Ипотечная застройка. Обзор программ кредитования на приобретение новостроек

При выборе жилья челябинцы отдают предпочтение новостройкам. Повышенный спрос на квартиры в строящихся домах вызван как возведением большого числа новых жилых комплексов в Челябинске, так и удачными маркетинговыми ходами строительных организаций и появлением в банках специальных программ кредитования со сниженными ставками. Сайт ChelFin.ru представляет обзор программ кредитования на приобретение жилья в новостройках в банках Челябинска.

Смещение покупательского спроса с готового жилья на квартиры в новостройках в Челябинске стало яркой тенденцией прошлого года, которая сохраняется и по сей день. Как отмечают представители риелторских фирм, сегодня с привлечением заемных средств оформляется каждая третья сделка по приобретению жилья в строящемся доме. В этой тенденции нет ничего удивительного – в ушедшем году стартовали продажи квартир в крупных жилых комплексах, а банки стали охотнее предоставлять кредиты на покупку квартир в строящихся домах и снизили процентные ставки. Так, если во время кризиса ставки по кредитам на новостройки находились на уровне 18-20% годовых, то сегодня на квартиру на стадии возведения можно получить кредит под 13,5%. Для покупателей, которые сразу оформляют «зеленку», ипотечные ставки приближаются к ставкам на покупку вторичного жилья – от 9,5% до 11% в зависимости от суммы и срока кредитования.

«Ипотека является наиболее оптимальным решением квартирного вопроса: в условиях постоянного роста цен на недвижимость ипотечный кредит позволяет приобрести жильё сразу, а не копить на покупку квартиры годами, вступая в борьбу с инфляцией, – говорит заместитель управляющего челябинского филиала банка «УРАЛСИБ» Алексей Горбушин. – При этом особенно выгодно приобретать жилье в ипотеку в новых и строящихся домах».

По словам эксперта, интерес челябинцев к приобретению квартир в новостройках в ипотеку традиционно высокий – по статистике каждый второй клиент, получающий ипотечный кредит в банке «УРАЛСИБ», планирует купить квартиру именно в строящемся доме.

А в банке ВТБ24, по словам начальника отдела ипотечного кредитования РОО «Челябинский» Ольги Щербаковой, доля ипотечных кредитов на приобретение квартир в строящихся домах в прошлом году достигла 80% в объеме выданных ссуд. Отдавая предпочтение новостройкам, челябинцы, как полагает эксперт, мечтают начать жизнь с чистого листа.

«Естественно, новое жилье – это новая жизнь в полном смысле этого слова, – говорит Ольга Щербакова. – Во дворе, в подъезде, в квартире новоселов встречает все новое и современное: качественная отделка, современные энергоэффективные материалы, которые используются в строительстве, гарантируют высокий уровень тепло- и звукоизоляции, современные планировки квартир, новые коммуникации, а также игровые площадки для детей и камеры наружного видеонаблюдения, обеспечивающие безопасность на всей территории двора. Это значит, что родители могут быть совершенно спокойны за детей. Наличие современных оборудованных автопарковок также обеспечивает спокойствие и комфорт жителей новостроек».

«Мотивы разные: кто-то выигрывает в цене, покупая недвижимость в новых удаленных районах, некоторые не могут найти подходящий вариант на вторичном рынке недвижимости и вынуждены брать жилье в новостройках, – рассказывает управляющая челябинским филиалом «Абсолют Банка» Халима Харисова. – Кроме того, есть значительная группа покупателей, которые мечтают именно о новой квартире, чтобы самому заказать интерьер, проконтролировать ремонт, что-то сделать своими руками и быть причастным к таинству формирования ауры дома».

«К числу основных мотивов, побуждающих людей приобретать жилье именно в новостройках, можно отнести также желание уйти от стандартных планировок, – считает заместитель управляющего челябинского филиала Промсвязьбанка Олег Гриценко. – Сейчас существует множество интересных предложений от различных застройщиков, позволяющих купить жилье со свободной планировкой и самостоятельно реализовать желаемый дизайн будущей квартиры».

Немаловажным доводом в пользу приобретения жилья в новостройке, по мнению Алексея Горбушина, является и то, что в данном случае собственник ограждает себя от возможных претензий со стороны бывших жильцов квартиры и может быть абсолютно уверенным в том, что все права собственности на квартиру будут строго соблюдены. Важным аргументом является и сходство социального статуса жильцов в новых домах.

Как отмечает Халима Харисова, сегодня в Челябинске наблюдается дефицит квартир экономкласса в относительно новых домах, который покрывается за счет новостроек. И если при покупке готового жилья поиск подходящего варианта может затянуться на три-пять месяцев, то при покупке квартиры в новостройках заемщики подают заявку на кредит, уже имея четкое представление и ожидая начала продаж в конкретном доме.

«Увеличение доли ипотечных кредитов на новостройки стало заметной тенденцией прошлого года», – констатирует заместитель директора по розничному бизнесу филиала «Южный Урал» «Райффайзенбанка» Татьяна Хрулева. По мнению эксперта, это связано не только со стартом продаж квартир в ряде крупных жилых комплексов, но и с тем, что банки стали активно участвовать в финансировании строительства некоторых объектов, что повышает их заинтересованность в интенсивных продажах. Как следствие, запускаются различные специальные акции для конкретных строек и строительных компаний.

Особенность займов для покупки жилья в строящемся доме заключается в том, что пока дом не сдан, банком устанавливается повышенная ставка, которая снижается после получения заемщиком свидетельства о праве собственности на приобретенное жилье. «Как правило, в этом случае срок кредитования разделяется два этапа: инвестиционный период, который длится от даты предоставления ипотечного кредита до даты оформления закладной, и титульный период – от даты оформления закладной до полного погашения ипотечного кредита, – поясняет Ольга Щербакова. – В инвестиционный период ставка по ипотечному кредиту может быть несколько выше, в редких случаях банк может запросить и дополнительное обеспечение».

«Кредитование на покупку готового и строящегося жилья – это принципиально разный уровень рисков, – говорит Халима Харисова. – Выдавая кредит на приобретение еще не построенного объекта, банки в залог берут только права требования по договору долевого участия в строительстве. Фактически залога у банка нет. Поэтому часто банки стараются минимизировать риски, например оформляя в залог имеющееся у заемщика жилье. Кроме того, обычно на период до оформления права собственности на покупаемую квартиру действует повышенная ставка».

Результаты опроса на сайте ChelFin.ru

Как поясняет эксперт, нюансы в программах ипотечного кредитования разных банков кроются в различной степени готовности принимать риски. «Некоторые банки агрессивно наращивают портфель и готовы кредитовать даже на начальном этапе строительства, закладывая высокий риск в стоимость кредита, – рассказывает Халима Харисова. – Другие более осторожно формируют ипотечный портфель, вникая в экономику строительной компании, анализируя опыт, имеющийся портфель проектов, вводя систему аккредитации строительных компаний в банке. Наиболее распространенной практикой можно назвать кредитование на этапе от 30% готовности дома».

Стоит отметить, что банк «УРАЛСИБ» готов аккредитовать строительную компанию при 10%-ной готовности дома. Сейчас в банке аккредитовано около 15 крупных застройщиков области и порядка 90 новых домов. А ВТБ24, как отмечает Ольга Щербакова, готов предоставлять ипотечные кредиты на приобретение жилья в новостройке даже на нулевом этапе строительства, но при обязательном предоставлении дополнительного залога в виде недвижимости до сдачи дома. При готовности объекта от 40% и более требование о предоставлении дополнительного залога отсутствует.

Обязательное проведение аккредитации строительных организаций по-прежнему принято в большинстве банков, хотя «Альфа-Банк», «ЮниКредит Банк», «СМП Банк» и ряд других, в том числе и региональные Челиндбанк и Уралпромбанк, заявляют о готовности предоставить кредит на приобретение квартиры в любом строящемся доме в Челябинске, а другие – о потенциальной возможности оперативно провести аккредитацию строительной организации, еще не включенной в список, при поступлении соответствующей заявки от заемщика. «Оформление ипотечных кредитов на первичном рынке включает в процедуру аккредитования строительной компании – это направлено на защиту интересов заемщика, так как кредитные средства направляются на счет строительной компании, а недвижимость еще не построена, и право собственности клиент получит значительно позже, – поясняет Халима Харисова. – Риски несвоевременной сдачи объектов или их недостроя и банкротства компании вполне реальны – мы все свидетели митингов обманутых дольщиков, поэтому тщательная проверка строительной компании – необходимое и важное условие ипотечного кредитования первички».

Прошлый год оказался удивительно урожайным на интересные проекты жилых комплексов. По словам Татьяны Хрулевой, наибольшим спросом сегодня пользуются новостройки в микрорайоне «Парковый» на северо-западе Челябинска, в жилом комплексе «Заозёрный» в Чурилово и новые дома в Копейске. «Преимуществом строительных объектов ЮУ КЖСИ является многообразие планировок, среди которых не только классическая 97-я серия, но и новые планировки квартир-студий», – отмечает эксперт. Кроме того, востребованы квартиры в жилом комплексе «Александровский» компании «Легион-С» – в феврале стартует первая регистрация домов в новом жилом комплексе «Подсолнух», который представляет собой одиннадцать высотных жилых домов, расположенных в один ряд. Кроме того, как горячие пирожки расходятся квартиры в новом жилом доме по финской технологии, который возводит Уралметаллургремонт-4, и в новостройках, расположенных в квартале в границах улиц Шаумяна – Курчатова – Цеховая – Доватора, который застраивает ПКФ «Символ». В список наиболее востребованных новостроек, помимо уже перечисленных проектов, по мнению Алексея Горбушина, можно включить также жилой комплекс «Святогор» (СК «Легион»), поселок Залесье, Тополиную аллею и жилой комплекс «Кировский» («Стройком»), жилой комплекс «Западный луч», 47 микрорайон на Краснопольской площадке (СК «Доступное жилье»). Грамотные маркетинговые шаги – в частности предложение квартир-студий стоимостью 800-900 тысяч рублей – и масштабная рекламная кампания привлекли пристальное внимание к строительным проектам и обеспечили интенсивные продажи квартир практически на стадии котлована.

«Я бы не стала категорично утверждать, что застройщикам жилых комплексов «Парковый» и «Залесье» удалось сломать цены на рынке жилой недвижимости, – говорит руководитель филиала банка DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. – Весь фокус – в количестве квадратных метров. Так, в «Парковом» предлагается большое количество квартир экономкласса, метражом от 26 метров – в однокомнатных квартирах и от 44 метров – в двухкомнатных. При этом стоимость квадратного метра остается вполне рыночной – порядка 35-38 тысяч рублей. Но, безусловно, психологическая, а главное, финансовая доступность квартир за 1-1,3 млн рублей очевидна».

Как отмечает Халима Харисова, есть и отчетливый спрос на покупку недвижимости в коттеджных поселках, квартир в таунхаусах, однако пока он не встречает адекватного предложения. «Клиентов не устраивают местоположение и особенно инфраструктура поселков, которые в последние годы появились в окрестностях Челябинска, – утверждает эксперт. – Дома запроектированы на большой метраж, что влечет огромные расходы на отделку, большие затраты по содержанию и обслуживанию дома. Так что пока речь о массовом переселении среднего класса в коттеджи и таунхаусы не идет».

«Предложение качественной малоэтажной жилой недвижимости в организованных поселках пока ограничено, – говорит Алексей Горбушин. – Сейчас спрос на малоэтажное жилье строго сегментирован, однако по мере развития ипотечного кредитования и других схем финансирования можно ожидать роста спроса на элитное жилье среди представителей высшей прослойки среднего класса, а на квартиры в таунхаусах – среди представителей среднего класса».

Обзор программ кредитования на приобретение жилья в новостройках в банках Челябинска (таблица).

Подобрать наиболее подходящую кредитную программу и рассчитать размер ежемесячных платежей поможет Ипотечный калькулятор на сайте ChelFin.ru.