С наступлением осени банки отмечают не слишком бурный, но стабильный рост интереса к программам ипотечного кредитования, при этом одним из сильных трендов становится кредитование на приобретение квартир в новостройках, а также загородных домов и земельных участков под строительство. Сейчас в разных районах Челябинска готовится к сдаче сразу несколько жилых комплексов, в том числе и традиционно пользующаяся особенно высоким спросом недвижимость экономкласса. О новых программах ипотечного кредитования рассказывает начальник управления розничного кредитования ОАО «Челябинвестбанк» Евгений Вертяховский.
– Евгений, чем обусловлен всплеск интереса к программам ипотечного кредитования: у челябинцев вновь появилась уверенность в завтрашнем дне?
– Да, безусловно, кроме традиционных сезонных колебаний, сейчас на спрос оказывает влияние и так называемый отложенный спрос, т.е люди накопили – теперь покупают. Не стоит сбрасывать со счетов и тот факт, что за последний год ставки по ипотечным кредитам заметно снизились, кроме того, многие банки пересмотрели условия кредитования: снизили требования к размеру первоначального взноса, уровню дохода заемщика, увеличили сроки кредитования и отменили некоторые платежи и комиссии. Но главное, как мне кажется – люди поняли, что вложения в покупку собственного жилья – это самая выгодная инвестиция. Накопить на покупку квартиры достаточно сложно, тем более, что стоимость квадратного метра неуклонно возрастает – так что ипотека остается одним из наиболее удобных, а для молодых семей – подчас и единственно доступным способом приобрести собственное жилье. А элементарные подсчеты показывают, что это даже выгоднее, чем снимать жилье внаем: при среднем сроке кредитования десять лет размер ежемесячного платежа по кредиту в пределах одного миллиона рублей составит около десяти тысяч рублей – это вполне сопоставимо с платой за съемную квартиру. Но в этом случае платишь за собственное жилье, а не в чужой карман. Это дает ощущение стабильности, возникает желание создавать домашний уют…
Вместе с тем вновь появились и чисто инвестиционные сделки: с привлечением ипотечного кредита приобретаются квартиры для последующей сдачи в аренду либо в качестве временного размещения свободных средств. И неудивительно: после короткого летнего «затишья» вновь наблюдается заметное повышение цен: так, если в августе средняя стоимость квадратного метра жилья на рынке Челябинска составляла порядка 30-35 тысяч рублей, то сейчас – уже около 40 тысяч рублей, и до конца года прогнозируется продолжение роста цен на жилую недвижимость.
– Если отбросить различные маркетинговые предложения банков, связанные со множеством ограничений, по какой ставке сегодня реально взять ипотечный кредит?
– Сейчас банки активно стараются нарастить кредитный портфель, компенсируя вынужденный «простой» во время кризиса, в связи с этим кредитные ставки в ряде банков, в том числе и в Челябинвестбанке, по сравнению с прошлым годом заметно снизились. В зависимости от срока кредитования и размера первого взноса ипотечные ставки могут варьироваться от 10% годовых и выше. При этом средняя сумма ипотечной сделки в Челябинске составляет порядка 1-1,1 млн рублей. Минимальный размер первого взноса по некоторым программам составляет только 10% стоимости приобретаемой недвижимости, но число таких сделок невелико – заемщики стали гораздо осмотрительнее оценивать свои финансовые возможности и, как правило, предпочитают накопить достаточно большой первоначальный взнос, чтобы получить максимально выгодную ставку по кредиту. К слову, в случае размещения денежных средств в размере не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья во вклад «Ипотечный» на срок не менее шести месяцев с последующим их направлением на покупку жилья по программе банка процентная ставка по кредиту снижается.
– Какие категории заемщиков также вправе рассчитывать на льготные условия при оформлении ипотеки?
– Для сотрудников предприятий, у которых есть зарплатный проект с Челябинвестбанком и сотрудников предприятий с обротом по расчетному счету в Челябинвестбанке более 20 млн в год, также разработаны специальные условия ипотечного кредитования – процентная ставка по кредиту ниже базовой на полпункта.
– Насколько мне известно, несколько месяцев назад банк анонсировал принципиально новую программу кредитования на индивидуальное строительство. Есть ли уже первые результаты?
– Действительно, была запущена программа кредитования на строительство жилого дома. Кредиты предоставляются под залог земельного участка, находящегося в собственности, и строящегося жилого дома. При этом затраты на строительство включают в себя: строительство жилого дома, включая проведение отделочных работ и возведение хозяйственных построек на земельном участке, а также проведение коммуникаций, бурение скважины и прочие работы. Кредит выдается траншами – и это, несомненно, преимущество кредитной программы: ведь строительство ведется поэтапно, и нет никакой необходимости одновременно приобретать все строительные материалы и вносить процентные платежи сразу за всю сумму кредита, а равномерно распределить финансовую нагрузку. Программа, безусловно, востребованная: первые заявки и выданные кредиты уже есть.
При этом есть возможность оформить кредит на строительство дома и под залог имеющейся недвижимости – в этом случае можно взять единовременно всю сумму кредита, чтобы рассчитаться с подрядной организацией. Кстати, под залог имеющейся в собственности квартиры – при условии, что это не единственное жилье – можно взять и потребительский кредит. Есть и специальная программа кредитования на ремонт – заем можно оформить как одновременно с ипотечной ссудой, так и позднее, единственное – срок кредита на ремонт не может превышать пяти лет и не должен истекать позднее даты окончания ипотечного договора. Максимальная ставка по кредиту составляет 16% годовых, а если заем оформляется на короткий срок – до одного года – то всего 12% годовых.
– В окрестностях Челябинска в последние годы появилось много коттеджных поселков, таунхаусов. Есть ли специальные программы кредитования на приобретение таких домов?
– Таунхаус можно приобрести по стандартной программе ипотечного кредитования, так как по свидетельству о регистрации права собственности такие объекты проходят именно как квартиры в многоквартирном доме. Кроме того, в банке есть программа кредитования на приобретение индивидуальных домов и земельных участков, в том числе и садовых участков с домиками. Есть и программы на приобретение нежилой недвижимости в курортных зонах Южного Урала. Ставка по кредиту составляет 12-13,5% годовых, срок кредитования – до десяти лет, а сумма первоначального взноса – не менее 30% стоимости.
– Интересное предложение. А выдает ли банк ипотечные кредиты на приобретение жилья в строящихся домах?
– Да, безусловно. При этом есть обширный перечень аккредитованных строительных организаций, кроме того, по запросу клиента мы можем провести аккредитацию строящегося дома, в котором он хотел бы приобрести квартиру – рассматриваются варианты продажи недвижимости как по договорам долевого строительства, так и по договорам уступки права требования. Процентная ставка по кредиту составляет 12-15% годовых, срок кредитования – до пятнадцати лет, минимальный размер первого взноса – 10% стоимости приобретаемого жилья. На то время, пока не зарегистрировано право собственности на недвижимость, процентная ставка по кредиту увеличивается на два пункта.
– Расскажите, возможно ли досрочное погашение ипотечного кредита, взимаются ли в этом случае дополнительные комиссии?
– По программам банка досрочное погашение ипотечного кредита возможно с первого месяца, без уплаты каких-либо штрафов и дополнительный комиссий. При этом внесенная сумма должна составлять не менее десяти тысяч рублей сверх суммы ежемесячного платежа. Люди научились считать деньги, и если поступила крупная сумма – например, от продажи квартиры – логично направить деньги в счет погашения ипотечного кредита и тем самым снизить нагрузку на семейный бюджет. С другой стороны, есть достаточно большое количество клиентов, которые предпочитают вносить платежи строго по графику, а «лишние» деньги направлять на потребительские нужды – сделать ремонт в квартире, купить новую мебель, устроить ребенка в хорошую школу. Кстати, значительная часть досрочных платежей в счет погашения ипотечного кредита связана с получением материнского капитала. При этом в Челябинвестбанке есть и специальная программа кредитования с использованием средств материнского капитала, также можно направить материнский капитал в качестве первоначального взноса по программе «ИнвестРублевый»: минимальный первоначальный взнос составляет 15% суммы кредита, при этом две третьих этой суммы может составлять материнский капитал – таким образом, наличными необходимо внести лишь 5% стоимости приобретаемого жилья.
– Подскажите, а как лучше поступить, например, в такой ситуации: родители, проживающие в Миассе или Троицке, хотели бы приобрести квартиру своему сыну, зачисленному на первый курс одного из челябинских вузов. В какое отделение Челябинвестбанка им нужно обратиться за получением кредита – в Челябинске или в родном городе?
– Безусловно, правильнее будет обратиться в подразделение банка, расположенное в городе, где они постоянно проживают, и именно там получить ипотечный кредит. Так будет удобнее как при оформлении, так и при погашении кредита – вносить платежи можно как через кассы банка, так и через интернет-банк для частных клиентов – Faktura.ru. Кроме того, сотрудникам предприятий, у которых есть зарплатный проект в Челябинвестбанке, мы предлагаем по заявлению заемщика возможность автоматического списания суммы ежемесячного платежа по кредиту с зарплатного счета.
