АИЖК вновь меняет стратегию игры

АИЖК намерено отказаться от низких ставок по кредитам и изменить специфику взаимодействия с банками, повысив привлекательность сотрудничества за счет введения дополнительных гарантий для банков.

С начала июля Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запустило новый проект по заключению контрактов с банками сроком на три-четыре месяца по выкупу закладных по ипотечным кредитам. Согласно условиям контракта, агентство будет обязано выкупить у банка закладную спустя оговоренный срок, если ставка по кредиту соответствует установленной АИЖК на момент выкупа. Сегодня же агентство выкупает закладные по кредитам со ставкой на момент выдачи ссуды. Для рядовых клиентов банков новшество во взаимоотношениях АИЖК и банков может обернуться повышением ставок по ипотечным кредитам.

К настоящему моменту решения по повышению ставок по ипотеке не вынесено, однако в агентстве признаются, что АИЖК располагает ограниченным бюджетом, составляющим всего 64 млрд рублей на текущий год, а потребности населения в ипотечных кредитах в прошлом году оценивались в 700 млрд рублей. Пока доходы, которые получает АИЖК по выкупленным у банков кредитам, выданным по низким ставкам, позволяют агентству оставаться безубыточным и держаться на плаву, однако эту ситуацию может изменить рост стоимости привлечения долгосрочных займов.

В течение долгого времени АИЖК считалось самым крупным игроком рынка ипотечного кредитования, который не повышал ставок по кредитам. С начала года тарифы по ипотеке пересмотрели практически все крупные банки: Сбербанк, «ВТБ 24», «Альфа-банк», Городской ипотечный банк, Уралсиб и Банк Москвы. По словам пресс-секретаря Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки (ранее ЮУ АИЖК) Людмилы Тишкиной, средние ставки по ипотечным кредитам АИЖК в зависимости от срока кредитования и размера первоначального взноса составляют от 10,75% до 14% годовых, кредиты выдаются сроком до 30 лет. Повышение ставок ипотечного кредитования столь крупным игроком, как АИЖК, по мнению экспертов, может повлечь за собой снижение доступности ипотеки и, соответственно, снижение интереса граждан к ипотечному кредитованию в целом.

Советник по связям с общественностью Городского ипотечного банка Екатерина Правдина считает, что дальнейший рост ставок по кредитам можно ожидать до тех пор, пока ситуация на международном рынке капитала не стабилизировалась. Некоторые банки могут начать сворачивание ипотечных программ, и, как следствие, доля ипотечного рынка между игроками перераспределится. Насколько изменятся процентные ставки – зависит от состояния финансовых рынков, как внешних, так и внутренних. Сейчас множество мероприятий в России направлено на совершенствование инфраструктуры внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг, и наращивание объемов ипотечного кредитования во многом зависит от эффективности функционирования данного рынка.

Генеральный директор АИЖК Александр Семеняка говорит, что агентство намерено внедрить форвардный договор, который предполагает, что агентство заранее определит формулу расчета цены закладных и стандарт и возьмет на себя обязательство выкупить закладные, например, через год. За счет этого оператор получит гарантии на выкуп объема закладных, а также гарантию того, что эти закладные могут быть оформлены по стандарту, действовавшему на момент заключения договора.

Сейчас в правительстве обсуждается стратегия развития ипотечного рынка на 2009–2012 года, по которой АИЖК предлагает внедрить практику предоставления гарантий инвесторам. В частности, агентство планирует предоставлять гарантию оплаты купонов и оферт по ипотечным облигациям, выпущенным региональными операторами. При этом стоимость данной услуги будет определяться в зависимости от риска, который возьмет на себя агентство.

АИЖК планирует повысить гарантии не только для своих агентов, но и для инвесторов, покупающих ипотечные ценные бумаги. Помимо этого АИЖК может получить право страховать банковские риски по недостаточности размера первоначального взноса заемщиков до 30% уровня при условии, если заемщик всем параметрам (в частности, размеру дохода, наличию или отсутствию созаемщиков и другим) соответствует требованиям АИЖК. Подобная схема позволит инвесторам расширить возможности по рефинансированию ипотечных кредитов, а банкам – понизить ставки за счет минимизации рисков, заложенных в стоимость займа. Однако реализация проекта станет возможной не ранее 2012 года, в случае утверждения правительством стратегии развития агентства, которая на сегодняшний день находится в стадии разработки Министерством экономического развития.

В целом обе идеи уже были одобрены профильными министерствами и ведомствами, теперь необходимо доработать детали.