Челябинская вторичка уходит по бросовым ценам

Южный Урал на протяжении последних лет находится в лидерах по строительству жилья, особенно экономкласса. Спрос на новостройки не падает, застройщики анонсируют все новые проекты жилых микрорайонов, что заметно сказывается на рынке вторичного жилья – с начала года цены на квартиры упали на 7-12%. Эксперты уверены, падение «вторички» будет продолжаться до осени – до момента, пока застройщики не поднимут цены на первичку. При этом темпы ипотечного кредитования в целом по стране продолжают замедляться на фоне повышения кредитных ставок, начавшегося еще в конце прошлого года.

Новые районы бьют по вторичке

Эксперты жилищного рынка отмечают некоторое торможение роста цен на недвижимость в первом квартале этого года и даже снижение на 10%. Причина – большие объемы строительства жилья в регионе, в частности экономкласса. «Еще с 2005 года цены на недвижимость в регионе формируются за счет ввода нового жилья», – говорит председатель совета директоров ГК «Компаньон» Арсен Унанян. По его словам, наибольшее падение показал вторичный рынок недвижимости, и риелторы прогнозировали этот тренд задолго до реального снижения стоимости квадратного метра в хрущевках и брежневках. Челябинская область по вводу жилья последние несколько лет находится в числе лидеров. Так, по данным Росстата, в прошлом году в области было построено порядка 1672,6 тысячи квадратных метров жилых домов – на 27,3% больше, чем в предыдущий. Большая часть возводимого жилья – квартиры экономкласса.

В конце прошлого года и начале этого было анонсировано много проектов как в Челябинске, так и в Сосновском районе, который по плану в скором времени доложен войти в городскую черту. «Все анонсированные проекты находятся в сегменте экономкласса – это жилье с большим числом квартир на площадке со скромной отделкой при высокой этажности», – говорит президент региональной гильдии риелторов «Южный Урал» Валентин Корытный, добавляя, что далеко не все из этих проектов имеют проектную документацию, что не дает возможности застройщикам реализовать квартиры по договорам долевого участи, а всего лишь получать некую сумму за «бронь».

По словам Валентина Корытного, сегодня наблюдается некоторый перекос: в городе практически не строится жилья повышенной комфортности, а по цене оно вплотную приблизилось к стоимости первички экономкласса. «Понятие «экономкласс» стало довольно относительным: если просчитать стоимость в расчете на квадраты предлагаемых квартир, то она выйдет далеко недешевой – выше, чем во многих городах страны», – добавляет директор АН «Инженер» Елена Калинина. Если раньше разбег между первичкой и элиткой был двойным, 38 тысяч рублей за квадратный метр новостроек против 70 тысяч рублей за квадрат элитного жилья, то сегодня это 40 тысяч против 55 тысяч. По словам Валентина Корытного, тот же район «Александровский» заявляет сегодня цены в 51 тысячу за квадратный метр. Проблем с реализацией такого вида жилья нет. Перекос, по его мнению, еще заметен в том, что районы экономкласса строят рядом с элитными поселками.

При этом спрос на первичку экономкласса нисколько не падает. «Спрос на квартиры в городской черте довольно велик – сметается все. И есть запас для того, чтобы анонсировать новые проекты», – говорит Валентин Корытный. Что и делают компании-застройщки. По словам риелторов, в этом году рынок застройки прирастет еще на 10%, во второй половине года будет запущен еще ряд проектов строительства жилья экономкласса. «Учитывая существующий спрос на новостройки и ряд анонсированных проектов, можно сказать, что рынок жилья экономкласса близок к насыщению», – говорит Валентин Корытный. Замечание существенное, поскольку большие объемы возводимого жилья пока не привели к падению стоимости квадратного метра в регионе.

Вместе с тем с начала года цены на вторичное жилье в городе упали на 7-12%, были даже прецеденты дисконта на четверть изначальной цены. Как правило, это хрущевки, брежневки, сталинки, которые по-хорошему уже давно должны быть снесены, по примеру Москвы, которая отказывается даже от панелек 121 и 97 серий. Кстати, хрущевки и брежневки реже всего покупают за наличные, они наиболее востребованы при заключении ипотечных сделок. Цены на вторичку в апреле можно посмотреть тут.

Снижение цен на вторичку, по мнению экспертов, продолжится до осени – еще на 10% как минимум. Подняться цена вторички может только на фоне заметного подорожания новостроек. Это могут быть либо акции застройщиков, либо игра «в зеро», когда все поднимут цены, что, кстати, и произошло в первом квартале, и, ходят разговоры, очередное повышение планируется в ближайшее время. «В этом случае при сохранении прежнего спроса на новостройки вторичный рынок вернет прежние 5-7% к сентябрю», – говорит Валентин Корытный.

Проблема в том, что рынок вторичного жилья переоценен, поскольку большую часть сделок проводят сами владельцев квартир, которые испытывают разочарование, когда риелтор называет им реальную стоимость их жилья. «Я всегда говорю, что цена вторички зависит от психики продавца», – добавляет Арсен Унанян. По сути большинство покупателей первички рассчитывают расплатиться за счет реализации имеющегося «старого» жилья. «Но, во-первых, вторичку никогда не продать по цене пусть и дешевого, но нового жилья. А во вторых, ее покупатель, расплатившись, не будет ждать, пока закончится строительство вашего дома», – говорит Валентин Корытный, добавляя, что эти все моменты не избавляют челябинцев, забронировавших квартиры, от необходимости уплаты первоначального взноса – так и возникает «провал» на 600 – 1000 тысяч рублей. И наиболее приемлемым выходом остается ипотека. По данным АН «Компаньон», в среднем 40% сделок с недвижимостью приходится на ипотеку.

Ипотека выходит из моды из-за дороговизны

По словам регионального директора ККО в Челябинске банка DeltaCredit Юлии Ачкасовой, по итогам прошлого года область находится на четвертом месте по количеству и на шестом – по объему выданных ипотечных жилищных кредитов. «В 2012 году объем выдачи ипотечных кредитов в Челябинской области составил 276 млрд рублей, а доля региона составила 2,7%», – говорит Юлия Ачкасова. В первые месяцы этого года рост продолжился, но не такими темпами. Если в январе года рост составил 34%, то в феврале – уже 24,9% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Как сообщила управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Ирина Кудрякова, за год существенно возросла доля ипотеки на строящееся жилье. Так, в Челябинске она составляет около 60% (в апреле прошлого года – около 47%), а по Челябинской области достигла 40% (в апреле прошлого года – 31%).

Однако в целом по стране темпы роста рынка ипотеки начинают замедляться. В марте они составили 109% в количественном и 121% в стоимостном выражении. По данным АИЖК, это совсем близко к минимальному показателю годового прироста, который наблюдался в декабре 2012 года. Основная причина – рост процентных ставок, который начался еще в конце прошлого года. «Ставки по вновь выданным кредитам в начале года выросли больше, чем за весь прошлый год», – говорит Ирина Кудрякова. Если за весь 2012 год проценты по ипотеке в Челябинской области выросли на 0,5% до 12,5%, то за январь-февраль ставка показала рост на 0,6% до 13%. Показатель даже «перебил» исторический максимум за последние два года – в 12,8% в феврале 2013 года. Кстати, область уже некоторое время удерживает первенство по максимальным ставкам по ипотеке в УрФО. К примеру, в средневзвешенная ставка по рублевым кредитам УрФО на 1 марта составила 12,8%.

Причина роста ставок, по мнению Ирины Кудряковой, в напряженной ситуации с ликвидностью и ростом стоимости фондирования. «Вполне объяснимо, что мы сейчас видим некоторую коррекцию ставок, и в первом полугодии 2013 года стоимость кредитов на рынке может вырасти в среднем на 1%. Развитие ситуации во втором полугодии 2013 года будет зависеть от экономической ситуации в стране, от уровня инфляции в частности», – прогнозирует Ирина Кудрякова. По мнению Юлии Ачкасовой, в этом году объем ипотечного рынка все же покажет рост, правда скромнее – на 10,9% к уровню прошлого года. В банке также подсчитали среднюю сумму, которую берет южноуралец в ипотеку, – 1,15 млн рублей. Средний срок кредита – 15 лет. При этом специалисты пояснили, что, как правило, ипотечными заемщиками становятся жители региона в возрасте слегка за тридцать с ежемесячным доходом семьи 35 тысяч рублей. Кстати, больше половины заемщиков – семейные люди, треть из них – с детьми. Что касается профессионального статуса, то ипотеку чаще берут специалисты или руководители среднего звена в строительной сфере, металлургии и оптовой торговли.

«Четверть заемщиков банка используют материнский капитал в качестве первоначального взноса», – говорит Юлия Ачкасова. Однако совсем мало сделок по программам «Молодая семья» – меньше, чем в других регионах. Кстати, в Челябинской области довольно низкий показатель по просроченным ипотечным кредитам – ниже общероссийского показателя на 0,3% по данным на конец прошлого года. Общий объем задолженности по ипотечным кредитам в регионе составляет 51,6 млрд рублей, а к просроченной относится около 1,25 млрд рублей.