Ипотеку по осени пересчитают

За последний месяц ряд крупных банков повысил ставки по ипотечным кредитам на 1-2%, объясняя это неблагоприятной ситуацией на мировых финансовых рынках. С 15 сентября изменится и порядок расчета ставок ипотечного кредитования по стандартам АИЖК, что также приведет к увеличению конечной стоимости заемных средств. Эксперты уверяют: это еще не предел, в ближайшие полгода ставки по ипотеке и автокредитам могут вырасти еще на 1-1,5%. На фоне мирового финансового кризиса банки не только повышают ставки, но и серьезно пересматривают условия кредитования, проводя более жесткий отбор кредитных заявок.

Во многом причиной сложившейся ситуации стал продолжавшийся долгие годы бурный рост рынка кредитования частных лиц. Согласно статистике фонда «Общественное мнение», в течение последних двух-трех лет кредитами воспользовались 37% россиян, многие успели оформить за этот срок две-три ссуды. Банки агрессивно наращивали кредитные портфели, привлекая дешевые денежные средства за рубежом. Однако в прошлом году из-за разразившегося в США ипотечного кризиса крупнейшие зарубежные банки понесли серьезные убытки и значительно сократили объемы межбанковского кредитования. Российские банки практически лишились возможности привлечения дешевых займов как на Западе, так и на российском рынке, и ощутили острую нехватку ликвидности, что привело к росту процентных ставок по кредитам и вынудило многие финансовые организации свести к минимуму кредитные риски в ущерб темпам роста кредитного портфеля.

«Еще год назад банки соревновались друг с другом, снижая ставки, смягчая условия кредитных программ. Однако ситуация на финансовом рынке заставила большинство банков продвинуться в обратном направлении», – говорит директор департамента розничных продуктов и услуг UniCredit Bank Наталья Алымова.

В скором времени ситуацию может усугубить намерение Банка России ужесточить требования к оценке качества кредитов. Директор департамента банковского регулирования и надзора Банка России Алексей Симановский уверен, что низколиквидные залоги, принимаемые банками в обеспечение по ссудам, не компенсируют кредитные риски. Кроме того, зачастую стоимость залогов заведомо завышается в среднем на 30-50%, поэтому реализовать их в случае невозвратов кредитов по заявленной стоимости не представляется возможным.

Наиболее очевидной для рядовых клиентов реакцией банков на мировой финансовый кризис стало повышение ставок по розничным кредитам. В марте о повышении ставок по программам автокредитования объявил Сбербанк России. Крупнейший банк страны, на который, как на флюгер, ориентируются коммерческие банки, поднял ставки на рублевые кредиты в среднем на 1-1,5% годовых в зависимости от срока займа и размера первоначального взноса. Вскоре примерно на 0,5% повысил ставки по кредитам «Юниаструм банк», по отдельным программам повысили ставки в на 1-2% Промсвязьбанк, «Абсолют Банк», «Альфа-банк», Собинбанк, банки Агропромкредит и «Зенит». «БИНБАНК» вовсе отказался от программ автокредитования в валюте, при этом повысив рублевые ставки по автокредитам на 4-5% и приостановив выдачу ссуд на приобретение автомобиля без первоначального взноса. От автокредитов без первоначального взноса также отказались банк Агропромкредит и Росевробанк.

Произошли и значительные изменения в сегменте ипотечного кредитования. В августе увеличили стоимость ипотечных кредитов в рублях и валюте банк «Зенит» и «Альфа-банк». В качестве причины изменения ставок в «Альфа-банке» называют сложную ситуацию на финансовом рынке и увеличение ставок фондирования. С 1 сентября ряд крупных игроков рынка ипотечного кредитования также повысил кредитные ставки. В частности, на 0,5% до 12,2-14,95% годовых повысил ставки по всем видам ипотечных кредитов ВТБ 24. Тенденцию к повышению ставок подхватил «Абсолют Банк», в среднем поднявший стоимость заемных средств на 0,5-1,5% до 11,5-13% годовых по рублевой ипотеке и 10-12% по ипотечным кредитам в иностранной валюте. О возможном повышении процентных ставок заявляют и другие банки. Это уже вторая в текущем году волна повышения ставок по ипотеке.

«Прогнозируемый уровень годовой инфляции – 12,5%, банк не может себе позволить предоставлять кредиты по ставкам ниже этого показателя. После повышения ставок доходность по ипотечному портфелю банка составит 13,5%, в противном случае продукт стал бы нерентабельным», – поясняет директор департамента ипотечного кредитования ВТБ 24 Анатолий Печатников.

Основной причиной повышения ставок по кредитам эксперты считают решение АИЖК об увеличении ставок с 15 сентября. Прежде процентная ставка зависела от размера первоначального взноса и срока кредита, теперь к этим параметрам добавился и размер кредита. Директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева уверяет, что расчет по средней сумме кредита на средний срок 15-20 лет, выданный со средним размером первоначального взноса 50% от стоимости жилья, показывает, что ставка возрастет всего на 0,2%.

Эксперты уверены, что в ближайшие полгода ставки по ипотечным кредитам в банках могут вырасти еще на 1-1,5%. Однако на фоне мирового финансового кризиса банки не только повышают ставки, но и серьезно пересматривают условия кредитования, проводя более жесткий отбор кредитных заявок.

Многие банки негласно повысили количество отказов по кредитным заявкам – отрицательный вердикт выносится при малейшем поводе, на который год назад банк не обратил бы внимания. По словам регионального директора представительства DeltaCredit в Челябинске Юлии Ачкасовой, многие банки уже негласно перестали выдавать долгосрочные займы. «Основная причина – это отсутствие у некоторых банков средств для выдачи ипотечных кредитов по конкурентной стоимости, сохраняя приемлемый уровень доходности», – поясняет Юлия Ачкасова.

Непрекращающийся рост цен снизил доступность жилья даже для узкого слоя населения, обладающего стабильными и достаточно высокими доходами, о чем свидетельствует сокращение реально совершаемых сделок купли-продажи и покупок в кредит на свободном рынке. Прогнозы российского правительства оптимистичны: согласно Концепции долгосрочного социально-экономического развития России до 2020 года, предложенной Министерством экономического развития, объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов в 2009 году составит 935 миллиардов рублей, а в 2012 году – 1,6 триллиона рублей. Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств в следующем году составит 26%, в 2012 году – уже 40%, а к 2020 году возрастет до 60%. Средняя обеспеченность жильем, согласно прогнозу, в 2009 году составит 22,4 квадратных метра на человека, а в 2020 году – 28-30 квадратных метров. Однако в реальности ситуация будет корректироваться в зависимости от реальной готовности банков предоставить доступные кредиты на приобретение недвижимости.