Старая ипотека по новой ставке. Обзор программ рефинансирования в банках Челябинска

За последние два-три года ставки по ипотечным кредитам заметно снизились, и сегодня крупные банки предлагают программы рефинансирования, которые позволяют снизить финансовую нагрузку. Однако рефинансирование оказывается действительно выгодным далеко не во всех случаях – при незначительной разнице ставок кредитования эффект может быть нивелирован из-за сопутствующих оформлению сделки расходов. Сайт ChelFin.ru представляет обзор программ рефинансирования ипотечных кредитов в банках Челябинска.

Прошлый год стал рекордным по количеству выданных ипотечных кредитов. За 11 месяцев 2011 года российские банки выдали 449,21 тыс. ипотечных кредитов на сумму в 613,4 млрд руб., а общий объем ипотечного портфеля российских банков составил 1,4 трлн руб., отмечается в последнем обзоре Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В количественном выражении показатель выдачи кредитов практически на треть выше, чем в предкризисном 2008 году (349,5 тыс. кредитов).

А с учетом сезонного увеличения выдачи ссуд на приобретение жилья в декабре итоговый объем ипотечного кредитования, скорее всего, также превысит максимальный докризисный уровень (655 млрд руб.) и составит не менее 680-700 млрд руб., полагают аналитики АИЖК. Однако пока можно говорить только о номинальном восстановлении объемов выдачи кредитов. По прогнозам АИЖК, в 2012 году российские банки могут выдать 550-680 тыс. жилищных кредитов на 1 трлн руб. – «при развитии экономики России по базовому сценарию и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков».

В прошлом году усредненная ставка по ипотеке в крупнейших российских банках снизилась до исторического минимума: до 11,8–12,1% годовых по кредитам в рублах, а по валютным – до 9–10% годовых. По мнению финансовых аналитиков, из-за проблем с ликвидностью уже весной банки будут вынуждены вновь поднять ставки по ипотечным кредитам. «Несмотря на то, что существующая нестабильность на мировых финансовых рынках пока не отразилась на объемах выдачи ипотеки, ее негативные последствия уже начали влиять на российскую банковскую систему, – отмечается в аналитическом отчете Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. – В конце осени многие коммерческие банки объявили о росте ставок по ипотечным программам, а госбанки стали сворачивать специальные акционные предложения».

Таким образом, наступил удачный момент для давно запланированного получения кредита на приобретение жилья, а также для рефинансирования ипотечных кредитов, взятых два-три года назад по высоким ставкам. Рефинансирование позволяет поменять валюту, увеличить срок и, конечно, снизить ставку кредита, а также изменить ее с фиксированной на плавающую, или взять в кредит еще некоторую сумму для ремонта и благоустройства дома.

Челябинские банки, в которых разработаны и действуют программы рефинансирования ипотечных кредитов, пока можно пересчитать по пальцам – преимущественно это крупные федеральные финансовые структуры или дочки иностранных банков, имеющие доступ к длинным ресурсам и западному опыту по организации рефинансирования ипотечных ссуд.

По словам управляющего филиала «ЮниКредит Банка» в Челябинске Андрея Стихина, услуга набирает популярность: на долю рефинансирования в прошлом году приходилась каждая десятая ипотечная сделка, что вдвое превышает докризисные показатели.

В «Райффайзенбанке» программа рефинансирования задолженнсоти по ипотечным кредитам запущена сравнительно недавно – в июне прошлого года, поэтому пока, как отмечает заместитель директора по розничному бизнесу филиала «Южный Урал» Татьяна Хрулева, доля кредитов на рефинансирование в портфеле ипотечных ссуд невелика. «Тем не менее, интерес к данной программе кредитования продолжает расти», – отмечает эксперт.

В Банке «УРАЛСИБ», который в прошлом году стремительно вырвался в лидеры российского рынка ипотечного кредитования, рефинансирование, по оценкам заместителя управляющего филиала Банка «УРАЛСИБ» в Челябинске Алексея Горбушина, занимает 5-7% портфеля ипотечных ссуд.

Интересное наблюдение: если пять лет назад банки были готовы проводить рефинансирование ипотечных кредитов и в интересах собственных клиентов, чтобы сохранить их лояльность, то сегодня программы рефинансирования, за редким исключением, «заточены» на перетягивание клиентов с безупречной платежной дисциплиной. «Требования для собственных и сторонних клиентов ничем не отличаются, – утверждает Андрей Стихин. – За достаточно длительный период времени, в течение которого происходит погашение ипотечного кредита, могут измениться многие факторы, существенные при принятии решения о возможности кредитования – это место работы и размер дохода, семейное положение и численность лиц, находящихся на иждивении. Все эти факторы вновь анализируются, и принимается взвешенное решение на основании текущего положения дел».

Это означает, что потребуется предоставить соответствующий пакет документов – заявление-анкету, паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей, документы, подтверждающие их финансовое состояние, а также документы на предоставляемую в залог по кредиту недвижимость и справки из банка, предоставившего первый ипотечный кредит о том, как шло погашение задолженности и допускались ли просрочки при внесении ежемесячных платежей. Банк в течение 7–12 рабочих дней рассматривает заявку и принимает решение о рефинансировании кредита.

Таким образом, оценивая для себя выгоды перекредитования, стоит учесть не только снизившийся размер процентной ставки, но и расходы на повторную подготовку пакета документов. В зависимости от срока кредитования, остатка долга и стоимости недвижимости они могут составить от 25 тыс. до 45 тыс. рублей. Речь идет о комиссии за досрочное погашение текущего кредита (стоит учесть, что в ряде банков установлен мораторий, срок которого может достигать до двух лет), комиссии за выдачу нового займа, оценку недвижимости независимым оценщиком и нотариальное сопровождение сделки. При рефинансировании в новом банке также придется перерегистрировать договор купли-продажи, а потому потребуется оплатить госпошлину и сборы за снятие обременения с недвижимости, регистрацию новой ипотечной сделки и права собственности в Федеральной регистрационной службе. Кроме того, потребуется заключить новый договор страхования, ведь стоимость квартиры или дома с момента покупки, вероятнее всего, изменилась.

«Расходы на перекредитование включают в себя единоразовую комиссию за выдачу кредита, расходы на проведение независимой оценки недвижимости, уплату госпошлины регистрирующего органа, а также страхование – при этом возможен зачет страхового взноса, оплаченного, но не использованного в связи с досрочным расторжением договора страхования по рефинансированному кредиту, – перечисляет начальник управления по розничному бизнесу Челябинского филиала АКБ «МБРР» Марина Белова. – Но даже с учетом этих расходов рефинансирование ипотечного кредита оправданно, так как вышеназванные единоразовые расходы несоизмеримы с суммой «сэкономленных» процентов после переоформления кредита под более низкий процент».

«Даже при разнице в ставках в полпроцента расходы на оформление сделки по рефинансированию компенсируются за счет уменьшения переплаты за весь срок кредита более чем на 200 тысяч рублей», – говорит Алексей Горбушин.

Банки, как правило, не готовы рефинансировать кредиты со сроком обслуживания менее шести месяцев, а некоторые финансовые организации рассматривают заявки на перекредитование только в случае, если с момента оформления первого кредита прошло не менее полутора лет. При этом рефинансировать ипотеку, если кредит получен более пяти лет назад, как правило, уже не имеет смысла: механизм расчета ежемесячного платежа таков, что в первые годы выплачиваются главным образом проценты за пользование ссудой, а сама сумма кредита снижается незначительно.

«Прежде чем начинать процедуру рефинансирования, необходимо детально изучить условия нового ипотечного кредита, в том числе степень удобства погашения кредита, ограничения по досрочному погашению кредита; оценить экономию от снижения процентной ставки с учетом расходов по оформлению нового кредита, – рекомендует Татьяна Хрулева. – Прибегать к рефинансированию ипотечного кредита имеет смысл, если разница в процентной ставке составит хотя бы 1,5-2% годовых».

«Наиболее значимыми параметрами являются, прежде всего, размер процентной ставки и срок кредитования, потому основной целью при рефинансировании ипотечных ссуд является уменьшение суммы выплачиваемых процентов банку и снижение ежемесячной финансовой нагрузки на семейный бюджет, – говорит Марина Белова. – Количество же заявок на рефинансирование с целью изменить валюту кредита незначительно, поскольку, как правило, большинство клиентов изначально взвешивают возможные риски, тем более при оформлении такого долгосрочного продукта, как ипотека».

Ипотечные кредиты в иностранной валюте не пользуются особенным спросом на Южном Урале, хотя ставки по кредитным программам на приобретение жилья в долларах и евро заметно ниже, подтверждают представители региональных банков. В кризисные годы произошло заметное ослабление рубля к ведущим мировым валютам, и в особенно затруднительной ситуации оказались заемщики, которые оформили ипотеку в швейцарских франках и японских йенах. Программы ипотечного кредитования в экзотических валютах по беспрецедентно низким ставкам предлагал несколько лет назад Банк Москвы. Во время кризиса из-за изменения курсовой разницы сумма ежемесячного ипотечного платежа по таким кредитам выросла в полтора-два раза, и клиенты банка вышли на митинг, требуя рефинансирования ссуд.

Рефинансирование ипотечного кредита производится по двум схемам: «последующая ипотека» или «выдача нового кредита для погашения старого». Как отмечает Татьяна Хрулева, в первом случае клиент заключает с новым банком-кредитором последующий договор об ипотеке (если эта возможность предусмотрена кредитным договором первичного банка-кредитора или есть его согласие). В закладную вносятся изменения, документы (договор об ипотеке с новым банком-кредитором и закладная) проходят государственную регистрацию, затем денежные средства перечисляются первичному банку-кредитору. «В рамках данной схемы запись о первоначальном залоге недвижимости снимается после регистрации ипотеки и перечисления средств в погашение первоначального кредита, – поясняет эксперт банка. – Не все банки готовы работать по схеме «последующей ипотеки», так как по факту при такой схеме недвижимость переходит в залог банку, рефинансирующему кредит, раньше, чем происходит перечисление денежных средств». Поэтому гораздо более широкое распространение получила схема, в рамках которой банк выдает новый кредит для погашения старого, и только затем происходит перерегистрация залогового обременения недвижимости – на этом период, как правило, устанавливается повышенная ставка. «На момент предоставления нового кредита мы увеличиваем процентную ставку до оформления залога в пользу банка, но обычно этот процесс занимает не более двух недель, то есть, как правило, увеличение ставки отражается только на первом платеже, – рассказывает Андрей Стихин. – В остальном расходы будут теми же, что и для классической ипотеки».

Приятной и удобной опцией, предусмотренной в программах рефинансирования ипотечных кредитов ряда банков, является возможность не только перекредитовать существующий остаток задолженности, но и взять в кредит еще некоторую сумму на столь же длительный срок и по низкой ставке. Как отмечают представители банков, ипотечные заемщики часто используют эту возможность для проведения ремонта и благоустройства дома.

Наиболее частой причиной отказа банков в предоставлении рефинансирования ипотечного кредита, по словам Андрея Стихина, является испорченная кредитная история, недостаточная дисциплинированность при внесении ежемесячных платежей по кредиту. «Достаточно часто причиной отказа становится и несоизмеримость получаемых доходов и кредитной нагрузки», – добавляет Марина Белова.

Таким образом, рефинансирование ипотечного кредита, полученного в посткризисные годы по высокой ставке, действительно может снизить финансовую нагрузку, однако прежде чем решиться на ответственный шаг, стоит досконально вычислить реальную выгодность сделки.

Обзор программ рефинансирования ипотечных кредитов в банках Челябинска.