Достойная старость в обмен на квартиру

Маленькая пенсия – еще не повод отказывать себе в радостях жизни. Руководствуясь этим постулатом, банки сегодня предлагают пожилым людям разнообразные кредитные программы – благо, что представители старшего поколения относятся к погашению долга гораздо ответственнее, чем молодежь. По инициативе правительства АРИЖК запустила «обратную ипотеку», которая позволяет пожилым людям получить «прибавку» к пенсии под залог квартиры.

По данным Отделения Пенсионного фонда по Челябинской области, в регионе проживает более миллиона пенсионеров. Средний размер трудовой пенсии на сегодняшний день составляет 9293 рублей, трудовой пенсии по старости – 9533 рубля, а государственной пенсии – 6487 рублей. Учитывая постоянный рост цен на продукты и тарифов на коммунальные услуги, на пенсию особо не разгуляешься, и, стремясь сохранить привычный уровень жизни, многие продолжают работать, пока позволяет здоровье. Впрочем, финансовые организации предложить старшему поколению разнообразные виды финансовой поддержки – от обычных потребительских кредитов до обратной ипотеки.

Ряд банков уже разработал программы кредитования с учетом положения и дохода пенсионеров, предлагая ссуды по сниженным ставкам на специальных условиях. В Челябинске специальные кредитные программы для людей пенсионного возраста предлагает достаточно много банков: «Резерв», «Примсоцбанк», «ВУЗ-банк», «Быстробанк». «Совкомбанк» и другие. Особенностью программ является то, что на момент последнего платежа по кредиту возраст заемщика не должен превышать 70-75 лет. Средний срок кредитования – три-пять лет. При этом цели кредитования могут быть абсолютно разные: от покупки садового инвентаря до путевки к морю. Ставка по потребительским кредитам разнится от 15% до 30% годовых. В «Совкомбанке» отмечают, что именно «пенсионные» кредиты в последнее время пользуются большой популярностью. «Пенсионеры являются наиболее ответственными заемщиками», – комментирует pr-директор «Совкомбанка» Анна Пастухова, уточняя, что банк, кредитуя заемщиков в возрасте до 85 лет, а перекрывает риски невозврата ссуды за счет страхования.

«Россельхозбанк», оценив перспективы данного направления, планирует в ближайшее время увеличить максимальную сумму кредита для пенсионеров. «Спрос постоянно растет: за прошедший год объем выданных кредитов возрос на 6,4%, а число заемщиков увеличилось на 5%», – комментируют в пресс-службе филиала «Россельхозбанка» в Челябинске.

Быстрые займы пенсионерам предлагают и микрофинансовые организации. В отличие от банков МФО не выделяют пенсионеров в особую группу заемщиков. При этом, по словам директора филиала «МигКредит» в Челябинске Яны Филатовой, люди пенсионного возраста составляют около 13% клиентов компании. «Как правило, представители старшего поколения берут небольшие займы с единовременным погашением на срок от двух недель до месяца», – рассказывает Яна Филатова. Займы, в большинстве случаев до 25 тыс. рублей, идут на подарки внукам или на повседневные нужды – оплату продуктов, лекарств, покупку предметов первой необходимости. Нередко пенсионеры оформляют займ для приобретения садового инвентаря и семян. Рассчитывая стоимость кредита для пожилых людей, в компании «МигКредит» не закладывают повышенных рисков. «Опыт показывает, что пенсионеры весьма дисциплинированны, умеют считать деньги и адекватно оценивают свои финансовые возможности», – говорит Яна Филатова.

В этом году Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) запустило специальную программу для пенсионеров – «обратную ипотеку». Ее суть заключается в том, что люди пожилого возраста могут получить кредит под залог жилья через банки, аккредитованные АРИЖК. По сути, обратная ипотека – это альтернатива пожизненной ренты. Только в отличие от ренты, квартира остается в собственности пенсионера до его смерти. Деньги поступают заемщику либо ежемесячно, либо единовременной выплатой в размере 70% от общей суммы займа с учетом процентов: задолженность ежегодно увеличивается на сумму процентов по кредиту – 9%. Такие транши пенсионер может получать не более 10 лет. Сумма, по словам экономиста управления по работе с заемщиками и закладными ЮУКЖСИ Юлии Бутенко, рассчитывается индивидуально для каждого клиента и зависит от стоимости жилья и возраста заемщика. «Естественно, чем старше заемщик, тем больше сумма выплаты», – говорит специалист. Второй вариант – единовременная выплата – может быть использована на определенные цели: лечение, операцию, патронаж, ремонт и обустройство дачи, квартиры, на оплату тура. За расходованием единовременной выплаты будет вестись контроль.

В случае смерти заемщика до истечения срока кредитования недовыплаченная сумма передается наследникам. Они также могут погасить задолженность заемщика и выкупить квартиру после его кончины. Однако даже если кредит заемщику полностью выплачен, квартира по-прежнему остается в собственности пенсионера: он проживает в ней столько, сколько необходимо. «Причем получить обратную ипотеку может и семейная пара, если квартира находится в совместной собственности. Это возможно даже в случае, если в квартире прописаны и другие члены семьи, не являющиеся собственниками», – говорит Юлия Бутенко.

Банкиры, оценивая социальную направленность проекта, видят несколько причин, которые могут выступить серьезным стоп-фактором при реализации программы. Подобный вид кредитования зародился в США и стал важной частью пенсионной системы, поясняет управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин. «Обратная ипотека адресована людям «богатым имуществом и бедным доходами», – говорит банкир. Однако, его мнению, для большинства граждан России термин «обратной ипотеки» остается непривычным и непонятным. Во-первых, как отмечает Сергей Кульпин, в стране не так много собственников жилья, готовых пойти на радикальные меры – такие как продажа семейного дома, то есть потенциальный спрос на обратную ипотеку совсем невелик. Во-вторых, предложение также ограничено из-за несовершенства законодательства в вопросах наследования, высоких рисков изменения рыночной стоимости недвижимости и ненадлежащего содержания жилья. «Не думаю, что в будущем данной программой можно решить такие массовые социальные проблемы, как обеспеченная старость, доступность жилья и прочие. Это лишь финансовый инструмент – не очень простой и не слишком распространенный», – комментирует Сергей Кульпин. Схожего мнения придерживается и заместитель директора департамента ипотечного кредитования Банка «Петрокоммерц» Дмитрий Шапочкин. «Пока сложно сказать, насколько будет востребован этот продукт. В нашей стране не принято передавать свои долги детям, так что вряд ли спрос на программу будет большим», – комментирует эксперт. Нюансы, по его мнению, могут возникнуть на любом этапе реализации программы, так как в отношениях банк-заемщик менее защищенным является банк. «Так, к примеру, предусматривается, что одним из вариантов погашения задолженности по кредиту является продажа заложенного имущества банком, – поясняет специалист. – А сегодня процесс реализации может затянуться на годы, в таких условиях экономика проекта может оказаться отрицательной, а работа по программе – неоправданной для банка». На его взгляд, при текущей стоимости пассивов в размере 10% годовых выдавать кредит под 9% не совсем целесообразно. «Но это поверхностные рассуждения, не учитывающие взаиморасчеты между банком-кредитором и рефинансирующей организацией, которые могут предусматривать дополнительное вознаграждения банка», – добавляет Дмитрий Шапочкин.

В любом случае запуск «обратной ипотеки» – важный шаг в плане социальной поддержки старшего поколения. Особенно она может стать существенным подспорьем для пенсионеров, оставшихся без помощи родных. К тому же новый продукт позволит защитить пенсионеров от недобросовестных действий «черных» риелторов и ростовщиков, чьей единственной целью становится отъем жилья у людей пенсионного возраста. Особо остро эта проблема, по словам уполномоченного по правам человека в Челябинской области Алексея Севостьянова, стоит в Магнитогорске. Ростовщики, «приходя на выручку» людям в критическом финансовом положении, заключают договор ссуды денежных сумм в обмен на договор купли-продажи квартир при устной договоренности о возвратности договора. За то время, на которое выдан займ, квартира или доля в квартире продается. В некоторых случаях и покупателем, и продавцом доли выступает одно и то же недобросовестное лицо, который обманным принуждением захватывает квартиру полностью.

«Таким образом, эта «квартирная мафия»: черные риелторы, ростовщики и недобросовестные приобретатели квартирных долей – объединены в криминальное сообщество», – говорит Алексей Севостьянов. Он также подчеркивает, что зачастую пенсионеры страдают от мошеннических действий собственных родственников. Люди пожилого возраста пишут завещание или дарственнную, рассчитывая на пожизненную помощь со стороны благодарной родни, а в результате остаются на улице. «Как правило, пенсионеры не подкованы в юридических вопросах и не понимают конечного результата подобных сделок», – говорит уполномоченный по правам человека.

С запуском «обратной ипотеки» должны быть предложены механизмы правого просвещения граждан и принята специальная программа, считает Алексей Севастьянов. «Не последнюю роль в правом просвещении могут сыграть нотариусы, консультируя граждан, в том числе и на местах», – резюмирует он.