Дешевой ипотеке прописали страхование

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию пытается реанимировать ипотеку при помощи страхования. Агентство предлагает страховать ответственность ипотечных заемщиков и предпринимательские риски банков. Если инициатива будет одобрена властью, «жирный» кусок рынка достанется создаваемой страховой компании АИЖК.

Страховка будет распространяться на наиболее рискованные займы, первоначальный взнос по которым составляет менее 30% от стоимости жилья. Аналитики уверяют, что большой разницы, на ком именно будет лежать обязанность страховать риски – на банке или заемщике, – нет. В обоих случаях стоимость полиса будет учтена в процентной ставке по кредитам.

«Создание такой страховой компании не приведет к значительному увеличению числа потенциальных заемщиков по ипотеке, – считает управляющий офиса банка «ДельтаКредит» в Челябинске Юлия Ачкасова. – Но это же может означать фактическую монополизацию рынка страхования ипотечных рисков».

Юлия Ачкасова обращает внимание на то, что подобная страховка снимает с дефолтного заемщика все обязательства по полному погашению ипотечного кредита. С другой стороны, банки, по ее мнению, будут закладывать собственные риски по кредитам с размером первоначального взноса менее 30% в процентную ставку по договору займа.

В последнее время банки практически перестали выдавать ипотеку с минимальным первоначальным взносом, хотя в докризисный период такие кредиты могли позволить себе большинство потенциальных заемщиков. Об этом говорит директор департамента розничного кредитования Бинбанка Олег Соколов, по данным которого, до кризиса 99% предложений ипотечных кредитов были с первоначальным взносом менее 30%.

Кроме того, в первом полугодии АИЖК провело исследование, которое показало, что сегодня только 18% потенциальных заемщиков могут внести первоначальный взнос свыше 30% от стоимости жилья, в то время как взнос в размере 10% могут себе позволить до 80% потенциальных заемщиков. Именно на эту группу клиентов и нацелились разработчики проекта.

«Статистически заемщики с небольшим первоначальным взносом более склонны к дефолтам и длительным просрочкам, – говорит Олег Соколов. – Это вполне объяснимо: если стоимость квартиры оказывается меньше суммы долга, заемщику неинтересно быть собственником подобного актива. Ситуация усугубляется еще тем, что аренда сравнимой квартиры ниже ежемесячного платежа по кредиту».

Эксперты отмечают, что если до кризиса банки предлагали ипотеку с низким первоначальным взносом по ставкам на 2-3% выше, то стоимость страхования не будет превышать 0,5-0,8% от стоимости кредита, что для заемщиков будет гораздо дешевле.

По оценкам Юлии Ачкасовой, средняя цена страхового полиса в таком случае может доходить до 2% от оценочной стоимости жилья.

Авторы концепции подчеркивают, что подобная практика страхования будет распространена на всех участников ипотечного рынка. В проекте сказано, что уставный капитал СК АИЖК должен быть порядка 1,5 млрд рублей, а коэффициент «риска к капиталу» на первом этапе не должен превышать 10 к 1. При этом предполагается, что страховая компенсация будет выплачена в том случае, если средств от продажи имущества заемщика будет недостаточно для погашения кредита.

Руководство Минфина предложенную идею не одобряет, полагая, что введение подобного вида страхования только повысит риски кредиторов. К тому же аналогичная практика спровоцировала ипотечный кризис на Западе.

«Создание такой страховой компании – это так называемые «все яйца в одной корзине», а тут недалеко и до критических последствий, в том числе и ипотечный, и страховой кризисы», – уверяет Юлия Ачкасова.

«Вероятно, создание такой страховой компании приведет к увеличению числа заемщиков, которые сами не смогут спрогнозировать свой доход и станут брать ипотеку, надеясь на выплаты со стороны СК АИЖК, – говорит генеральный директор страховой компании «Северная казна» Александр Меренков. – Кроме того, увеличится число банков, которые станут раздавать кредиты направо и налево, так как их риски застрахованы».

По его оценкам, популистское снижение тарифа на основе политических рекомендаций, а не актуарных расчетов приведет к высокой убыточности и кризису «плохих долгов» через три-пять лет.

В Минфине отмечают, что риски кредитора будут выше и из-за того, что страховая выплата будет произведена после окончания длительных судебных процедур по взысканию имущества.

Заместитель руководителя блока «Розничный бизнес» Альфа-банка Илья Зибарев полагает, что введение таких продуктов позволит снизить первоначальный взнос по кредиту. «Идея хорошая, но до сих пор не удавалось договориться ни с одной страховой компанией, потому что участники не могли оценить возможные риски», – говорит он.

«Вариантом было бы создание перестраховочного общества и введение обязательного перестрахования всеми страховщиками части риска в этом обществе, – говорит Александр Меренков. – По аналогии со схемой ипотечных кредитов – банк выдает кредит, а АИЖК выкупает, и цена зависит от качества кредита. Так и здесь – страховщик страхует, перестраховочное общество АИЖК перестраховывает, а цена зависит от качества андеррайтинга».

Однако подобные схемы, которые, по мнению страховщиков, могли бы оживить рынок ипотечного кредитования, пока не рассматриваются. Между тем рискованность данной идеи налицо как банковскому, так и страховому сообществу.

Ранее на эту тему:

14.09.2009 «Безжизненная ипотека»

2.09.2009 «Договор не дороже денег»

25.08.2009 «Ипотеке нарисовали светлое будущее»