Главные кредиты в жизни каждого

Жилищная проблема актуальна всегда. До недавнего времени приобретение квартиры или собственного дома было задачей практически невыполнимой для большинства семей. Однако появление на рынке банковских услуг такой формы кредитования, как ипотека, во многом облегчили решение жилищного вопроса.

Об ипотеке и ипотечном кредитовании мы беседуем с председателем правления банка «Северная казна» Андреем Валерьевичем Волчиком.

– Андрей Валерьевич, ипотека становится все доступнее: всего за пару лет требования к заемщику смягчились, процентные ставки снижаются. Означает ли это, что ипотечное кредитование стало привычным, массовым финансовым инструментом?

– Действительно, если изначально ипотека была элитарным финансовым продуктом, то сейчас она становится реальным механизмом решения жилищной проблемы. Свидетельство тому – рост числа выданных ипотечных кредитов, динамичное увеличение объемов рынка ипотечного кредитования, появление новых, разнообразных ипотечных схем. Однако назвать ее массовой, к сожалению, пока нельзя: сегодня с помощью ипотечных кредитов приобретается лишь 1,5-2% жилья. И в этом нет ничего удивительного – за прошедшие годы у людей накопилось немалое количество заблуждений и мифов по поводу ипотеки.

– Например?

– Например, утверждение о недоступности ипотеки из-за высокого первоначального взноса. Да, для покупки недвижимости на условиях ипотечного кредитования, у заемщика помимо предоставляемого кредита, должны быть и собственные средства. Но, во-первых, сумма необходимых собственных вложений планомерно уменьшается – у «Северной казны», к примеру, есть ипотечная программа, где требуется лишь 10%-й первоначальный взнос.

Во-вторых, согласно статистическим данным в России 75% семей нуждается не в покупке нового жилья, а в улучшении существующих жилищных условий. А это означает, что проблем с собственными средствами при оформлении ипотечного кредита у них не возникнет.

Другим устойчивым заблуждением, служащим барьером для обращения в банк, является убеждение, что недвижимость, приобретаемая посредством ипотечного кредита, оформляется в собственность банка. Но это не так – недвижимость сразу оформляется в собственность заемщика и служит залогом – то есть заемщик до погашения кредита не может, например, продать или поменять квартиру без согласования сделки с банком.

– И все-таки рынок ипотечного кредитования сейчас на подъеме – почему же банк «Северная казна» так долго не выходил на этот рынок?

– «Пилотная» ипотечная программа была введена банком почти год назад. Но мы сознательно не форсировали выведение ее на рынок. Все это время мы предельно тщательно и скрупулезно изучали российские и западные модели предоставления ипотечных кредитов, разрабатывали и оттачивали технологии, которые позволят представить потребителю высококачественный финансовый продукт. Результатом этой работы стали три ипотечных программы, каждая их которых по-своему привлекательна. Общим для всех этих продуктов является безусловная «прозрачность» условий и отработанная технология выдачи и обслуживания кредита. Среди этих программ есть и такой ипотечный кредит, процентная ставка по которому одна из самых низких в России.

– Одна из самых низких в России? И какова же величина этой ставки?

– На сегодняшний день ставка составляет всего 11,2% в рублях для тех клиентов, которые могут подтвердить свой доход справкой с места работы по форме НДФЛ!

Но я недаром сказал «на сегодняшний день» – эта цифра будет корректироваться четыре раза в год. Дело в том, что основной момент в этой ипотечной программе – мы назвали ее «Гибкий процент» – это так называемая «плавающая» процентная ставка, состоящая из двух частей.

Что такое «плавающая ставка»? На финансовом рынке существуют несколько индексов (ставок), по которым банки готовы кредитовать друг друга. Один из этих индексов – MosPrime (МосПрайм) – и является «плавающей» частью ставки. Другая же часть – это фиксированный процент банка, он составляет 5,5%. Иначе говоря, процентная ставка годовых в рублях для заемщика, который захочет воспользоваться программой «Гибкий процент», составит MosPrime +5,5%.

– Но это означает, что процентная ставка в программе «Гибкий процент» может повыситься?

– А может и понизиться. В течение прошлого года индекс MosPrime колебался незначительно, достигая в крайних точках примерно 3,8% и 5,7%. Соответственно, ставка для заемщика в предыдущем году могла быть от 9,3% годовых в рублях до 11,2% годовых в рублях. Думается, что в ситуации низкой инфляции и финансовой стабильности, которая сложилась сейчас в России, и в 2006 году, и в последующие годы резких колебаний индекса MosPrime не будет.

Кроме низкой процентной ставки, у ипотечной программы «Гибкий процент» есть масса других достоинств. Так, сумма первоначального взноса по этой программе – 20%, а это значит, что вы сможете получить в кредит 80% от стоимости недвижимости. Вместе с тем, ограничений по максимальной сумме первого взноса нет – заемщик может внести столько средств, сколько считает нужным. Срок кредита – 10 и 20 лет, но при этом мы сняли какие-либо ограничения по досрочному погашению задолженности: уже с первого месяца вы можете без штрафных санкций вносить в погашение долга любые суммы! Минимальный размер кредита 450 000 рублей, а максимальный – 6 миллионов рублей. Кроме того, согласно условиям этой ипотечной схемы, заемщик может не обращаться к услугам риелторов и заниматься поисками подходящего варианта сам.

И все же, по моему мнению, основным достоинством программы «Гибкий процент» является фактическое соответствие процентной ставки условиям рынка. На ипотечном рынке наблюдается постоянная тенденция к снижению процентных ставок, и заемщики, взявшие кредит 1-3 года назад, остаются привязанными к более высоким фиксированным процентным ставкам. В «Гибком проценте» такая ситуация невозможна: ставка снижается вместе с инфляцией.

– Вы упомянули о предоставлении справки НДФЛ, подтверждающей официальные доходы заемщика. Но не секрет, что именно эта справка нередко становится камнем преткновения…

– Есть несколько категорий клиентов, с которыми мы будем работать. К первой категории относятся наемные работники с официально подтвержденным доходом по справке НДФЛ. Ко второй категории – клиенты с не полностью подтвержденным доходом: за уточнением данных мы обращаемся к работодателям с просьбой подтвердить доход справкой по форме банка. Но в этом случае процентная ставка по кредиту повышается. К третьей категории относятся собственники бизнеса с официально подтвержденными доходами.

Кроме того, банк может принять во внимание не только доход заемщика, но и общий доход семьи: доход супруга или супруги заемщика, доход родителей, готовых помочь молодой семье жить самостоятельно в новом доме или квартире. Это позволит увеличить сумму кредита. Подобный подход распространяется на все ипотечные программы банка «Северная казна».

– Расскажите о других ипотечных программах «Северной казны»

– Программы «Стабильный процент в рублях» и «Стабильный процент в валюте» – это схемы с фиксированными процентными ставками и длительным сроком кредитования.

Программа «Стабильный процент в рублях»: сумма первоначального взноса снижена до 10%, а срок, на который можно взять кредит, увеличен до 30 лет. При этом процентная ставка варьируется от 12% до 16% годовых в рублях, в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования.

В программе «Стабильный процент в валюте» ставка зависит от формы подтверждения дохода и срока займа. И, учитывая нынешнюю незначительность колебаний валютного курса, стабильная рыночная ставка на длительный срок (до 25 лет) становится очень выгодным моментом этой схемы кредитования.

Отдельно остановлюсь на дополнительных расходах, которые понесет заемщик. В ипотечном кредитовании существуют ряд условий, выполнение которых необходимо для получения займа – практически во всех банках эти требования идентичны и расходы, соответственно, сопоставимы. Это, в первую очередь, страхование: страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения; страхование жизни и потери трудоспособности заемщика, страхование утраты права собственности на квартиру. Эти расходы составят для заемщика 0,8%-1% от остатка ссудной задолженности. Оценка недвижимости, приобретаемой заемщиком – еще одна обязательная процедура. Цифры эти различны в разных городах и зависят от площади недвижимости: в Екатеринбурге, например, оценка трехкомнатной квартиры обходится заемщику в 3 тысячи рублей.

Услуги риелтора в программе «Стабильный процент в рублях» оплачиваются отдельно – это требование АИЖК: эти расходы составят порядка 4% от стоимости объекта недвижимости. Но по условиям двух других наших программ («Гибкий процент» и «Стабильный процент в валюте») заемщик может не обращаться к услугам риелторов и сэкономить на этом. Единственная комиссия, которую взимает сам банк – это единоразовая комиссия за выдачу ипотечного кредита: в программах «Гибкий процент» и «Стабильный процент в валюте» эта сумма составляет 10 тысяч рублей, а по кредиту «Стабильный процент в рублях» – 0,1% от суммы кредита, но не более 10 тысяч рублей.

Подробнее со всеми условиями ипотечных программ можно ознакомиться на нашем сайте www.kazna.ru или в офисах «Северной казны».

Но повторюсь, общим для всех ипотечных кредитных схем, предлагаемых нашим банком, является безусловная «прозрачность» условий и отсутствие бюрократизма. Да и плату за предварительную консультацию и рассмотрение кредитной заявки мы не берем.

– Андрей Валерьевич, ипотека – это, конечно, хорошо, но ведь кредит существенно повышает стоимость квартиры или дома для заемщика…

– Да, приобретение жилья с привлечением кредитных средств действительно повышает его стоимость. Но давайте рассуждать здраво: в течение 2005 года цены на жилье, например, в Екатеринбурге выросли в среднем на 16-18% – эта цифра значительно превышает ставку по ипотечным программам нашего банка. В других городах ситуация аналогичная. Кроме того, отпадает необходимость платить за съемное жилье. Не стоит забывать и о том, что недвижимость – это и прекрасный вид инвестиций, и источник постоянного рентного дохода. Взвесив все эти плюсы, можно с уверенностью сказать: ипотечный кредит – это выгодно.