АИЖК: замыслы расходятся с конкретными шагами

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию разработало ряд проектов, призванных повысить доступность ипотеки: рассчитывать на получение кредита смогут люди с невысоким заработком, а в качестве первого взноса может выступать материнский капитал. Однако благие замыслы АИЖК оказываются нежизнеспособными в столкновении с суровой действительностью: мировой финансовый кризис вынуждает агентство повысить базовые ставки кредитования.

На днях генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка заявил о том, что уже в ближайшее время АИЖК намерено разработать проекты, повышающие доступность ипотечного кредитования. В частности, планируется разработать специальную программу, в рамках которой в качестве первоначального взноса учитывается материнский семейный капитал, что даст возможность увеличить сумму кредита при незначительных сбережениях. Кроме того, возможность получения ипотечного кредита появится и у людей с не слишком высокими доходами в случае, если есть реальная перспектива роста доходов в будущем.

Под эту категорию попадают семьи с доходом ниже 15 тысяч рублей в месяц на каждого человека, у которых сейчас практически нет возможности получить ипотеку. Для таких категорий граждан будут предусмотрены кредитные программы с графиком платежей, учитывающим потенциальный рост их доходов. Также в ближайшее время будут разработаны программы ипотечного кредитования на строительство индивидуальных домов под залог земельных участков.

Вместе с тем базовые ставки по федеральной программе ипотечного кредитования, которая представлена во многих банках, 15 сентября будут повышены. Кроме того, в АИЖК намерены изменить порядок расчета ставки рефинансирования ипотечных кредитов с учетом регионального аспекта. На сайте АИЖК появился ипотечный калькулятор, по которому можно самостоятельно рассчитать стоимость ипотечного кредита. К примеру, при максимальной сумме кредита в 1,5 млн рублей, при стоимости приобретаемой недвижимости 2 млн рублей и сроком кредитования 15 лет, процентная ставка по займу составит 14,23%.

«Ценообразование у агентства простое: стоимость денег на рынке плюс маржа (3% против 5% у банков). Как и банки, АИЖК столкнулось с ростом стоимости привлечения ресурсов и, сохраняя ставки на текущем уровне, очень скоро начнет работать себе в убыток, – объясняет повышение ставок Александр Семеняка. – На сегодня средняя ставка по кредитам, которые выкупает АИЖК – 12,5% годовых. Если вычесть маржу, видно, что максимальная цена, которую АИЖК может платить за ресурсы при таких ставках, – 9,5%. Между тем уже сейчас корпоративные облигации АИЖК торгуются с доходностью выше 10%. Что же касается репутационных рисков, для инвесторов увеличение кредитных ставок – однозначно позитивная новость, для устойчивости рынка это тоже хорошо».

«В целом изменения, сделанные АИЖК, направлены на дальнейшую секьюритизацию ипотечных активов на внутреннем рынке; они вполне объяснимы, так как ситуация на финансовых рынках далека от позитивной», – говорит заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Отметим, что если раньше процентная ставка зависела от размера первоначального взноса и срока кредита, то теперь к этим параметрам добавился и размер кредита. Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева уверяет, что расчет по средней сумме кредита на средний срок 15-20 лет, выданный со средним размером первоначального взноса 50% от стоимости жилья, показывает, что ставка с 15 сентября вырастет всего на 0,2%.

При этом представители банков уверены, что диапазон процентных ставок в среднем повысится на 2%, что значительно отразится на рынке кредитования на приобретение недвижимости и тех инвесторах, которые рассчитывали на рост цен на рынке недвижимости к концу года.

«Повышение ставок АИЖК не стало сюрпризом, это результат целенаправленной политики Банка России по борьбе с инфляцией при помощи монетарных инструментов: повышение стоимости денег в экономики, ужесточение условий доступа к кредиту, – утверждает бизнес-аналитик Дмитрий Гребенюк. – Однако ужесточение денежной политики может привести к негативным явлениям в экономике, особенно учитывая сократившийся приток иностранного капитала и снижение сырьевых цен. В результате мы будем иметь снижение динамики роста ипотечного рынка и снижение спроса на недвижимость. Строительная отрасль, столкнувшаяся с «дорогими» кредитами для инвестиционных целей, низким спросом со стороны населения и ростом цен на стройматериалы, отреагирует снижением объемов строительства».

По мнению регионального директора представительства банка DeltaCredit в Челябинске Юлии Ачкасовой, без увеличения динамики строительства недвижимость не станет доступнее даже при условии появления подобной ипотеки. Сегодня цены на недвижимость пошли вниз или стагнируют в США, Англии, Китае, Испании, Португалии, Хорватии, Ирландии, Эстонии, Латвии, Литве, а также на Мальте, Украине и в Казахстане. И Россия вскоре может пополнить этот список.