Ипотечная оттепель. Обзор ипотечных программ банков Челябинска

Банки возлагают большие надежды на ипотеку: за время кризиса появился отложенный спрос на покупку нового жилья. Ставки по ипотечным кредитам уже достигли докризисного уровня, размер первоначального взноса снизился, а сроки кредитования удлинились. Как отмечают представители банков, единственным сдерживающим фактором сейчас остается лишь высокая стоимость квадратного метра, обусловленная дефицитом на первичном рынке жилой недвижимости. Сайт ChelFin.ru подготовил обзор лучших ипотечных программ банков Челябинска.

В прошлом году совокупный объем ипотечных кредитов, выданных банками жителям региона, по данным Главного управления Банка России по Челябинской области, показал рост в 2,7 раза, достигнув 10,8 млрд рублей. Стоит отметить, что в 2009 году наблюдался не прирост, а, напротив, снижение объема выданных ипотечных ссуд на 36,1%.

Представители банков отмечают рост интереса к программам ипотечного кредитования, но пока из-за высокой стоимости квадратного метра жилья и небольшого количества строящихся объектов не видят предпосылок для устойчивого спроса.

«Положительная динамика прироста ипотечного портфеля видна на протяжении полугода, – отмечает региональный директор КБ «ДельтаКредит» в Челябинске Юлия Ачкасова. – Так, за четвертый квартал 2010 года DeltaCredit выдал кредитов на 74% больше по сравнению с тем же периодом 2009 года, а за первый квартал 2011 выдано больше в 1,8 раза, чем за первые три месяца прошлого года».

Столь же стремительный рост кредитного портфеля наблюдался и в универсальных банках, считающих ипотечное кредитование одним из приоритетных направлений развития.

«В 2010 году «АБ Финанс Банк» обеспечил рост выдачи ипотечных кредитных продуктов в три раза, выдав 918 ссуд в объеме 1,3 млрд рублей, а с начала года выдано уже около 200 ссуд на сумму 273 млн. рублей, – рассказывает руководитель проекта «Ипотека» «АБ Финанс Банка» Татьяна Шваб. – Банк по результатам 2010 года входит в топ-30 российских банков по объему выданных ипотечных кредитов, занимая долю в 0,4% российского ипотечного рынка. Челябинский офис банка является одним из лидирующих в сети региональных подразделений по числу выданных ипотечных кредитов, его доля в объеме выданных кредитов составляет 24%. С помощью ипотечных кредитов банка в прошлом году в новые квартиры переехали около 3 тыс. семей, новоселье отпраздновали более 650 жителей Челябинска и области».

В топ-30 российских банков, занимающих лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования, вошел и Примсоцбанк: по итогам 2010 года объем выданных ипотечных кредитов в банке составил 1,5 млрд рублей. «С начала года наблюдается устойчивый рост на кредитные программы, а количество клиентов увеличилось примерно в два раза», – рассказывает заместитель директора ФСКБ Приморья «Примсоцбанк» в Челябинске Татьяна Плесовских.

Как полагает директор ипотечного брокерского агентства «Миллениум» Евгения Пичуева, основными драйверами роста ипотечного кредитования стали снижение минимального размера первоначального взноса по ипотечным кредитам в некоторых банках до 10% от стоимости жилья и возобновление кредитования на покупку квартир в строящихся домах. Вместе с тем, как отмечает эксперт, говорить об устойчивом спросе еще рано: динамика в сравнении с докризисными темпами прироста низкая.

Как отмечает Юлия Ачкасова, условия ипотечного кредитования сейчас выглядят привлекательно, и если челябинцев что-то удерживает от покупки собственного жилья, так это не высокие ставки или завышенные требования к размеру первоначального взноса по кредиту, а стоимость жилой недвижимости. «Даже после заметного снижения в 2009 году стоимость квадратного метра жилья в Челябинске остается на достаточно высоком уровне, – говорит Юлия Ачкасова. – При этом возник явный дефицит нового жилья: жилые дома сейчас строятся и сдаются в эксплуатацию крайне медленно и в очень ограниченном количестве, соответственно, жилье на вторичном рынке продолжает оставаться дорогим».

Как отмечает Евгения Пичуева, фактором, тормозящим развитие ипотеки, является и неуверенность людей в завтрашнем дне, в уровне своего достатка.

Сегодня ипотечные кредиты в Челябинске предоставляют порядка семидесяти банков, однако рыночные доли распределены весьма неравномерно: в кризис рынок ипотечного кредитования был практически монополизирован госбанками. За прошедший год ситуация кардинально не изменилась: по словам Татьяны Шваб, главную партию по-прежнему играют крупные федеральные банки с госучастием в капитале (доля которых за прошлый год снизилась с 80% до 60%) и банки, предоставляющие ипотечные ссуды по стандартам АИЖК. Однако, как отмечает Юлия Ачкасова, накал конкурентной борьбы обостряется: «В конце прошлого года большинство банков выпрямило спину и взялось за ипотеку. Даже те банки, которые прежде занимались только финансированием бизнеса или специализировались на автокредитовании, заявили о запуске программ ипотечного кредитования. Заметную роль играют и местные региональные банки, обладающие масштабной клиентской базой, зарплатными проектами, широкой линейкой вкладов для граждан, и, как следствие, возможностью выдавать своим же клиентам ипотечные кредиты по весьма конкурентным условиям», – говорит эксперт.

Как отмечает Татьяна Плесовских, госбанки обычно выдвигают жесткие требования при предоставлении ипотечных кредитов, из-за чего может «пострадать» скорость рассмотрения заявок. «В Примсоцбанке достаточно большая линейка ипотечных продуктов, которая позволяет применять индивидуальный подход к каждому клиенту, а рассмотрение заявки составляет всего три дня», – рассказывает Татьяна Плесовских.

Для клиентов, которые хотели бы иметь возможность сравнить предложения разных банков, правильным шагом будет обратиться в брокерское агентство.

«Основным достоинством ипотечного брокера является наличие практических знаний по процедуре ипотечного кредитования, а также наработанных контактов в банках и других кредитных организациях, – говорит Евгения Пичуева. – Также брокер имеет представление о текущей ситуации на рынке ипотечного кредитования, знает все «подводные камни» и способен принимать ряд решений, которые позволят заёмщику получить ипотечный кредит в кратчайшие сроки, сэкономив при этом не только деньги, но время и нервы».

Ипотека действительно стала доступной. В линейках кредитных программ банков вновь появились ссуды на длительные сроки — до 25-30 лет, хотя в большинстве случаев ипотека оформляется на более короткий срок — 13-15 лет. Минимальный размер первоначального взноса в некоторых банках снизился до 10-15%, при этом наиболее выгодные ставки кредитования, безусловно, предусмотрены при оплате из собственных средств не менее 30-50% стоимости приобретаемой недвижимости. Впрочем, как отмечают представители банков, необходимость первоначального взноса, как правило, не становится преградой — большая часть кредитов оформляется на улучшение жилищных условий и нередко — с привлечением средств материнского капитала.

По статистике ГУ Банка России по Челябинской области, в прошлом году ставки по ипотечным кредитам в рублях снизились на 1,4 процентных пункта до 13,2%, по ссудам в иностранной валюте – до 10,4% годовых.

Как отмечает Юлия Ачкасова, снижение ставок по ипотечным кредитам связано с тем, что банки, имевшие избыток ликвидности, стремились максимально полно его использовать, выдавая в том числе и долгосрочные ссуды на приобретение жилья. «Конкурентная борьба усилилась, и это нашло отражение в снижении кредитных ставок, тем не менее есть граница, ниже которой подавляющее большинство банков опуститься не сможет. Это зависит от стоимости привлечения денег на российском и международном финансовом рынках, которая все еще высока, и уровня инфляции. А кроме «себестоимости» денег, существуют еще операционные расходы, которые несет банк при выдаче кредита, – поясняет Юлия Ачкасова. – Поэтому, скорее всего, резкого изменения ставок ни в сторону повышения, ни в сторону понижения до конца года не произойдет».

Вместе с тем, эксперт рекомендует следить за сезонными акциями банков. Так, в банке «ДельтаКредит» сейчас действует несколько спецпредложений, в том числе партнерская программа: при получении кредита до 30 апреля через брокерскую или риелторскую компанию заемщик получает скидку в размере 0,5% годовых от ставки по кредиту.

По словам Евгении Пичуевой, наибольшим спросом традиционно пользуется «классическая» программа кредитования на приобретение жилья на вторичном рынке по стандарту АИЖК, которая предусматривает принятие кредитного решения по трем документам (паспорт, формы подтверждения доходов и занятости) в течении суток. «Из новых предложений наиболее интересные – «Кредит универсальный», «Экспресс-ипотека», где не требуется подтверждение дохода, и «Кредит физическим лицам на покупку коммерческой недвижимости», – рассказывает ипотечный брокер. – Также есть программы для автовладельцев – оформление ипотеки на приобретение гаража или места на подземной автостоянке. Новые программы для любителей загородной жизни – ипотека на оформление земельного участка, дачи, дома, коттеджа, таун-хауса, и, что немаловажно, строительство индивидуального дома, включая оплату стройматериалов».

Как отмечает Юлия Ачкасова, большой популярностью пользуются и ипотечные программы с переменной процентной ставкой. «Два года назад банк «ДельтаКредит» одним из первых разработал ипотечный продукт со смешанными процентными ставками, который до сих пор является одним из самых востребованных и в банке, и на рынке ипотеки. Для заемщика такие продукты очень удобны и отвечают многим параметрам: низкая процентная ставка, достаточный период для полного погашения (5 или 7 лет на выбор), в течение которого ставка не меняется, – поясняет эксперт. – При этом по кредитным программам DeltaCredit установлен определенный потолок, выше которого ставка не может подняться при любом значении индекса. Тем самым банк в определенном смысле страхует клиента от резких колебаний индексов, чтобы даже при ухудшении экономической ситуации его финансовое положение не пострадало».

«Линейка ипотечных продуктов Примсоцбанка представлена 15 ипотечными программами, в том числе программами с социальной направленностью — «Военной ипотекой», позволяющей участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих купить квартиру без привлечения собственных средств и программой «Материнский капитал», который дает возможность семьей со средним доходом приобрести собственную квартиру: материнский капитал можно направить как на увеличение первоначального взноса, так и на досрочное погашение ипотечного кредита, – рассказывает Татьяна Плесовских. – Особенно высоким спросом пользуется продукт «Долгосрочный», который позволяет приобрести квартиру на вторичном рынке с минимальным первоначальным взносом – от 10% – и ставкой по кредиту от 11,5%».

По словам эксперта, за последние полгода ставки по некоторым ипотечным продуктам, предлагаемым Примсоцбанком, снизились: сейчас минимальная ставка составляет 10,25% годовых в рублях и 8,5% годовых в долларах, появились и льготные условия кредитования для постоянных и корпоративных клиентов банка, участников зарплатных проектов.

Процентные ставки по ипотечным кредитам в АБ “Финанс Банке” зависят от размера первоначального взноса и вида ипотечной программы и находятся сейчас в диапазоне от 10,25% до 13% годовых по вторичному рынку жилья и от 13% до 15% – для квартир в строящихся домах. При этом, как отмечает эксперт, после кризиса, когда многие строительные компании замораживали возведение домов на неопределенный срок, потенциальные покупатели стали крайне настороженно подходить к идее приобретения жилья на стадии незавершенного строительства. Так, в прошлом году доля ипотечных кредитов на приобретение жилья по договору долевого участия в строительстве составила только 4% в объеме выданных ссуд.

«К сожалению, для большинства строительных организаций несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию по-прежнему является в большей степени нормой, чем исключением», – констатирует Татьяна Шваб.

Зато, как отмечает Юлия Ачкасова, высоким спросом пользуются квартиры в уже возведенных новостройках: «Такие квартиры ценятся за то, что они, как правило, юридически «чистые», без каких-либо задолженностей и негативных историй, в них ранее никто не жил, и в тоже время правоустанавливающие документы при покупке квартир соответствуют российскому законодательству, в отличие от незавершенного строительства, где не все договоры долевого участия юридически безупречны».

По словам Евгении Пичуевой, наиболее востребованы одно- и двухкомнатные квартиры стандартных планировок, при этом в последнее время наблюдается и рост спроса на получение ссуды для индивидуального строительства жилья либо приобретения частного дома, таунхауса.

По словам Юлии Ачкасовой, сейчас средняя сумма ипотечного кредита составляет около миллиона рублей, в то время как до кризиса составляла порядка 1,4-1,5 миллиона рублей. По мнению эксперта, это объясняется как снижением цен на недвижимость, так и и активным использованием средств материнского капитала при получении ипотечного кредита.

По данным Отделения Пенсионного фонда России по Челябинской области, с начала года более 3,2 тысячи владельцев материнских сертификатов использовали полученные средства на строительство и покупку жилья на общую сумму более 1 млрд рублей. При этом большинство владельцев материнских сертификатов тратят денежные средства на погашение ипотечных кредитов (около 789 млн рублей), но с каждым годом становится все больше желающих вложить средства в строительство или реконструкцию жилого дома.

«Практически каждая пятая сделка проходит с использованием материнского капитала, при этом средства обычно направляются в качестве досрочного погашения по ипотечному кредиту, – говорит Евгения Пичуева. – Вместе с тем большая категория клиентов выражают желание использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса либо полной оплаты за приобретаемое жилье».

Как поясняет Юлия Ачкасова, погасить материнским капиталом полностью или частично задолженность по ипотечному кредиту заемщик может досрочно в течение всего действия кредитного договора, даже в период моратория.

Откликаясь на возросший спрос, банки разрабатывают специальные ипотечные программы с привлечением материнского капитала. Так, в октябре прошлого года в АБ «Финанс Банк» была запущена новая программа, которая дает ряд преимуществ семьям с детьми: возможность увеличить сумму ипотечного кредита на размер материнского капитала, не дожидаясь истечения трехлетнего срока. При этом, как поясняет Татьяна Шваб, задолженность и проценты по той части ссуды, которая увеличивается на сумму семейного капитала, погашаются за счет средств, получаемых по сертификату. Расчет платежеспособности при определении кредитного лимита также ведется без учета доли материнского капитала, что дает возможность увеличить доступную сумму кредита и приобрести более комфортное жилье. Кроме того, по данной программе есть возможность выделять долю в приобретаемой недвижимости в собственность несовершеннолетним детям. Процентные ставки по программе находятся на уровне 11,25-11,75% при приобретении жилья на вторичном рынке, если квартира в новом доме приобретается у застройщика, процентная ставка снижается до 10,25- 10,75%.

«Важно понимать, что ипотека – это комплексный продукт, в котором есть масса нюансов и особенностей. Расходы по кредиту, требования банка к недвижимости, сроки рассмотрения заявок и еще масса моментов играют очень важную роль при выборе банка, – говорит Юлия Ачкасова. – При решении различных жизненных ситуаций, связанных со здоровьем, обучением, отдыхом мы говорим: нужно обращаться к профессионалам. Трудно ожидать высококвалифицированной медицинской помощи от сельского фельдшера, это касается и ипотеки: быстро, грамотно, уверенно и за разумную цену получить ипотечный кредит можно далеко не в каждом банке — особенно, если речь идет о тех, которые только начали развивать это направление кредитования. С ипотечным кредитом человек живет десять, пятнадцать, а то и двадцать лет. Поэтому, выбирая банк, в котором вы планируете взять ипотечный кредит, вы, по сути, выбираете делового партнера на ближайшие 15 лет. И в этом плане специализированные ипотечные банки, работающие не один десяток лет, имеют заметную фору перед универсальными, в которых ипотека всего лишь один из предлагаемых продуктов, и далеко не самый главный».

Программы ипотечного кредитования в банках Челябинска (апрель 2011 года)