Губернатор нашел деньги для спасения ипотеки

Уставной капитал Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки будет увеличен на полмиллиарда рублей, заявил на прошедшем во вторник совещании по реализации национальных проектов губернатор Челябинской области Петр Сумин. С учетом нового взноса уставной капитал организации превысит 2,5 млрд рублей. По словам главы региона, это позволит сохранить темпы ипотечного кредитования населения и строительства нового жилья в условиях финансового кризиса. Региональные банки, с сентября заморозившие ипотечное кредитование по стандартам АИЖК, обещают возобновить предоставление ссуд на приобретение жилья в декабре.

Как доложил губернатору министр строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства области Валерий Шопов, мировой финансовый кризис уже оказывает влияние на экономическую ситуацию на Южном Урале: нестабильность в финансовом секторе страны затормозила выдачу ипотечных кредитов и субсидий молодым семьям на приобретение жилья. Крупнейшие банки и финансовые организации лишились доступа к долгосрочным заимствованиям за рубежом и свернули программы рефинансирования ипотечных кредитов.

«Часть ипотечных кредитов, выдававшихся российскими банками, рефинансировались на Западе: банки собирали пулы ипотечных закладных и брали под залог бумаг разносрочные кредиты. Это инструмент, который принят во всем мире – закладная на недвижимость, – рассказывает председатель совета директоров Уралпромбанка Валерий Эфрос. – В 2005 году, с появлением Агентства ипотечного жилищного кредитования и создания сети его региональных агентов, процедура была стандартизирована. При создании ЮУ АИЖК региональные власти дали наполнение уставного фонда и установку занять существенную долю в финансировании доступного жилья».

ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» было создано решением правительства Челябинской области в 2002 году как региональный оператор по рефинансированию ипотечных кредитов с уставным капиталом в размере 8 млн рублей. Спустя два года уставный капитал агентства был увеличен на 100 млн рублей, в 2005 году возрос на 900 млн рублей, а в 2007 году превысил 2 млрд рублей. Хорошие условия предлагаемой агентством кредитной программы – приемлемые ставки и длинные сроки кредитования, а также отлаженная схема рефинансирования ссуд привели к тому, что многие региональные банки отказались от собственных программ ипотечного кредитования и переориентировались только на сотрудничество с АИЖК: проводили всестороннюю оценку платежеспособности заемщика, юридическую оценку сделки – по сути, осуществляли комплексное сопровождение, выдавали кредит и затем рефинансировали его.

По словам Валерия Эфроса, «интерес» банков в данном случае заключался в следующем – в период оформления закладной, который составлял от двух до трех месяцев, деньги работали на банк. Кроме того, впоследствии банк продолжал обслуживать клиентов, принимать платежи в счет гашения ссуды, получая комиссию по договору расчетно-кассового обслуживания. Выдавать ипотечные кредиты за счет собственных средств региональные банки были неспособны из-за отсутствия доступа к «длинным» деньгам.

«Если банк выдает длинный кредит, значит, у него должен быть долгосрочный депозит: если кредитная организация получила заем на год и отдала полученные деньги в кредит сроком на пять лет, чем ей покрывать оставшиеся четыре года?» – указывает на проблему Валерий Эфрос.

С 15 сентября федеральное АИЖК изменило правила игры: с повышением стоимости привлеченных денег соответственно подросли и процентные ставки по ипотеке. Сегодня ставка плавающая и составляет в Челябинской области 13,5–16,0% годовых, минимальный размер первоначального взноса должен составлять не менее 20% от стоимости приобретаемого жилья.

«Сегодня фактически отсутствует ясная и прозрачная формула расчета стоимости ипотечного кредита по стандартам федеральной программы – размер процентной ставки варьируется в зависимости от региона, соотношения суммы кредита и стоимости приобретаемого жилья. Базовые ставки не разглашаются – их нет, – сетует представитель одного из челябинских банков. – Региональный банк, предоставляющий ипотечные кредиты по агентскому соглашению с региональным партнером АИЖК сроком на 10–15 лет, не застрахован от того, что завтра ставка неожиданно изменится, и он не сможет рефинансировать портфель выданных ссуд без существенных убытков».

Пересмотрев базовые ставки кредитования, АИЖК перешло на форвардные контракты с банками, отказавшись выкупать пулы ранее выданных банками ипотечных кредитов по номинальной стоимости в случае, если ставка существенно отличается от установленной на сегодняшний день. С сентября региональные банки негласно прекратили предоставление кредитов по стандартам федеральной ипотечной программы и заняли выжидательную позицию. На сегодняшний день региональными банками выдано только 47,5% запланированного количества ипотечных кредитов. Согласно статистике Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, за девять месяцев 2008 года региональные банки предоставили 15 921 ипотечный кредит на общую сумму 15,8 млрд рублей. В новых реалиях рынка ипотечного кредитования региональные банки оказались оттеснены на задний план, уступив лидерство банкам с участием государственного и иностранного капитала. Безусловным лидером, контролирующим около трети рынка ипотечного кредитования на Южном Урале, является Сбербанк России (4964 кредита), в тройку лидеров входят также Банк УРАЛСИБ (1552 кредита) и ВТБ 24 (813 кредитов).

«В настоящее время динамикам роста объемов выдачи ипотечных кредитов снижается, что предсказуемо, учитывая происходящее в мире, – отмечает региональный директор представительства банка DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова. – В связи с повышением стоимости привлекаемых кредитными организациями ресурсов доходность ипотеки снижается, поэтому многие банки прекратили или сократили программы жилищного кредитования. Скорее всего, по итогам года произойдет перераспределение рынка ипотеки между наиболее сильными игроками».

Необходимо отметить, что выкупом ипотечных закладных, помимо АИЖК, активно занимались крупные банки и организации – в частности, ВТБ 24, «КИТ Финанс», «Абсолют Банк», однако при первых серьезных признаках наступления финансового кризиса большинство организаций свернули программы рефинансирования. DeltaCredit – один из немногих банков, который продолжает сегодня предлагать услуги по рефинансированию ипотеки.

«Учитывая тот факт, что мы не подводим наших партнеров, не меняем правил взаимодействия задним числом, а также выкупаем выданные кредиты в бесперебойном режиме, вполне естественно, что число банков, желающих стать участниками партнерской программы, растет», – говорит Юлия Ачкасова.

В сложившейся ситуации Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки была обещана поддержка из федерального и областного бюджета. По словам первого заместителя губернатора Челябинской области Владимира Дятлова, удалось достичь договоренности с федеральным АИЖК о выкупе закладных, которые сейчас находятся в ЮУ КЖСИ и банках региона, аккредитованных в корпорации. На эти цели будет направлено 500 миллионов рублей, что позволит возобновить предоставление ипотечных кредитов в региональных банках, приостановленное в связи с нехваткой финансовых ресурсов, которая вызвана сокращением объемов рефинансирования закладных. По словам Владимира Дятлова, с банками будут заключаться соглашения, согласно которым выкуп закладных будет производиться только в том случае, если сохранятся программы развития ипотеки на следующий год. В качестве дополнительной меры уставной капитал ЮУ КЖСИ был увеличен до 2,5 млрд рублей за счет средств областного бюджета.

«Сегодня ситуация требует принятия экстренных мер по предотвращению разрастания кризиса, и увеличение уставного капитала Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки – как раз из их числа, – говорит председатель правления банка «Снежинский» Владислав Егоров. – Это, с одной стороны, показало, что региональные власти держат руку на пульсе и прекрасно осведомлены о непростой ситуации, которая сложилась сегодня в строительной отрасли и финансовой сфере, а с другой стороны, наглядно продемонстрировало приоритеты в реализации социальной и экономической политики на региональном уровне. Правительство Челябинской области сочло необходимым и нашло средства для оказания поддержки ипотеке, а значит, и местным банкам, которые предоставляют ипотечные кредиты по стандартам федеральной программы АИЖК, и строительным компаниям, которые возводят жилую недвижимость, и предприятиям, которые производят стройматериалы».

«Ипотечное кредитование возобновится в прежнем объеме уже в декабре», – выражает надежду генеральный директор ЮУ КЖСИ Александр Кондрашов.

Выделенные правительством области средства будут направлены не только на рефинансирование закладных по ипотечным кредитам у региональных банков, но и на завершение строительства многоэтажных домов и коттеджных поселков, проводимого ЮУ КЖСИ. Как подчеркнул Владимир Дятлов, в области не должно быть брошенных домов и обманутых людей, которые приобрели квартиру в строящемся доме. Сейчас Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки занимается возведением 64 строительных объектов в 25 городах области, в том числе десяти малоэтажных поселков. Ряд строительных проектов – например, коттеджные поселки в Магнитогорске и под Чебаркулем, уже завершены и выставлены на продажу, однако не меньшее число находится на начальной стадии строительства – так, для возведения поселков в Сосновском районе и вблизи озера Аргази при нормальном финансировании потребуется не менее двух-трех лет. Готовы к заселению и многоэтажные дома в Сатке, Коркино, поселке Первомайский, Златоусте, Озерске, Кыштыме – при этом стоимость квадратного метра составляет от 18 тысяч рублей. По мнению Александра Кондрашова, в обозримом будущем стоимость жилья в городах области не изменится, а в Челябинске квадратный метр может подешеветь, но не более чем на 5–10% в связи с уменьшением количества выдаваемых банками ипотечных кредитов.

Сегодня необходимо принятие экстренных мер по поддержке «социальной» ипотеки – приобретении жилья молодыми семьями и работниками бюджетной сферы. И, как заверил Александр Кондрашов, часть выделенных ЮУ КЖСИ средств пойдет именно на эти цели.