«Малая земля» для инвесторов

Челябинская финансовая группа «Капитал» предложила инвесторам совершенно новый инструмент – земельные фьючерсные контракты. Прогнозируемая доходность за счет роста стоимости расположенных в окрестностях Челябинска земельных участков, предназначенных для индивидуальной малоэтажной застройки, составляет до 150% годовых. Однако представители инвестиционных компаний крайне скептически оценивают шансы инвесторов не только получить столь высокий доход, но и вернуть вложенные сбережения.

В рамках земельного фьючерсного контракта ФГ «Капитал» предлагает инвесторам приобрести земельные участки в окрестностях Челябинска, находящиеся на удалении не более 5-10 км от административных границ города: 125 земельных нарезов, расположенных в 5 км от деревни Костыли, 200 участков в 4 км от деревни Харлуши, 120 участков в 3 км от деревни Вахрушево и 200 участков в 1 км от деревни Лесное. Стоимость участка размером порядка 15 соток составляет 350-550 тыс. рублей. По словам директора ФГ «Капитал» Илдара Шаяхметова, стоимость аналогичных земельных участков на сегодняшний день уже составляет от 700 тыс. рублей до 1 млн рублей, а через год, после проведения работ по георазведке и измерению радиоактивного фона, разработке и утверждению генерального плана коттеджных поселков, подключению к электросетям, их стоимость значительно возрастет, доходность вложений может составить до 150% годовых.

«Ориентировочная стоимость земельного участка размером 15 соток около деревни Костыли составляет от 800 тысяч рублей до 1 млн рублей, в зависимости от ландшафта местности. Если будут произведены работы по подведению коммуникаций и подключению к электрическим сетям и газопроводу, стоимость участка возрастет примерно на 300 тысяч рублей», – говорит руководитель отдела по работе с загородной недвижимостью АН «Выбор» Ирина Иванчикова.

Реализовав фьючерсные контракты, компания рассчитывает привлечь 286 750 тыс. рублей. Как отметил Илдар Шаяхметов, конечной целью выпуска фьючерсных контрактов является создание публичного спроса и предложения на земельные участки, что будет препятствовать искусственному завышению цен на землю. В дальнейшем компания намерена предложить и другие виды фьючерсных земельных контрактов.

«Фьючерс – это биржевой инструмент, обязательство поставки товара определенного качества в указанный срок по стоимости, зафиксированной на дату заключения контракта, – поясняет директор челябинского филиала группы компаний БКС Григорий Вахитов. – Как правило, фьючерсы выпускаются под индексы или стандартизированные товары с четко обозначенными характеристиками – например, зерно, металлы, нефть. Применительно к предложению ФГ «Капитал» термин отнести сложно».

Земли, предлагаемые ФГ «Капитал» в рамках фьючерсных контрактов, предназначены под малоэтажное индивидуальное строительство, возводить дома на приобретенных участках предстоит самим землевладельцам. По словам Илдара Шаяхметова, сейчас инвесторы приобретают земельные участки с целью дальнейшей перепродажи, однако с приближением срока поставки спекулянты будут постепенно закрывать сделки. Руководство ФГ «Капитал» настолько уверено в успехе проекта, что обратилось с коммерческим предложением не только к частным, но и к институциональным инвесторам – брокерским и инвестиционным компаниям. Единственным недостатком предложенной схемы, по мнению Илдара Шаяхметова, является невозможность получения ежемесячного дохода от вложений. Впрочем, по его словам, предусмотрена возможность расторжения договора с выплатой гарантированного дохода на уровне 22% годовых.

В распоряжении корреспондента ChelFin.ru оказались образцы земельного фьючерсного контракта и сертификата на право обладания земельным участком по истечение года. По заключению юриста, сомнения вызывают крайне неточные формулировки контракта, согласно которым «по контракту компания имеет право предоставить клиенту земельный участок, правом собственности на который обладает третье лицо, связанное с компанией договорными либо иными правоотношениями». По словам Ильдара Шаяхметова, указанным в договоре «третьим лицом» является компания «Бостэлстройпроект», владельцем которой является ФГ «Капитал» (50%). В случае, если при окончании срока фьючерсного контракта клиент не производит регистрацию права собственности на земельный участок, он обязан уплатить ФГ «Капитал» штраф в размере 10% рыночной цены участка. Если же компания не выполнит обязательств, то, согласно условиям контракта, она обязана выплатить клиенту пеню в размере 0,2% рыночной стоимости земельного участка за каждый день просрочки.

ОАО Финансовая группа «Капитал» основана в 2006 году, уставной капитал составляет 100 тыс. рублей. Акционерами компании являются частные лица, имена которых не разглашаются. ФГ «Капитал» специализируется на инвестициях в перспективные производственные, строительные и торговые организации, в настоящий момент числится в списках владельцев девяти компаний: «Капиталстройпроект»
(строительство),
«Капитал-Сити» (девелопмент), «Бостэлстройпроект»
(земельные проекты),
«Урал-Недра» (георазведка), «Башпромкомплект»
(производство запорной арматуры),
«Уралэкоресурс» (утилизация вторсырья), «Лаборатория физических измерений» (энергосберегающие технологии), «Геолокация», «Тантал» (оптовая торговля стройматериалами). Доля ФГ «Капитал» в названных проектах составляет 30-70%. В часть организаций ФГ «Капитал» инвестировала средства на моменте создания компании, в некоторых случаях вошла в уже существующий бизнес. Офисы компании открыты в Москве и еще трех российских городах.

«Это пирамида, но сшита красиво и даже изящно – использование модного иностранного термина «фьючерс», по идее, должно привлекать: это труднопонятно для публики, но в то же время выглядит интеллигентно и умно, – считает биржевой трейдер Алексей Всемирнов. – Гарантированная ставка в 22% годовых тоже должна придавать солидности фирме: дескать, мы не все эти крупнопроцентные пирамиды. А расчет делается как раз не на эти 22%, а на то, что публика будет ждать гор золотых от реализации полученных земельных участков и никто не представит фьючерсы к погашению до указанного срока поставки!

В итоге в течение целого года не возникнет оснований по подозрению организаторов в мошенничестве, так как все в целом не вызывает нареканий. За это время можно продать достаточно много фьючерсов и даже не торопиться с продажей земли, причем даже по наступлению сроков по контрактам – можно начать плести сказки про трудности переоформления в собственность или иные бюрократические препоны, параллельно переоформляя истекшие фьючерсы на новые, с новыми сроками. К тому же договоры по купле-продаже земли, как и недвижимости, недействительны без их государственной регистрации, следовательно, и суд признает контракты недействительными на раз-два. В итоге и здесь с организаторов пирамиды взятки гладки».

Необходимо отметить, что все опрошенные ChelFin.ru эксперты придерживаются такого же мнения. До недавнего времени ФГ «Капитал» привлекала средства граждан в займы под гарантированную доходность 60% годовых.

«Привлечение долговых займов – это слишком дорогие и короткие деньги, хотя со временем нам и удалось снизить ставку с 5% до 2% ежемесячно. С начала нового года компания планирует прекратить заключение новых договоров займов, – говорит Илдар Шаяхметов. – С помощью земельных фьючерсов мы рассчитываем привлечь «длинные» деньги для реструктуризации задолженности и осуществления новых масштабных проектов».

По словам руководителя челябинского филиала одной из крупных российских инвестиционных компаний, ряд знакомых ему инвесторов отдали средства в займы и столкнулись с большими трудностями при попытке вернуть сбережения.

В стратегии развития финансового рынка России на период до 2020 года отмечается, что реклама финансовых услуг должна разрешаться только при условии обеспечения полного и достоверного раскрытия информации о финансовом положении организации, оказывающей розничные финансовые услуги, а также информации о ее владельцах, включая бенефициарных акционеров. «Участившиеся в последнее время случаи создания финансовых пирамид и иных форм злоупотреблений на финансовом рынке делают актуальным наделение ФСФР дополнительными полномочиями в части контроля и надзора за рекламой финансовых услуг», – говорится в долгосрочной стратегии развития российского финансового рынка. Кроме того, в ФСФР предлагают создать систему страхования от недобросовестного поведения финансовых компаний, действующую по принципу системы страхования банковских вкладов. Однако от собственной глупости инвесторов, способных доверить сбережения первой попавшейся конторе, разместившей на фонарном столбе объявление о гарантированной сверхдоходности вложений, застраховать невозможно.