Налог на землю в этом году вырос многократно. Виной тому – кадастровая оценка участков, проводимая по новой методике. Пытаясь избежать разночтений, долгое время содержащихся в Земельном кодексе России, законодатели приравняли кадастровую стоимость участка к его рыночной цене. Однако на деле эти цифры вряд ли можно сопоставить: параметры, лежащие в основе кадастровой оценки, не отражают реальную ситуацию.
В первую очередь под ударом оказались предприятия малого и среднего бизнеса: увеличение налоговой нагрузки привело к росту цен на аренду и выкуп участков. При этом сама процедура оценки земель известна предпринимателях лишь в общих чертах. Самостоятельно разобраться в методике оценки кадастровой стоимости обычному человеку крайне сложно – не ясно, как именно получается сумма, являющаяся основой для начисления налогов.
К примеру, учитываются категории земель и их предназначение (земли сельскохозяйственного использования, земли населенных пунктов, промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д.), а также общая информация о рынке недвижимости региона. При этом состояние окружающей среды, наличие газо- и водоснабжения, развитие инфраструктуры, воссозданной в том числе и силами собственников земли, никак не оцениваются. Фактически, понятна только итоговая процедура согласования и утверждения кадастровой стоимости, результаты которой, в конечном счете, не отображают реалий, сложившихся на рынке земельных участков различной категории и разрешенного использования.
«В 2000 году с выходом постановления правительства России «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», чиновниками была «организована» массовая кадастровая оценка всех категорий земель на территории Челябинской области. Результаты оценочной компании в регионе были утверждены в 2003 году. Однако в то время рынок земель был слабо развит, проще говоря – вообще отсутствовал, – говорит директор «Дома оценки и экспертизы» Владимир Дудко. – Принятые правила определяли не только порядок проведения государственной кадастровой оценки на территории всей страны, но порядок ее организации, которая была поручена кадастровому центру «Земля» и его территориальным органам. При этом южноуральские специалисты-оценщики в этой работе участия не принимали».
Согласно методике ФКЦ «Земля» всю информацию об участках собирали чиновники. Был единый программный продукт, в который вносилась первичная информация и проводилась процедура группировки земельных участков по общности. В основу определения кадастровой стоимости легло установление удельных показателей кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель.
«Удельные показатели рассчитывались с помощью первичной информации, полученной на основе статистической и другой информации, используемой землеустроительными, градостроительными и иными службами, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевыми подразделениями территориальных органов исполнительной власти, – говорит Владимир Дудко. – Конечно, такой подход оказался несовершенным и крайне неэффективным».
К тому же существовали неясности и разночтения в самом законодательстве. «Изначально в Земельном кодексе было прописано, что кадастровая стоимость участка равняется проценту от рыночной стоимости. При этом конкретное процентное значение не указывалось. Этот пункт в законе мог трактоваться чиновниками как угодно, и имущественные споры в судах зачастую проигрывались налогоплательщиками. Оспорить несправедливую кадастровую стоимость удавалось редко, – говорит генеральный директор консалтинговой компании «ОБиКон» Игорь Патрушев. – Сегодня ситуация изменилась. Убрав интерпретацию «процент от стоимости» и четко прописав, что кадастровая стоимость конкретного земельного участка равна его рыночной стоимости, законодатель тем самым устранил все перекосы и неясности в оспаривании результатов кадастровой оценки».
Несогласные с «драконовским» налогом предприниматели пытаются оспорить кадастровую стоимость через суд. Благо теперь это сделать гораздо легче, чем несколько лет назад. «Сегодня появилась законодательная возможность не согласиться с кадастровой стоимостью, а значит, и с размером налога на землю. Предприниматели могут оспорить результаты оценки через специальные комиссии по кадастровым спорам во внесудебном порядке, – объясняет Игорь Патрушев. – Федеральный закон предусматривает только две формулировки, по которым собственник имущества может заявлять свое несогласие с кадастровой стоимостью. В первом случае собственник заявляет, что сведения, использованные при определении кадастровой стоимости, не достоверны. Во втором случае собственник оспаривает результаты рыночной стоимости на дату, когда была установлена кадастровая стоимость его участка, и так же прилагает к заявлению доказательства необъективной стоимости».
Таким доказательством является отчет о рыночной стоимости земельного участка, сделанный оценщиком. Если стоимость, указанная оценщиком, значительно отличается от кадастровой оценки (более 30%), то в этом случае необходимо провести экспертизу отчета в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик, выполнивший отчет. Причем, если отчет выполнили два оценщика, состоящие в разных СРО, то необходимо получить положительное заключение от обеих СРО. Заключения выдаются на платной основе – тарифы определяет каждая СРО.
К сожалению, в Челябинской области подобная комиссия пока не создана, поэтому южноуральским предпринимателям остается оспаривать кадастровую стоимость в судебном порядке. Необходимо подать исковое заявление в арбитражный суд и также приложить отчет специалиста-оценщика, сделанного в соответствии с федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
«Собственнику необходимо убедиться, что стоимость участка действительно завышена. Для этого нужно поговорить с риелторами, оценщиками и провести самостоятельное исследование по интернет-ресурсам, – говорит Игорь Патрушев. – Главное – как можно подробнее спрашивайте эксперта о предмете оценки, ведь самостоятельно изучить законодательство об оценочной деятельности очень сложно. Задача клиента – задавать «глупые» вопросы и получать на них понятные ответы. Если консультация специалиста не устраивает, нужно сходить к другому оценщику и задать те же вопросы. Только в этом случае сложится полное понимание проблемы и найдется решение».
Полезные адреса:
ООО «Дом оценки и экспертизы»
г. Челябинск, ул. Елькина, 45 (оф. 9),
Тел.: (351) 263-36-33, 263-02-25,
Факс: (351) 263-02-25;
E-mail: Написать письмо
Domocenki.ru
ООО «ОБиКон»
г.Челябинск, пр. Победы 160, офис 412;
Тел.: 267-22-17, 223-05-77, 8-919-312-58-57;
Obicon.ru;
Skype: obicon1.
