Рефинансирование ипотеки – старый кредит по новой ставке

Ипотечный кредит, как первая любовь, бывает раз в жизни – к такой мысли отечественные банки пытаются приучить заемщиков. Пока, надо отметить, весьма успешно: хотя за последние годы ставки в ипотечном кредитовании заметно снизились, а сроки предоставления займов, напротив, возросли, заемщики, оформившие кредит на приобретение жилья четыре-пять лет назад, не спешат перекредитовываться на более выгодных условиях.

За четыре года, с 2002 года по 2006 год, общий объем выданных ипотечных кредитов в России вырос более чем в 16 раз. По итогам первого полугодия 2007 года в рамках ипотечного кредитования выдано около 266,6 млрд рублей, что вдвое превышает показатели аналогичного периода прошлого года – 106,1 млрд рублей. Сегодня ссуды на приобретение жилья предоставляют около 700 кредитных организаций, но львиную долю рынка ипотечного кредитования занимают 30 банков. По сравнению с первым полугодием 2006 года, тройка лидеров ипотечного кредитования в масштабах страны сильно не изменилась. Первое и второе место осталось за двумя государственными банками: безусловными лидерами, по данным РБК.Рейтинг, являются Сбербанк России с объемом выданных ипотечных кредитов в 66 млрд рублей и «ВТБ 24» с объемом в 22 млрд рублей. Третье место в рейтинге самых ипотечных банков занял «Москоммерцбанк», выдавший ипотечных кредитов почти на 15 млрд рублей и сместивший занимавшего ранее эту строчку рейтинга банк «Дельтакредит» на шестую позицию. Кроме него в десятку лидеров входят «КИТ Финанс», «УРСА Банк», банк «Уралсиб», «Городской ипотечный банк», «ТрансКредитБанк» и «Райффайзенбанк Австрия».

Условия ипотечного кредитования, казавшиеся приемлемыми четыре-пять лет назад, в настоящее время серьезно изменились к лучшему: процентные ставки заметно снизились, а сроки кредитования – увеличились. По данным Банка России, 1 января 2007 года средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях составляла 14%, средневзвешенный срок кредитования – 182 месяца, а на 1 июля 2007 года эти показателя составили 13% и 195,8 месяца соответственно, при этом средние сроки и ставки ипотечных займов в иностранной валюте, доля которых в суммарной задолженности снизилась с 38% до 33%, почти не изменились.

Произошедшее снижение процентных ставок и увеличение сроков кредитования способны облегчить кредитное бремя тем, кто выплачивает ипотечный кредит уже несколько лет. На профессиональном языке получение ссуды на погашение действующего ипотечного кредита с переоформлением залога на квартиру называется рефинансированием. Главной целью переоформления обычно является понижение ставки, хотя некоторых заемщиков привлекает изменение срока или суммы кредитования. Новая ставка может быть на 6-8% ниже, а размер кредита – доходить до 75–90% реальной стоимости жилья.

В западных странах, где ипотечное кредитование получило массовое развитие несколько десятилетий назад, рефинансирование востребовано настолько, что заемщики готовы сменить банк-кредитор при разнице процентных ставок в десятую долю процента. В России банки сегодня заявляют в лучшем случае о готовности рефинансировать ипотечные кредиты, чем о реальных достижениях в этом направлении.

«На сегодняшний день рефинансирование является пока не настолько «прижившейся» услугой как в Челябинске, так и на российском рынке в целом, однако этот продукт очень динамично развивается, – отмечает член правления, руководитель дирекции по работе с физическими лицами «Райффайзенбанка Австрия» Роман Воробьев. – И, тем не менее, пока рано говорить о популярности данной услуги. Интерес есть, у многих есть желание воспользоваться, но пока население с опаской смотрит на него. Однако я уверен, что рефинансирование ипотечных кредитов будет пользоваться спросом, единственное – это вопрос времени».

«Перспективы услуги рефинасирования в регионе зависят от того, как дальше будет развиваться в целом рынок ипотечного кредитования, потому что для того, чтобы заемщик заинтересовался рефинансированием ипотечного кредита, он для начала должен оформить ипотеку», – отмечает заместитель управляющего челябинского филиала «Международного Московского банка» Ирина Кудрякова.

Челябинские банки, в которых разработаны и действуют программы рефинансирования ипотечных кредитов, пока можно пересчитать по пальцам – преимущественно, это крупные федеральные финансовые структуры или дочки иностранных банков, имеющие доступ к дешевым ресурсам и западному опыту по организации рефинансирования ипотечных ссуд. Главной причиной неразвитости российского рынка рефинансирования ипотечных кредитов банкиры называют несформированность спроса на услугу.

«Основной объем выданных ипотечных кредитов приходится на 2006-2007 годы, сегодня в Челябинске банк, активно развивающий направление ипотечного кредитования, ежемесячно выдает порядка 200 ссуд на приобретение жилья, тогда как еще пару лет назад – не более десятка за месяц, – рассказывает менеджер отдела организации продаж физическим лицам челябинского филиала банка «Уралсиб» Роман Ашмарин. – За прошедшие два года процентные ставки изменились незначительно, на 1-2% годовых, поэтому массового спроса на рефинансирование ипотечных кредитов в стране пока не сформировано: банковские комиссии за досрочное погашение одного кредита и получение другого, а также хлопоты по сбору пакета документов «перекроют» всю выгоду от сделки. По-настоящему выгодным рефинансирование становится при разнице в размере процентных ставок по кредитам не менее 3-4%. Пока же сегмент потенциальных клиентов, которых могла бы заинтересовать услуга перекредитования, слишком узок».

Тем не менее банк «Уралсиб» уже сегодня задумался об удержании добросовестных плательщиков, оформивших в банке ипотечный кредит три года назад по ставке 16-18% годовых. Банк рассылает им письма, где предлагает снизить плату за пользование ссудой. Сегодня новые ставки по ипотечным кредитам в банке составляют 10,8-12,5% годовых в зависимости от срока кредитования. Чтобы переоформить кредит на новых условиях, клиенту не придется собирать объемистый пакет справок и документов – достаточно прийти в офис банка и написать заявление. К этому времени непогашенный размер ссуды должен составлять не менее 20% от первоначального займа. Срок кредита после рефинансирования не изменится, а вот ежемесячные платежи уменьшатся в размере.

Правда за оформление сделки клиенту банка придется выплатить комиссию в размере 1% от оставшейся суммы задолженности, а также потратиться на страхование рисков потери жизни и трудоспособности заемщика и повреждения и утраты квартиры, независимую оценку недвижимости. Программа рефинансирования ипотечных кредитов для собственных клиентов действует и в банке «Снежинский», однако заемщику придется заново собрать все справки и документы, подтверждающие его платежеспособность и благонадежность.

Кстати, сбор пакета документов для рефинансирование кредита может стать для заемщика настоящей головной болью.

«Серьезным препятствием для людей, задумавшихся о рефинансировании ипотечного кредита, сегодня является нежелание некоторых банков-первичных кредиторов оказать содействие в подготовке необходимого пакета документов – банк понимает, что при досрочном погашении кредита потеряет хорошего плательщика и часть прибыли, – говорит директор по ипотечному кредитованию филиала «Челябинский» «Альфа-Банка» Кирилл Петров. – Кроме того, банки-первичные кредиторы зачастую передают права на ипотечные кредиты третьим лицам и превращаются в обслуживающий банк. Истинные держатели закладных могут находиться и в Москве, и за рубежом, поэтому банк, осуществляющий рефинансирование, не знает наверняка, сколько времени может пройти между погашением задолженности по ипотечному кредиту в другом банке и снятием обременения с предмета залога».

По официальным данным Банка России, российские банки «перепродают» каждого четвертого заемщика по ипотеке: объем ипотечных закладных, выкупленных у банков рефинансирующими организациями, за 2006 год вырос в четыре раза, с 12,5 млрд до 52,1 млрд рублей. При этом доля Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию на рынке рефинансирования за прошлый год сократилась c 71,8% до 55,3%, а почти половину проданных банками закладных выкупили участники рынка: специализированные рефинансирующие агенты, крупные банки, фонды и управляющие компании, а также зарубежные инвесторы.

Кроме необходимости собрать объемный ворох справок и документов, заемщика, желающего переоформить ипотечный кредит на более выгодных условиях в другом банке, ожидают и другие неприятные сюрпризы – например, немалые расходы, связанные с оформлением сделки и подписанием нового кредитного договора. Прежде всего, банк потребует застраховать квартиру от рисков повреждения или утраты, кроме того, попросит клиента приобрести полис страхования от несчастного случая. Страхование предмета залога в ипотечном кредитовании является общепринятой практикой, но некоторые банки готовы принять заключенные ранее и продленные страховые договоры, а другие настаивают на переоформлении полисов в «дружественных» страховых компаниях. Вероятней всего, владельцу квартиры, вновь передаваемой в залог по кредиту, придется оплатить и независимую оценку рыночной стоимости недвижимости. За оформление сделки и предоставление займа банки взимают комиссию – как правило, 1% от суммы предоставляемого кредита.

Вместе с тем, приятным дополнением к переоформляемому на более выгодных условиях ипотечному кредиту может стать возможность получить потребительский кредит на иные нужды по той же низкой ставке и на столь же длительный срок. Выдавать займы с учетом рыночной стоимости предоставляемой в залог квартиры, даже если они превышают размер существующей задолженности по действующему ипотечному кредиту, готовы, например, банк «ВТБ 24» и «Альфа-Банк».

Рефинансирование ипотечного кредита выгодно, но далеко не во всех случаях. Если половина долга уже благополучно погашена, хлопоты и расходы по переоформлению сделки вряд ли окажутся оправданными, а если погашена лишь треть займа, стоит всерьез задуматься о такой возможности. В любом случае, принимая решение о переоформлении «главного в жизни кредита», заемщик должен скрупулезно взвесить все возникающие доводы «за» и «против» сделки.

Челябинские банки, осуществляющие рефинансирование ипотечных кредитов