Ипотека: новый кредит лучше старых двух?

Экономия на выплате процентов за пользование ипотечным кредитом при перекредитовании может оказаться не столь уж существенной, поскольку в таком случае заемщик лишается права на получение налогового вычета. Быстрое изменение базовых условий ипотечного кредитования в коммерческих банках и все возрастающая заинтересованность граждан в услуге перекредитования должны привести к корректировке налогового законодательства.

Налоговый кодекс дает гражданам право на налоговый вычет в сумме расходов на строительство либо приобретение жилой недвижимости в количестве до одного миллиона рублей, а также на проценты по кредиту, полученному для покупки указанной недвижимости. Однако при перекредитовании, как свидетельствует письмо департамента налоговой и таможенно-тарифной политики министерства финансов, заемщик автоматически лишается права на налоговый вычет, так как новый «кредитный договор не будет иметь характера целевого кредита, расходуемого налогоплательщиком на приобретение квартиры».

«Формально Минфин, похоже, прав, – отмечает председатель банковского комитета Госдумы Владислав Резник. – Но лишаться права на налоговый вычет при перекредитовании граждане не должны».

Исправить ситуацию, по мнению депутата, могло бы внесение соответствующих поправок в Налоговый кодекс. Мера эта, по всей видимости, приобрела крайнюю актуальность: объемы выдаваемых займов на приобретение жилья с каждым годом увеличиваются в несколько раз, и только в прошлом году, по данным Банка России, составили 44,2 млрд рублей. При этом ставки ипотечных кредитов в коммерческих банках за прошедшие три года ощутимо снизились, что заставило многих заемщиков внимательно присмотреться к возможности перекредитования. В западных странах, где ипотечное кредитование существует на протяжении десятков лет, перекредитование широко практикуется и операция становится выгодной при разнице процентных ставок старого и нового кредита даже в десятые доли процента. Однако в России перекредитование становится эффективным только при разнице ставок в 2-3%, так как получение нового ипотечного кредита сопряжено со значительными дополнительными расходами. В случае смены банка-кредитора заемщик вновь вынужден оплачивать банковские сборы за рассмотрение кредитной заявки, за открытие и ведение ссудного счета, за выдачу кредита, а также повторно пройти процедуру оценки и страхования жилья. Если заемщик перекредитуется в «родном» банке, существенной части расходов можно избежать, но пока эта услуга представлена далеко не в каждом коммерческом банке. Схема перекредитования пока также недостаточно отлажена: зачастую заемщики вынуждены сначала погасить кредит у первоначального кредитора, затем снять залоговое обременение с жилья и только потом получить новый ипотечный кредит и заложить жилье новому банку.

«Ипотечное кредитование в России, и в Челябинской области в частности, относительно среднего срока ипотечного кредита существует недавно, – говорит директор филиала «Южный Урал» «Райффайзенбанка» Шухрат Собиров. – Поэтому о статистике досрочного погашения займов говорить достаточно сложно, однако клиенты всегда интересуются возможностью досрочной выплаты при получении консультации. Рефинансирование ипотечных кредитов – продукт сравнительно новый, поэтому пока сделок немного, но интерес населения растет очень интенсивно. Достаточно много потенциальных клиентов обращается за профессиональными консультациями. Говорить об абсолютных цифрах пока также преждевременно».

По словам Шухрата Собирова, в прошлом году в Уральском федеральном округе с использованием ипотеки осуществлялось около трех процентов сделок на рынке недвижимости, тогда как в Москве этот показатель составлял 8-10 %. Сегодня есть все основания утверждать, что число оформленных ипотечных кредитов за год существенно выросло.

Средние показатели ипотечной сделки в Челябинске на сегодняшний день таковы: срок кредита составляет 15 лет, сумма – около 1,2 миллиона рублей. Наибольшей популярностью, безусловно, пользуется недвижимость на вторичном рынке , что связано, не столько с предпочтениями челябинцев, сколько с нежеланием банков выдавать кредиты под строящееся жилье. Среди основных тенденций на рынке ипотечного кредитования эксперты выделяют расширение ипотечной продуктовой линейки, а также смягчение условий: снижение процентных ставок, увеличение сроков кредита, что заметно отражается на размере ежемесячного платежа. Однако многие заемщики, оформляя ипотечный кредит на 15-20 лет, все же стремятся погасить его как можно скорее, в течение 5-8 лет, что часто идет в ущерб семейному отдыху и полноценному питанию.