Ипотека на триллион

Объем ипотечного рынка в России до конца года может составить 500 млрд рублей. По сравнению с 2005 годом, объемы ипотечного кредитования выросли более чем в четыре раза, составив порядка 260 млрд рублей. Если спрос на ипотечные кредиты будет расти в прежнем темпе, то к 2010 году, по прогнозам главы Минэкономразвития России Эльвиры Набиуллиной, ипотечное кредитование достигнет объема в 1,2 трлн рублей.

По данным агентства «Интерфакс», на сегодняшний день ипотечное кредитование осуществляют 499 российских банка, в Челябинске, по данным Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию, – более сорока, причем половина кредитных организаций от этого числа предоставляют ссуды по стандартам федеральной программы ипотечного жилищного кредитования.

По словам начальника управления кредитования банка «Снежинский» Марианны Гавриловой, сегодня средний размер ипотечного кредита на приобретение квартиры в Челябинске составляет порядка 1,1 млн рублей, хотя разница может быть очень значительной – от 300 тысяч рублей до 4 млн рублей и более. Ипотеку можно оформить на любой срок, от года до тридцати лет, но обычно срок выдаваемых ипотечных кредитов составляет порядка 10 – 20 лет.

«Сегодня все больше людей стремятся минимизировать расходы по обслуживанию кредита, накапливая значительный первоначальный взнос», - говорит эксперт. Однако большинство банков в последний год все же шло по пути постепенного снижения размера первоначального взноса по ипотечному кредиту – в большинстве банков есть кредитные программы, предусматривающие, что при покупке квартиры заемщик оплатит из собственного кармана не более 5-10% стоимости жилья. На днях челябинский филиал банка «Уралсиб» предложил ипотечную программу без первоначального взноса, причем на размере ставки это не отразилось.

Сегодня спросом пользуются не только сами ипотечные кредиты, но и услуги банков по рефинансированию ипотеки. Сегодня средняя ставка ипотечного кредита в Челябинске составляет 12,65% годовых, тогда как еще пару лет назад банки предоставляли долгосрочные займы на приобретение жилья под 16 – 18% годовых, поэтому за последний год значительно увеличилось число людей, желающих рефинансировать свой ипотечный кредит.

«Рефинансирование – довольно молодой продукт, но он станет в скором времени очень востребованным. И хотя с финансовой стороны рефинансирование влечет за собой накладные расходы, оформление страховки, оценку недвижимости, комиссии за выдачу кредита и рассмотрение заявки, все же оно имеет несколько плюсов: людям дается возможность понизить процентную ставку по кредиту. Если на Западе заемщики переоформляют ипотечные кредиты при разнице ставок в полпроцента, то в России клиентам выгодно проводить рефинансирование в том случае, если разрыв между ставками составляет не менее 3,5-4% годовых, иначе дополнительные расходы перекрывают выгоду от сделки», – комментирует руководитель кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Челябинске Оксана Обогрелова.

По данным Банка России, за третий квартал текущего года доля ипотечные кредитов, выдаваемых в валюте, сократилась в российских банках более чем на 10%, тогда как объем ипотечных кредитов, выдаваемых в рублях, увеличился по сравнению со вторым кварталом этого года на 35,8%. Представители челябинских банков отмечают, что ипотечные кредиты в иностранной валюте и прежде не пользовались спросом, а в последние полгода и вовсе не востребованы из-за неустойчивости курса доллара. Хотя некоторые банки пошли вразрез с общей тенденцией и предложили ипотечные кредиты в экзотической для российского рынка валюте – швейцарских франках и японских йенах, но даже пониженная процентная ставка по данным кредитным программам не привлекла заемщиков.

Недавно прошедший ипотечный кризис в США отразился и на российском рынке банковских услуг. По словам первого заместителя председателя правления «Челябинвестбанка»Сергея Бурцева, многие крупные российские банки получали в иностранных банках трехлетние займы по очень низким ставкам, а затем размещали эти средства в долгосрочных ипотечных кредитах. Столкнувшись с необходимостью расплатиться по обязательствам в разгар финансового кризиса, кредитные организации вынуждены были или вернуть деньги, или рефинансировать их по более высокой ставке, в связи с этим некоторые российские банки ощутили нехватку денежных средств и временно приостановили выдачу новых ссуд населению. Однако Банк России предпринял своевременные и действенные меры по поддержанию необходимого уровня ликвидности в банковском секторе страны, и сегодня ситуация нормализовалась. Необходимо отметить, что региональные банки не ощутили проблем с нехваткой ликвидности, поскольку не пользуются займами зарубежных финансовых организаций. Однако нервозность населения и разнообразные слухи о скором дефолте, финансовом кризисе, обвале рубля и резком подорожании кредитов сыграли на руку многим банкам, которые действительно повысили ставки по кредитам, в первую очередь, по беззалоговым потребительским ссудам на неотложные нужды. Некоторые банки не стали корректировать ставки, но пересмотрели условия предоставления кредитов, к примеру, стали более тщательно проверять данные о месте работы и размере заработной платы потенциального заемщика, увеличили число поручителей, ужесточили требования к возрасту заемщика.

По словам генерального директора Южно-Уральского агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александра Кондрашова, в ближайшее время ставки по ипотечным кредитам повышаться не будут, напротив, более вероятно, что они продолжат постепенно снижаться, поскольку конкуренция на рынке банковских услуг достаточно жесткая. И федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое с января 2003 года рефинансировало более 65 тысяч ипотечных кредитов, выступает гарантом сохранения стабильной ситуации на рынке ипотеки. По словам управляющей челябинским центром ипотечного кредитования «СКБ-банка» Татьяны Данилиной, банки, являющиеся партнерами АИЖК, имеют значительное преимущество перед банками, реализующими лишь собственные программы ипотечного кредитования, в том, что они имеют возможность в любой момент рефинансировать кредиты. По словам Эльвиры Набиуллиной, к 2010 году накопленное количество рефинансированных закладных составит более полумиллиона.

Препятствием для развития ипотеки по-прежнему являются низкие темпы строительства жилья. В некоторых городах Южного Урала темпы строительства жилья составляют 0,5 кв метра на каждого жителя в год, а вот в Челябинске, хотя и ведется активное возведение жилой недвижимости и постоянно появляются новые микрорайоны, объем вводимого в эксплуатацию жилья на сегодняшний день примерно равен объему жилья, которое признается ветхим и аварийным. Эксперты подтверждают, что число выдаваемых ипотечных кредитов растет с каждым днем, однако проблемы с низким качеством строительства первичного жилья и необходимостью капительного ремонта вторичного пока остаются не решенными.