Ипотечный форс-мажор

Ипотека в России буксует на месте. По данным Центробанка России, объем ипотечных кредитов, выданных банками в первом квартале 2005 года, превысил 4,7 миллиарда рублей, что составляет 1,8% от общего объема потребительских кредитов. В начале года эта доля достигала 1,52%, то есть за полгода процент вырос, но на незначительную величину. Эксперты объясняют небольшую популярность ипотечных кредитов и тем, что заемщики опасаются связывать себя столь длительными долговыми обязательствами, не будучи полностью уверенными, что смогут стабильно производить ежемесячные платежи.

Челябинцы хорошо осведомлены о существовании схем ипотечного кредитования, но их пугают высокие ставки выплат по ссудам и неуверенность в завтрашнем дне. Такие выводы можно сделать, проанализировав данные общероссийского опроса, проведенного Фондом общественного мнения. Более половины респондентов, опрошенных в ходе исследования, испытывают острую необходимость в приобретении жилья. Особенно актуальна эта проблема для жителей крупных городов, где жилищными условиями не удовлетворены 60% участников опроса. При этом необходимой для покупки новой квартиры или дома суммой обладает только 1% опрошенных. Жилищное кредитование, которое и призвано решить эту проблему, как оказалось, доверием россиян пока не пользуется: 47% опрошенных заявили, что не стали бы обращаться в банк за ипотечным кредитом и только 31% – что при необходимости воспользовались бы такой возможностью.

Приобретая квартиру по ипотеке, заемщик берет на себя многолетние обязательства перед банком, выполнить которые иногда значительно сложнее, чем получить одобрение кредитного комитета. Ипотечный кредит – долгосрочный вид банковского кредитования, рассчитанный в среднем на 10-20 лет, и от различных форс-мажорных обстоятельств, таких, как увольнение с работы, развод супругов или необходимость срочной продажи заложенной квартиры, не застрахован никто. Как заемщику вести себя, чтобы сохранить дружественные отношения с банком и выйти из неприятного положения с наименьшими потерями?

Если уволили с работы

Если у ипотечного заемщика сложилась трудная жизненная ситуация, которая не позволит ему в срок выполнить условия кредитного договора, не стоит занимать выжидательную позицию или пускаться «в бега». Необходимо сразу же обратиться в банк, объяснить причины задержки ежемесячных выплат и написать заявление на отсрочку уплаты платежей. После рассмотрения просьбы кредитным комитетом банка чаще всего принимается решение приостановить платежи на срок до 2-3 месяцев. За это время у заемщика есть возможность найти новое место работы и возобновить выплаты по кредиту. Банки редко отказывают добросовестному клиенту в такой просьбе – легче приостановить платежи, чем начинать процесс расторжения кредитного договора и отчуждения жилья.

Если хотите продать квартиру

Одно из самых существенных ограничений для заемщика ипотечного кредита – невозможность распоряжения жильем по собственному усмотрению до полного погашения ссуды. Все сделки с квартирой, приобретенной с использованием ипотечного кредита, допускаются только с согласия кредитора-залогодержателя.

В случае, если бремя выплат по кредиту кажется заемщику непосильным, он может продать заложенную квартиру вместе с оставшимся банковским долгом. Однако согласие на проведение такой торговой операции предоставляет далеко не каждый челябинский банк, выдающий ипотечные кредиты. Например, продажа или обмен квартиры, чья закладная находится в банке «Снежинский», по условиям кредитного договора категорически запрещены до полного погашения ссуды. В случае согласия банка на продажу заложенной квартиры покупатель, как правило, единовременно выплачивает банку оставшуюся сумму кредита и процентов за его использование, возможную банковскую комиссию за досрочное погашение ссуды, а остаток стоимости жилья передает хозяину квартиры.

«Продажа квартиры до полного погашения ссуды возможна, если кредит на приобретение недвижимости оформлен под другие виды обеспечения: поручительство физических или юридических лиц, залог транспортных средств, иного имущества как самого заемщика, так и третьих лиц», – говорит начальник отдела кредитования частных клиентов челябинского отделения Сбербанка России Елена Летова. Однако в этом случае продавцу надо быть готовым к тому, что на такие условия можно найти покупателя, лишь обозначив стоимость квартиры ниже рыночной.

Если супруги решили развестись

Пожалуй, самые серьезные проблемы возникают при расторжении брака, если супруги выступали созаемщиками по ипотечному кредиту. Решение вопроса о дальнейших расчетах по кредиту и разделе заложенного имущества напрямую зависит от позиции банка-кредитора. В большинстве случаев возможности перевода долга нет – бывшие супруги остаются солидарными заемщиками, поскольку при выдаче кредита банк принимает во внимание совокупный доход семьи.

«Согласно Семейному кодексу, совместно нажитое в браке имущество в равной степени принадлежит и мужу, и жене, поэтому сумма выплат по ипотечному кредиту также будет поровну поделена между супругами, которые решили развестись», – комментирует начальник отдела кредитования банка «Снежинский» Марьяна Гаврилова.

Наступление такой форс-мажорной ситуации, как несчастный случай, повлекший потерю трудоспособности заемщика, большинство банков не волнует: страхование жизни будущего заемщика, как правило, является обязательным условием кредитного договора. При наступлении страхового случая оставшуюся сумму долга оплачивает страховая компания. Представители челябинских банков, предоставляющих ипотечные кредиты, сходятся во мнении, что в ближайшие годы люди привыкнут «жить в кредит» и начнут с большим доверием относиться к кредитным организациям, что, в частности, повысит популярность и долгосрочных ипотечных ссуд.