Залоги выставляют на продажу

Сегодня в России 200 тыс. жителей ипотечных квартир не могут расплатиться по долгам перед кредитной организацией. По сообщению главы Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов Андрея Языкова, 60 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму около 90 млрд рублей признаны проблемными. Как следует из его слов, проблемы у ипотечных заемщиков есть и в Челябинске, уже были случаи выселения семей из единственного жилья, приобретенного по ипотеке.

Объявления о продаже залогового имущества можно найти на сайтах банков и службы судебных приставов Челябинской области. Также потенциальный покупатель может присмотреть себе выставленный на продажу банковский залог на финансовом портале ChelFin.ru.

Согласно информации, обнародованной судебными приставами и банками на сайте ChelFin.ru, на реализацию за долги выставлено несколько сотен объектов недвижимости, в том числе двух- и трехкомнатные квартиры.

Согласно данным АРИЖК, с начала кризиса «свободные» средства средней российской семьи сократились с 31 тыс. рублей до 11 тыс. рублей. Взятый до начала финансового кризиса кредит сегодня оказывается для многих тяжким бременем.

По данным пресс-службы УФССП по Челябинской области, если по итогам 2008 года число судебных производств составило 940 тысяч, то за первые 10 месяцев 2009 года – уже 1200 тысяч. Значительную долю среди них составляют судебные производства по ипотечным кредитам.

Есть две формы продажи залогового имущества – по решению суда, а также досудебная форма. В объявлениях службы судебных приставов, как правило, идет речь о реализации имущества должника по решению суда. Стоимость такого имущества обычно завышена по отношению к рыночной.

Это объясняется тем, что стоимость залога определена договором займа, и продавать его дешевле нельзя. «Большинство ипотечных квартир было куплено на пике стоимости жилья. За последние месяцы цены на недвижимость сильно упали и продолжают снижаться. Если в ходе первых торгов имущество не нашло покупателя, его цена снижается на 15%, а затем – на 25%, – рассказывает о процедуре торгов руководитель пресс-службы УФССП по Челябинской области Ольга Шебанова. – Если жилье не удается продать, то его передают взыскателю (банку, кредитному кооперативу). И уже кредитное учреждение самостоятельно ищет покупателя или берет объект в собственность».

Директор агентства недвижимости «Профи» Владислав Маркин говорит, что стоимость квартир с начала года снизилась на 20%. Это уровень 2007 года. Те, кто взял в 2008 году ипотеку, продают квартиру с большим дисконтом.

«Особой проблемы с продажей квартир нет, необходимо только выставить квартиру с дисконтом в 100-300 тыс рублей, – рассуждает о ликвидности рынка директор центра недвижимости «Век» Андрей Ветхов. – Обращения по поводу продажи залоговых квартир есть, часто банки сами содействуют заключению агентского договора с собственником».

По словам Ольги Шебановой, если средств от продажи квартиры не хватает на погашение долга перед банком, возможен арест другого имущества, например, банковского счета или бытовой техники.

«Заложенное имущество реализуется по цене несколько ниже рыночной. Это продиктовано необходимостью ожидания снятия обременения, что подходит не каждому покупателю, – рассказывает руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Челябинске Оксана Обогрелова. – Случается, что после погашения долгов получается разница в цене продажи. Но иногда после реализации и уплаты долгов заемщик еще остается должен банку».

По сообщению АРИЖК, в судах сегодня находится около 20 тыс. исков по ипотечным кредитам. После решения о взыскании суммы долга с неблагополучного заемщика квартиру арестовывают судебные приставы, которые передают ее на реализацию Росимуществу. Но закон на стороне банков: «Если квартира взята в ипотеку и заемщик не выплачивает долг банку, человека могут выселить, даже если у него нет другого жилья», – комментирует юрист юридической фирмы «Русская правда» Татьяна Мещерикова.

В случае, если арестованная квартира является единственным жильем для семьи и в ней проживают несовершеннолетние дети, то местная власть формально обязана предоставить семье альтернативное жилье.

Владислав Маркин убежден, что банки должны идти навстречу людям и не конфисковывать их квартиры. А подождать, пока цены на жилье вернутся на докризисный уровень и заемщик сможет рассчитаться по кредиту, продав ее по достойной цене или найдя работу. «Получается, что сейчас после реализации залога человек теряет первоначальный взнос, сумму страховки, платежи, которые уже внес, квартиру, и еще должен остается» – сетует на несправедливость Владислав Маркин.

Не всегда невозможность выплачивать кредит связана с потерей работы: «Некоторые заемщики, прикрываясь кризисом, не платят по кредиту и считают, что никто не сможет забрать их квартиру. В течение года они уверяют банк в том, что не могут найти работу», – рассказывает о недобросовестных заемщиках Оксана Обогрелова.

Как рассказал руководитель исполнительного комитета региональной организации Союза заемщиков и вкладчиков России (СЗВР) Олег Московский, обращения по ипотеке в СЗВР поступают. Но в Челябинской области по сравнению с другими регионами УРФО выселение людей из заемных квартир идет не так активно. Олег Московский напоминает людям, собирающимся брать ипотеку, что зарплата зависит от 20 факторов, и быть уверенным в том, что в течение 15 лет заемщик сможет платить по кредиту, невозможно. Займ – это не только финансовая ответственность, но и моральная кабала.

Возникает вопрос: что делать тем, кто уже взял ипотеку и не может по ней расплачиваться? Государство предпринимает попытки помочь таким людям.

Согласно сообщению на сайте АРИЖК, заемщик может воспользоваться реструктуризацией долга, взвалив на себя дополнительные расходы, увеличив срок кредита, но снизив ежемесячную сумму платежа. Недавно запустились новые уровни поддержки. Пилотный проект АРИЖК предусматривает два дополнительных уровня поддержки ипотечных заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации. Стоит оговориться, что поддержка будет предоставляться только особо нуждающимся категориям заемщиков, которые по объективным причинам не смогут восстановить свою платежеспособность. Каждый случай будет рассматриваться в индивидуальном порядке, на основе строгого анализа документов. Второй уровень поддержки предполагает продление периода помощи для дальнейшего поиска работы и восстановления платежеспособности должника до 24 месяцев. И третий план рассчитан на тех заемщиков, в отношении которых уже принято судебное решение о взыскании квартиры – предмета ипотеки, – и он стоит перед угрозой выселения на улицу. В данном случае АРИЖК приобретает это жилье, по которому судом принято решение об обращении взыскания, и за плату передает его в собственность муниципалитету с обязательным условием сохранения за бывшим собственником права проживания до выделения ему жилья из специального жилого фонда. После выделения жилья бывший собственник должен освободить бывшую ипотечную квартиру. Также в сообщении отмечено, что поддержка будет предоставляться не всем, а только тем заемщикам, кредиты которых соответствуют стандартным требованиям АРИЖК: жилое помещение, являющееся предметом залога, должно быть единственным для проживания, не элитным и у заемщика не может быть в собственности имущества, за счет которого можно исполнить обязательства по ипотечному кредиту. Кроме того, есть и дополнительные требования, а именно: господдержку могут получить только жители населенных пунктов, отнесенных Министерством регионального развития России к категории монопрофильных, а также семьи с несовершеннолетними детьми, семьи, которые подпадают под категорию «молодая семья», и семьи, в состав которых входит инвалид или ветеран Великой Отечественной войны.