Инвестиции в недвижимость доступны каждому

До последнего времени инвестиции в недвижимость были недоступны для рядовых инвесторов из-за высокого порога вхождения – приобретение однокомнатной квартиры в Челябинске для последующей сдачи в аренду или перепродажи выльется в сумму не менее одного миллиона рублей. Однако пару лет назад челябинцы получили возможность сделать ставку на рост стоимости жилья, имея всего несколько десятков тысяч рублей. К концу года станут известны результаты деятельности двух первых челябинских закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости – «Таганай-инвест» и «РФЦ-Фонд недвижимости», а в скором времени на челябинский рынок выйдут еще несколько фондов под управлением московской компании «Объединенные инвестиционные фонды».

Вложения в недвижимость оказались наиболее перспективным средством сохранения и преумножения капитала в глазах большинства потенциальных инвесторов, свидетельствуют результаты последнего опроса, проведенного компанией ROMIR Monitoring. В исследовании, проведенном в феврале 2006 года, приняло участие 1600 человек в возрасте от 18 лет и старше, проживающих в более чем 100 городах и населенных пунктах страны. На вопрос, куда бы они охотнее всего вложили свободные средства, большинство опрошенных (52%) ответили, что инвестировали бы деньги в приобретение недвижимости. При этом преобладающее большинство респондентов хранят деньги на «черный день» под матрасом или, в лучшем случае, на банковском депозите, доходность по которому также не может сравниться с темпами инфляции. Между тем вложения в недвижимость по итогам первых трех месяцев года, по данным «БДО Юникон», показали положительную рублевую доходность 4,64%, а по результатам года дадут не менее 30%.

Рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости является для России новым и динамично развивающимся. Первые ЗПИФН были созданы в ноябре 2002 года, а сегодня их уже семьдесят. По состоянию на 28 февраля 2005 года доля закрытых ПИФов недвижимости составляла 7% от суммарных активов всех российских паевых инвестиционных фондов. Традиционно закрытые ПИФы недвижимости делятся на рентные и девелоперские. Первые предполагают управление коммерческой недвижимостью и получение регулярных доходов от передачи площадей в аренду. В этих фондах, как правило, пайщики имеют возможность получать ежегодный доход – своего рода дивиденды. Девелоперские ПИФы вкладывают средства в строительство новых объектов недвижимости и рассчитывают на получение одномоментного дохода после каждой реализации квартир или зданий.

«Закрытые паевые инвестиционные фонды – это, на мой взгляд, оптимальный вариант для рядовых инвесторов, обладающих свободным капиталом от 200 долларов до 200 тысяч долларов и желающих вложить деньги в рынок недвижимости, – полагает финансовый эксперт, исполнительный директор страховой компании «ЮжуралЖАСО», партнер компании «Объединенные инвестиционные фонды» в Челябинске Дмитрий Довженко. – В большинстве российских городов, в том числе и в Челябинске, цены на недвижимость растут очень быстро, и инвестиции в этот рынок нередко приносят от 100 до 150% прибыли при вложениях сроком на 2-3 года».

Принцип работы закрытых ПИФов недвижимости примерно такой же, как и у обычных паевых инвестиционных фондов: инвесторы покупают паи, а управляющая компания в соответствии с зарегистрированными правилами фонда вкладывает собранные деньги в разнообразные объекты недвижимости, землю, акции и облигации. Ценные бумаги нужны для того, чтобы средства пайщиков приносили доход и в то время, пока участок земли или сама недвижимость оформляется в собственность фонда.

«Механизм работы закрытого ПИФа недвижимости «РФЦ-Капитал» достаточно прост: средства пайщиков аккумулируются и направляются на строительство жилого дома на начальном этапе застройки. Затем, по истечению сроков строительства, управляющая компания реализует квартиры по рыночным ценам и возвращает средства пайщикам в соответствии с количеством приобретенных ими паев. За период строительства цены на недвижимость, безусловно, возрастут, что и обеспечит пайщикам доход», – рассказывает директор челябинского представительства инвестиционно-финансовой группы «РФЦ» Ольга Палей.

Привлекательность проекта состоит в том, что он позволяет зарабатывать на недвижимости человеку, который не обладает достаточными средствами для приобретения квартиры – стоимость одного пая ЗПИФН «РФЦ-Фонд недвижимости» составляет всего 50 тысяч рублей. «Входной билет» в фонд недвижимости «Таганай-инвест» под управлением компании «Брокеркредитсервис» стоит еще ниже – 20 тысяч рублей. Однако и тот и другой фонд уже сформированы, а значит, можно приобрести только паи, находящиеся во вторичном обращении.

Разумеется, наибольший доход принесут вложения на стадии формирования фонда, когда права на недвижимость приобретаются на 10-15% дешевле рыночной стоимости квадратного метра. Рост стоимости паев происходит вместе с продвижением инвестиционных проектов, в которые вложены средства, а также за счет общего повышения стоимости недвижимости, так что пайщики получают двойную выгоду. Фактически это выражается в переоценке, производимой независимым оценщиком один или два раза в год. Прибыльность таких инвестиций зависит от выбранных объектов недвижимости. Так, покупка доли в многоквартирном доме на нулевом цикле и постепенная продажа ближе к окончанию строительства и вводу в эксплуатацию может составить 40-50%, что, исходя из среднего срока строительства 1,5-2 года, составляет 20-30% годовых.

Согласно действующему законодательству, управляющая компания не может гарантировать уровень доходности ПИФа заранее. Как утверждает специалист клиентского отдела челябинского филиала управляющей компании «Брокеркредитсервис» Алексей Лопарев, местные фонды недвижимости смогут показать по итогам года доходность 25-40% в зависимости от ситуации, которая сложится на рынке недвижимости.

«Цены на недвижимость более предсказуемы, чем на акции и другие финансовые инструменты фондового рынка, и на протяжении уже довольно длительного времени показывают стабильный рост, – говорит Алексей Лопарев. – К примеру, только за первый квартал 2006 года цена квадратного метра в Челябинске выросла на 20%».

Деятельность управляющей компании строго регламентирована и контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам, поэтому имущество закрытого ПИФа имеет полную юридическую защиту, что выгодно отличает эту схему от пресловутого долевого участия в строительстве. Единственное неудобство для пайщика заключается в достаточно долгом сроке инвестирования – как правило, не менее двух лет.

«Основное отличие закрытого ПИФа заключается в том, что инвестор не может в любой момент погасить пай и забрать свои средства, – говорит Ольга Палей. – Период погашения паев заранее оговорен, к примеру, инвестиционный горизонт ЗПИФН «РФЦ-Фонд недвижимости» составляет 15 месяцев. Этот срок обусловлен типовыми сроками строительства дома и временем, необходимым для продажи квартир».

Инвесторы принимают участие в управлении закрытым фондом через общее собрание пайщиков.

«Собрание пайщиков закрытого паевого инвестиционного фонда, в отличие от собрания акционеров акционерного общества, не обладает широкими полномочиями, получение согласия пайщиков необходимо лишь при изменении инвестиционной декларации фонда или повышении вознаграждения управляющей компании и спецдепозитария, – говорит заместитель директора московского филиала «Северо-Западной финансовой компании» Михаил Пашенин. – Пайщики, в отличие от акционеров, не могут контролировать крупные сделки, которые проводит управляющая компания, например, продажу активов стоимостью свыше 25% от общей стоимости имущества фонда. Однако при согласии владельцев 75% паев возможна замена одной управляющей компании на другую, но, по сути, этот способ страховки применим только для закрытых фондов, пайщики которых хорошо знакомы друг с другом».

Челябинские закрытые ПИФы недвижимости в соответствии с инвестиционными декларациями пока предпочитают вкладывать деньги пайщиков только в строительство высоколиквидных объектов: жилых домов и офисных зданий. Особо стоит отметить, механизм обмена паев инвесторов на квартиры или офисы в построенных зданиях не предусмотрен.

«В качестве объекта инвестирования «РФЦ-Фонд недвижимости» было выбран дом 97 серии – спрос на эти квартиры понятен и прогнозируем, – говорит Ольга Палей. – Сам же объект был выбран на основе целого ряда критериев – полное соответствие действующему законодательству, наличие всей необходимой разрешительной документации, максимальная ясность типовых сроков строительства, профессиональная репутация и надежность компании-застройщика».

По мнению специалистов управляющей компании «РФЦ-Капитал», жилая недвижимость в Челябинске сегодня более ликвидна, чем коммерческая, и риск инвестирования в нее меньше. Поэтому компания сфокусировала внимание еще на одном проекте жилищного строительства – многоэтажной кирпичной вставке в доме в Северо-Западном районе Челябинска, которую возводит компания «Артель-С».

Для строительных компаний закрытые ПИФы недвижимости – это альтернативная возможность привлечения финансирования. По сути, паевой инвестиционный фонд в этом случае выступает в качестве очень крупного дольщика, а строительной компании гораздо удобнее иметь дело с одним крупным дольщиком, чем со множеством мелких. Создание собственного закрытого ПИФа недвижимости для строительной компании возможно в двух случаях: или путем создания собственной управляющей компании (что чревато очень значительными расходами и хлопотами, а потому под силу лишь гигантским строительным холдингам), либо по договоренности с успешно действующей сторонней управляющей компанией.

«Пока задача создания собственного фонда недвижимости перед компанией не стоит, сегодня мы строим квартиры и коммерческую недвижимость практически «на заказ», – говорит генеральный директор управляющей компании «Массив» Елена Беркович. – Однако для застройщика все же лучше, если рынок сторонних инвестиций широк и есть выбор. В этом смысле и «Массив», и другие застройщики заинтересованы в наличии инвесторов на рынке строительства недвижимости».

Пока инициатива создания закрытых ПИФов недвижимости исходит все же от профессиональных участников рынка – управляющих компаний. Требования, предъявляемые к ним со стороны надзорных органов, заставляют их быть весьма и весьма придирчивыми при выборе компании-застройщика и объекта инвестиций.

«Период, в который мы осуществляли поиск объекта, совпал с некоторым застоем на челябинском строительном рынке, вызванным изменениями законодательства в области строительства, – вспоминает Ольга Палей. – Возможно, именно поэтому мы столкнулись с тем, что практически ни один строительный объект в Челябинске не имел на тот момент времени полного пакета разрешительных документов. Это явилось основной трудностью при создании ЗПИФН «РФЦ-Фонд недвижимости».

Именно отсутствие полного пакета необходимой разрешительной документации на момент закрытия фонда, по словам Алексея Лопарева, стало причинной того, что ЗПИФН «Таганай-инвест», созданный управляющей компанией «Брокеркредитсервис» по инициативе челябинской строительной компании «Энергоинвест» для финансирования строительства бизнес-центра «Павловский», по завершении формирования фонда вынужден был инвестировать средства в совершенно другой проект – административно-жилой комплекс «Каменный цветок» в Новосибирске.

«Мы имели возможность детально познакомиться со всеми аспектами организации закрытого паевого фонда недвижимости, и пришли к выводу, что этот метод привлечения инвестиций пока неконкурентоспособен в сравнении с более длинными и дешевыми деньгами других операторов финансового рынка», – утверждает генеральный директор компании «Энергоинвест» Виктор Лебедев.

По словам Виктора Лебедева, благородная идея компании «Энергоинвест» предоставить возможность зайти на высокодоходный рынок недвижимости рядовым челябинцам, обладающим незначительным капиталом, также не вызвала встречного интереса – вложения частных лиц составляют не более 5% средств фонда «Таганай-инвест», а основной категорией инвесторов, по словам Виктора Лебедева, являются корпоративные клиенты.

«Закрытый ПИФ недвижимости для челябинских инвесторов – новый продукт на финансовом рынке. Как всякий новый продукт, если верить теории и практике потребительского поведения, он может вызвать реакцию у 5% потенциальных потребителей. Прежде, чем другие, более консервативные группы потребителей этого продукта «проснутся», пройдет некоторое время. Поэтому есть преграды, связанные с отсутствием понимания потенциальными пайщиками механизмов деятельности такого фонда. В ходе работы с инвесторами мы выяснили, что подавляющее большинство граждан не знают, что такое ЗПИФН, какие он дает возможности для частного инвестора, каковы его преимущества и недостатки. Более того, даже те, кто приняли решение стать пайщиками, не всегда до конца понимают механизм работы фонда», – сетует Ольга Палей.

До недавнего времени большинство закрытых ПИФов недвижимости создавались для заранее определенного узкого круга клиентов и размещались по закрытой подписке. А те, кто принимал в свои ряды сторонних инвесторов, устанавливали для них минимальный взнос в несколько миллионов рублей. Именно этот подход, по мнению Михаила Пашенина, на сегодняшний день и является единственно правильным: население пока крайне слабо информировано о возможностях инвестирования в рынок недвижимости посредством закрытых паевых инвестиционных фондов. А управляющим компаниям гораздо проще рассказать о преимуществах этого финансового инструмента десятку прогрессивно мыслящих людей, обладающих внушительным размером капитала, чем сотням рядовых инвесторов. Именно по этому пути намерена, в частности, пойти управляющая компания «Объединенные инвестиционные фонды» из Москвы, планирующая в скором времени открыть представительство в Челябинске. На первых порах предполагается создать несколько рентных ЗПИФН для узкого круга крупных инвесторов, а затем уже выходить с подобным предложением к широким массам. Участие в ЗПИФН интересно в большей степени крупным инвесторам и корпоративным клиентам еще и потому, что предусматривает льготный режим налогообложения, что позволяет перераспределить налоговую нагрузку (налог на прибыль выплачивается только с разницы между начальной и конечной ценой паев при выходе инвестора из фонда) и выгодно реинвестировать доходы.

«Закрытые ПИФы недвижимости разрешено создавать на срок до 15 лет с возможностью дальнейшей пролонгации – за это время денежные средства фонда могут обернуться несколько раз, и именно в этом заключается основное достоинство отложенных налоговых платежей, повышающее эффективность инвестиций, – говорит Михаил Пашенин. – С другой стороны, круг инвесторов, готовых вкладывать деньги на столь длительный срок, пока достаточно узок, поэтому в ближайшие годы активное развитие получит вторичный рынок паев закрытых фондов».

Закрытые ПИФы недвижимости (апрель 2006 г.)