Ипотека: кризисное наследство плохих долгов

Прошлый год стал для рынка ипотечного кредитования своеобразным посткризисным прорывом – объемы кредитования продемонстрировали внушительный рост в 2,5 раза. Причем активнее всего заемщики брали ссуды в последние месяцы года. Эксперты строят еще более оптимистичные прогнозы на 2011 год.

По итогам 2010 года российские банки выдали частным лицам ипотечных кредитов на сумму 378,9 млрд рублей. Согласно статистике Банка России, это в 2,5 раза превышает показатель 2009 года, когда было выдано жилищных кредитов на сумму 152,5 млрд рублей. Конечно, достичь докризисных показателей пока не удалось: в 2008 году объем выданных ипотечных кредитов составил рекордные 655,8 млрд рублей. В целом же заемщики взяли в банках в 2010 году около 298 тыс. ипотечных кредитов, что на 10% меньше по сравнению с докризисными показателями.

Данные Банка России говорят о том, что у россиян наибольшим спросом в прошлом году пользовались рублевые кредиты на приобретение жилья. Примечательно, что свыше 54,2% суммы выданных ипотечных кредитов пришлось на пятерку крупнейших банков России, в число которых вошел и Сбербанк. На остальные кредитные организации из топ-200 пришлось 35,1% выданных ипотечных ссуд.

При этом, согласно статистике Банка России, в минувшем году выгодно было брать ипотеку в небольших банках, где средневзвешенная ставка составляла 12,4%, тогда как у пятерки крупнейших банков были самые высокие ставки – в среднем 13,3% годовых.

Согласно прогнозам чиновников и финансистов, докризисных объемов рынок ипотечного кредитования достигнет к 2012 году. «План на 2011 год по объемам ипотечных кредитов – 540–580 млрд рублей, а максимум был зафиксирован в 2008 году – 650 млрд рублей. Думаю, что мы должны выйти на эти объемы в 2012 году», – заявил в начале февраля премьер-министр России Владимир Путин, призвав банки начать снижение процентных ставок по ипотеке.

«Спрос на ипотеку будет только расти. В течение 2011 года объем ипотечного рынка России вырастет с 1310 до 1585 млрд рублей. А прирост ипотеки в целом по банковской системе может составить порядка 20%, – прогнозирует начальник управления по работе с частными клиентами филиала «Банка Сосьете Женераль Восток» в Челябинске Елена Валеева. – Рост объемов ипотечного кредитования может ускориться, если цены на жилье пойдут вверх значительно быстрее инфляционных темпов. Это может подстегнуть спрос и спровоцировать бум на рынке ипотеки».

При сохранении благоприятной ситуации в экономике и на рынках капитала текущий тренд на снижение ипотечных ставок, по словам банкиров, может продолжиться. Вместе с тем снижение процентных ставок уже не будет столь динамичным, как во втором полугодии прошлого года.

В среднем по рынку, по словам вице-президента, начальника управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Георгия Тер-Аристокесянца, ставки по ипотеке уже приблизились к докризисному уровню, но пока не достигли его. «В 2011 году конкуренция будет продолжать расти, что окажет влияние на динамику ставок, – полагает эксперт. – В последнее время на фоне обострения конкуренции ставки ряда ключевых игроков очень серьезно снизились и уже достигли докризисного уровня».

Напомним, в июле 2008 года средневзвешенная ставка по ипотеке находилась на уровне 11,2–11,7% годовых. В разгар кризиса показатель вырос, но в результате снижения ставок в течение последнего года достиг уровня 12,5–13,2%. Таким образом, для снижения к докризисному уровню не хватает около полутора процентов. «Уменьшение процентных ставок по отдельным банкам в 2011 году возможно, но вряд ли стоит ожидать кардинального снижения среднерыночного показателя: при ценообразовании банки учитывают такие показатели, как стоимость фондирования (сейчас наметились тенденции к росту) и стоимость риска, – рассуждает Елена Валеева. – Риски на рынке ипотечного кредитования сейчас однозначно снижаются, но кризисное наследство плохих долгов еще дает о себе знать».

«В 2011 году дополнительным весомым фактором, который может оказать влияние на снижение средней ставки по ипотеке в целом по рынку, станет эффект от реализации государственных мер по поддержке ипотечного рынка», – уверен Георгий Тер-Аристокесянц.

«Рынок недвижимости меняется, как и в целом ситуация в стране и мире, и развитие ипотечного кредитования должно быть адекватным и соответствовать требованиям клиента, – полагает региональный директор представительства DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. – Вероятно, процентная ставка будет снижаться невысокими темпами, в пределах сезонной активности банков. Процент снижения на конец 2011 года составит около 1,5-2%».

Банкиры говорят о том, что по сравнению с 2009 годом ипотечные кредиты стали на порядок доступнее – средние ставки упали не меньше чем на 5-6% годовых. Основной же фактор – это цены на жилье, упавшие за последние два с половиной года более чем на 30%. Это и сделало покупку квартиры в кредит более доступной. Единственным фактором, который за это время изменился не в пользу заемщика, является размер минимального первоначального взноса. До кризиса он составлял 10% от стоимости жилья, сегодня – не менее 20%. «Вполне вероятно, что уменьшение этой цифры произойдет уже во второй половине этого года», – считает Елена Валеева.

Однако уже сейчас на рынке ипотечного кредитования четко видна тенденция либерализации условий кредитования. Это и снижение процентных ставок, и учащение проведения банками различных акций, призванных снизить стоимость ипотечного продукта и сделать его еще более привлекательным. Также после долгих кризисных месяцев видна тенденция к смягчению условий рассмотрения отдельных категорий граждан: частных предпринимателей, владельцев бизнеса.

«Ипотечные кредиты теперь берут именно для тех целей, для которых они и задумывались: решение конкретных жилищных проблем конкретных семей», – говорит Елена Валеева. По ее словам, практически исчезли заявки на ипотеку с инвестиционными (то есть предполагающие дальнейшую перепродажу недвижимости или сдачу ее в аренду) и прочими бизнес-целями. «Интересна также тенденция по увеличению средней величины первоначального взноса: на практике его размер заметно выше минимально разрешенного банком, а число сделок с первоначальным взносом 40-50% ощутимо больше, чем до кризиса», – отмечает эксперт.

Банкиры отмечают, что в конце 2009 – начале 2010 года за ипотекой приходили, как правило, молодые семьи с детьми, имеющие средний или чуть выше среднего достаток. Как правило, такие семьи уже имели собственное жилье и планировали переезд в более просторную квартиру. Поэтому и средняя сумма кредита была чуть ниже. «В течение всего 2010 года средняя сумма кредита на покупку жилья увеличилась за год с 1,1 до 1,4 млн рублей», – отмечает Георгий Тер-Аристокесянц.

«Средний возраст ипотечных заемщиков сейчас составляет около 30-35 лет, доход на семью – 35-40 тыс. рублей, – говорит Юлия Ачкасова. – В последнее время несколько изменилась сфера трудоустройства клиентов: если раньше основная масса заемщиков была занята в сфере оптовой торговли и строительства, то сегодня основное место работы – социальная, бюджетная сферы».

Кроме того, по ее словам, изменилось отношение заемщиков к получению кредита, выросла степень ответственности при принятии решения о получении кредита. Заемщики стали более тщательно взвешивать все за и против, более вдумчиво планировать финансовые операции на длительную перспективу.