Инвестиции в недвижимость – беспроигрышный вариант

Российский рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости – новый и динамично развивающийся. Первые закрытые ПИФы недвижимости были созданы в ноябре 2002 года, а сегодня их уже около сотни. Год назад этот инструмент появился и в Челябинске. В октябре 2005 года управляющая компания «РФЦ-Капитал» зарегистрировала первый на Урале ЗПИФН «РФЦ – Фонд недвижимости», средства которого были инвестированы в строительство жилья в Челябинске. Полученный успешный опыт работы компания реализовала в новом проекте: 23 мая 2006 года ФСФР России зарегистрированы правила закрытого ПИФа недвижимости «РФЦ – Шуваловские высоты». При этом компания видит свою миссию не только в создании надежного и выгодного источника инвестиционного дохода, но и в повышении финансовой культуры и грамотности южноуральцев.

Механизм работы закрытого ПИФа недвижимости достаточно прост: средства пайщиков аккумулируются и направляются на строительство жилого дома или офисного здания на начальном этапе застройки. Рост стоимости паев происходит вместе с ходом строительного цикла проектов, в которые вложены средства, а также за счет общего повышения стоимости недвижимости, так что пайщики получают двойную выгоду. Фактически это выражается в оценке стоимости чистых активов фонда, которая ежемесячно рассчитывается управляющей компанией, а также в ежеквартальной независимой оценке возводимого объекта.

Согласно действующему законодательству управляющая компания не может гарантировать уровень доходности ПИФа заранее.

«Паевой фонд – не банк, – говорит директор челябинского представительства инвестиционно-финансовой группы «РФЦ» Ольга Палей. – В банке вкладчику гарантируется определенный процент по вкладу. В паевом фонде ситуация обратная: управляющая компания берет за свои услуги фиксированный процент, вся же оставшаяся прибыль достается пайщикам, поэтому размер будущего дохода неизвестен. Управляющим компаниям запрещено обещать точный размер прибыли, но дело не только в запрете, а в том, что гарантировать доходность – абсолютно неестественно для динамичной природы рынка. Результаты за прошлые отчетные периоды помогают оценить успешность работы управляющей компании, но не являются гарантией будущей доходности фонда».

Тем не менее, как отмечают эксперты, цены на недвижимость более предсказуемы, чем на акции и другие финансовые инструменты фондового рынка, и на протяжении уже довольно длительного времени показывают стабильный рост.

«Год от года недвижимость растет в цене, пусть и не такими сумасшедшими темпами, как раньше, – соглашается Ольга Палей. – Многие аналитики утверждали, что столичный рынок недвижимости перегрет, и близок обвал, но весной и летом стоимость квадратного метра в Москве вновь увеличивалась на 5 % ежемесячно. В течение последних 10 лет стоимость квадратного метра в Челябинске увеличивалась ежегодно на 15-25 %. Исключение составил прошлый год, когда по некоторым объектам недвижимости их стоимость выросла почти на 100 %».

Деятельность компании, управляющей инвестированием средств закрытого ПИФа недвижимости, строго регламентирована и контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам, поэтому имущество фонда имеет полную юридическую защиту, что выгодно отличает эту схему от самостоятельных инвестиций в строительство. Закрытые ПИФы недвижимости в соответствии с инвестиционными декларациями предпочитают вкладывать деньги пайщиков только в строительство высоколиквидных объектов: жилых домов и офисных зданий. Особо стоит отметить, что механизм обмена паев инвесторов на квартиры или офисы в построенных зданиях не предусмотрен.

Первым проектом управляющей компании «РФЦ-Капитал» в сфере инвестиций в недвижимость стал закрытый ПИФ «РФЦ – Фонд недвижимости». В соответствии с зарегистрированными правилами фонда компания заключила договоры с известными в Челябинске строительными компаниями «Артель-С» и «Метчелстрой». Средства пайщиков были инвестированы в строительство многоэтажных жилых домов в Металлургическом и Курчатовском районах Челябинска. Привлекательность проекта состояла в том, что он позволял зарабатывать на росте стоимости недвижимости лицу, которое не обладает достаточными средствами для приобретения квартиры – цена одного пая ЗПИФН «РФЦ – Фонд недвижимости» первоначально составляла всего 50 тысяч рублей.

Для строительных компаний закрытые ПИФы недвижимости – это альтернативная возможность привлечения финансирования. По сути, паевой инвестиционный фонд в этом случае выступает в качестве очень крупного дольщика, а строительной компании гораздо удобнее иметь дело с одним крупным дольщиком, чем со множеством мелких. Требования, предъявляемые к закрытым ПИФам недвижимости со стороны надзорных органов, заставляют их быть весьма и весьма придирчивыми при выборе компании-застройщика и объекта инвестиций.

Новый проект УК «РФЦ-Капитал» – закрытый ПИФ недвижимости «Шуваловские высоты». Объект инвестирования – строительство административного восьмиэтажного здания с подземным паркингом, расположенное в деловом центре Екатеринбурга, на пересечении улиц Радищева и Добролюбова. В непосредственной близости находится множество административных, торговых зданий и банковских учреждений. Район имеет еще и особое историческое и культурное значение, так как на прилежащей к нему улице 8 Марта расположены здания постройки конца XVIII – начала XIX веков, являющиеся памятниками архитектуры. Напротив строящегося офисного здания расположен Дендрологический парк, а всего в минуте ходьбы – пешеходная зона набережной реки Исеть. Здесь, на набережной, начато строительство комплекса зданий резиденции полномочного представителя президента РФ в Уральском Федеральном округе. Таким образом, и на сегодняшний день возводимое здание имеет выгодное местоположение, а в ближайшей перспективе район будет сосредоточением политической и деловой жизни не только Екатеринбурга, но и всего Уральского региона.

Инвестиционные ожидания специалистов «РФЦ-Капитал» в отношении «РФЦ – Шуваловские высоты» строятся на основании анализа роста стоимости аналогичных объектов недвижимости в Екатеринбурге, который за первую половину 2006 года составил почти 25%.

Окончание строительных работ запланировано на март 2007 года. Отчеты о выполненных работах и фотографии текущего состояния объекта размещены на сайте компании – www.uknpf.ru.

Объем фонда – 280 миллионов рублей, стоимость одного пая – один миллион рублей.

«Конечно, такая сумма под силу далеко не каждому инвестору, – говорит Ольга Палей. – Мы хотели бы приобщить к инвестированию как можно большее число мелких инвесторов, поэтому решили реализовать дробные паи, что предусмотрено законодательством и позволяет опустить порог вхождения до демократичной отметки в 50 тысяч рублей».

Существенным неудобством для владельцев паев закрытого ПИФа недвижимости является достаточно долгий срок инвестирования – как правило, не менее полутора-двух лет.

«По российскому законодательству особенность закрытых ПИФов в том, что погасить пай можно только после окончания работы фонда, – рассказывает Ольга Палей. – Однако «РФЦ-Капитал» поддерживает вторичное обращение паев, что дополнительно снижает риск вложений инвесторов. Наши пайщики смогут продать паи по текущим котировкам, не дожидаясь прекращения работы ПИФа. Далеко не все управляющие компании предлагают своим пайщикам закрытых фондов недвижимости такие возможности».

Традиционно закрытые ПИФы недвижимости делятся на рентные и девелоперские. Девелоперские ПИФы вкладывают средства в строительство новых объектов недвижимости и рассчитывают на получение одномоментного дохода после реализации квартир или зданий. Рентные фонды предполагают управление коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов от передачи площадей в аренду. В этих фондах, как правило, пайщики имеют возможность получать ежегодный доход – своего рода дивиденды.

«В ближайшее время мы намерены объявить о создании первого рентного фонда, в котором будут консолидированы магазины и складские помещения крупной региональной торговой сети, – рассказывает Ольга Палей. – Участвующая в сделке компания, на наш взгляд, поступила мудро, решив пустить в оборот деньги, замороженные в принадлежащей ей недвижимости: при столь стремительном росте российского рынка розничной торговли победа будет за самой быстрой, чутко улавливающей новые тренды компанией. Все принадлежащие компании магазины и складские помещения на оговоренный срок будут переданы во владение в рентный фонд недвижимости, компания выручит от сделки сумму, эквивалентную их рыночной стоимости, при этом она как и прежде сможет использовать помещения по своему усмотрению и ежегодно выплачивать арендную плату. Фонд рассчитан на 10 лет, в течение которых пайщики будут получать промежуточный доход, а после закрытия фонда, когда недвижимость будет реализована по рыночным ценам, получат прибыть за счет роста стоимости пая».

«Закрытый ПИФ недвижимости для челябинских инвесторов – новый продукт на финансовом рынке, – отмечает Ольга Палей. – Как всякий новый продукт, если верить теории и практике потребительского поведения, он может заинтересовать лишь 5% потенциальных потребителей. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости не является публичным инструментом, вложения в недвижимость сегодня, по сути, так и остаются уделом ограниченного числа крупных инвесторов. Но положительный опыт создания «РФЦ – Фонд недвижимости» показал, что у мелких частных инвесторов также просыпается интерес к новым выгодным видам вложения свободных средств. Среди пайщиков фонда были преимущественно частные лица, и во вторичное обращение поступила лишь незначительная часть бумаг: большинство инвесторов придерживают паи до официального закрытия фонда с тем, чтобы получить максимальный доход».

«В регионе есть «длинные» деньги частных инвесторов и перспективные проекты, которые жаждут их. Задача нашей компании – просто свести их во времени и пространстве», – улыбаясь, говорит Ольга Палей.