного интереса к недвижимости. Вместе с тем, опасения ухудшения экономической ситуации стимулируют отдельные категории потенциальных покупателей к более активным действиям.

Таким образом, можно говорить о второй волне возвращения отложенного спроса. Первая, посткризисная, волна увеличения оборотов рынка наблюдалась на рынке жилья с конца 2009 года и была обусловлена спросом на альтернативные сделки в сегменте жилья эконом-класса, отложенным еще с 2007 года. Тогда, в условиях стремительного роста цен, большинство альтернативных цепочек распадалось. Наряду с ценовой стагнацией при росте оборотов рынка, это, в частности, подтверждает и динамика среднего размера ипотечного кредита. Если в 2008 году он составлял почти 2 млн рублей, то в 2011 году – 1,37 млн рублей.

Одновременно результаты социологических опросов свидетельствуют, что вместе с оживлением потребления население снова стало предъявлять более высокие требования к текущим жилищным условиям, и спрос на жилье появляется не только со стороны тех, кто абсолютно уверен в своей платежеспособности и необходимости приобретения жилья в текущих условиях. Тем не менее, пока фиксируемое социологическими исследованиями изменение планов населения не нашло отражения в официальной статистике.

По-прежнему наблюдается ценовая стагнация на рынке жилья. По данным Росстата, темпы роста цен на жилье ни на первичном, ни на вторичном рынке не превысили уровень инфляции (9,1% – по итогам девяти месяцев 2011 года по сравнению с аналогичным периодом 2010 года) и составили соответственно 5,4% и 6,6%, то есть в реальном выражении цены продолжают снижаться.

По итогам девяти месяцев 2011 года ситуация с ценами на жилье в регионах сложилась следующим образом:

• На первичном рынке жилья в номинальном выражении цены росли в 56 регионах, в т. ч. в Москве – 105,74%, Московской области – 105,71%, Тюменской области – 105,78%. Реальный рост цен (выше инфляции) происходил в 15 регионах, в т.ч. в Челябинской области – 124,54%, Пермском крае – 117,2%, Забайкальском крае – 115,73%. Падение цен в номинальном выражении наблюдалось в 8 регионах, в т.ч. В Карачаево-Черкесской Республике – 82,36%, Новосибирской области – 82,84%, Чеченской Республике – 86,12%.

• На вторичном рынке жилья в номинальном выражении цены росли в 56 регионах, в т.ч. в Москве – 105,51%, Московской области – 103,25%, Тюменской области – 100,73%. Реальный рост цен (выше инфляции) происходил в 16 регионах, в т.ч. Республике Бурятия – 124,14%, Амурской области – 122,63%, Республике Ингушетия – 117,22%. Падение цен в номинальном выражении наблюдалось в 10 регионах, в т.ч. в Ненецком АО – 90,79%, Камчатском крае – 91,79, Ставропольском крае – 95,63%.

• Всего на первичном рынке жилья снижение цен в реальном выражении произошло в 64 регионах, а на вторичном рынке – в 66.

На фоне оживления спроса в сегменте качественного жилья позитивной новостью третьего квартала 2011 года стало восстановление строительного сектора, прошедшего наиболее длительный и глубокий период посткризисной стагнации по сравнению с другими отраслями экономики. По данным Росстата, в январе-сентябре 2011 года введено в эксплуатацию 402 тысячи домов и квартир общей площадью 33,8 млн кв. метров, что составило 102,8% к объему ввода соответствующего периода предыдущего года. При этом наблюдается заметный рост объема выполняемых строительных работ. В третьем квартале он на 7,6% п.п. превысил объем работ, выполненных в третьем квартале 2010 года в сопоставимых ценах (или на 4,1 п.п. с начала года). Отметим, что рост объема строительных работ, в свою очередь, объясняется устойчивым ростом кредитования строительного сектора, наблюдавшегося в течение девяти месяцев 2011 года.

Объем кредитов, выданных индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам на строительство зданий и сооружений в рублях и иностранной валюте, составил более 796 млрд рублей, что более чем на треть превышает объем кредитования в аналогичном периоде 2010 года в сопоставимых ценах.

Годовой прогноз развития рынка ипотечного кредитования, озвученный АИЖК ранее (580-640 млрд рублей), реализуется по верхней границе. Это дает основания предполагать, что в 2011 году объем выдачи ипотечных кредитов в номинальном выражении может достичь и даже превысить докризисный максимум 2008 года (было выдано 655 млрд рублей), приблизившись к рекордным 680-700 млрд. Всего по итогам 2011 года населению будет предоставлено не менее 500 тыс. ипотечных кредитов, что В условиях конкурентного давления со стороны АИЖК, по итогам года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составит около 11,8-12,1% годовых, по кредитам в иностранной валюте – 9-10%. Доля просроченной задолженности в общем объеме ипотечного портфеля банковского сектора составит по итогам 2011 года – 2,8-3%.

В 2012 году при развитии экономики по варианту, близкому к базовому сценарию МЭРТ, и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, может быть выдано 550-680 тысяч ипотечных кредитов на сумму порядка 800 млрд- 1 трлн рублей. При этом ставки по ипотечным кредитам, выданным в рублях, будут иметь разнонаправленную динамику в течение года (в первой половине возможно повышение кредитных ставок), но по его итогам не сильно изменятся. Строительный сектор начнет уверенно восстанавливаться, а средние цены на недвижимость по России в целом продемонстрируют реальный рост на несколько процентных пунктов выше инфляции.

Материал предоставлен для публикации Агентством по ипотечному жилищному кредитованию