Рынок оценки переживает тяжелые времена. Подковёрные игры, дележ финансовых потоков и раскол в главном координирующем органе оценочного сообщества сделали профессию оценщика уязвимой. Часть властных структур и правоохранительных органов, воспользовавшись этой слабостью, пытаются необоснованно обвинить оценщиков в мошенничестве и некомпетентности и доводит дело до реальных тюремных сроков. Проблемы отрасли и их решения обсудило на конференции оценочное сообщество Челябинской области. Об итогах встречи рассказал генеральный директор компании «ОБиКон», председатель Регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области Игорь Патрушев.
– Игорь Юрьевич, с какой целью проводилась конференция?
– Мы, оценщики разных СРО, представленных в области, впервые за долгое время собрались вместе с тем, чтобы обозначить свою позицию по ряду вопросов, связанных с современной оценкой и тем, что вокруг нее сейчас творится. Первая и, пожалуй, одна из самых острых проблем сегодня – это то, что на уровне государственных и других властных структур, связанных с оспариванием кадастровой стоимости, идет борьба за поиск истины. Оценщиков пытаются обвинить в сговоре, в мошенничестве, априори нас делают виноватыми в том, что рыночная стоимость объектов завышена или занижена. Такой подход в корне не верен. Если оценщик в чем-то виноват, то он за это отвечает, в том числе репутацией, в рамках существующей гражданской и уголовной ответственности.
Вот только «виноватость» оценщиков в тех условиях, в которых мы работаем, весьма номинальная. Объясню на примере резонансного дела оценщика Ольги Морозовой из Астраханской области. Она сделала оценку имущества для муниципального образования для реализации имущества на открытом аукционе. В результате на нее завели уголовное дело о превышении стоимости имущества на 29 тысяч рублей – даже меньше 5% от стоимости объекта оценки. Схожая ситуация в Татарстане. Там президент открыто обвиняет оценщиков в сговоре, так как они, по его мнению, занижают стоимость земель, которые должны приносить налоги в бюджет. Пугает то, что такая практика начинает применяться и в других регионах. И я думаю, что после того, как закончится Олимпиада в Сочи, будет еще ряд судебных дел по олимпийской стройке, с претензиями, в том числе и к оценщикам.
– Почему власти так ополчились на оценщиков? Неужели нельзя решить проблему, не доводя дело до уголовной ответственности?
– Указание для уголовного преследования оценщиков дает законопроект, который на днях вынесли на обсуждение депутатов. Однако не учитывается, что существующего законодательства достаточно, чтобы наказать оценщика. В частности, это прямая статья №159 УК РФ «Мошенничество». В случае если ситуация некритичная, покрыть убытки может страховой полис, имущество оценщика, а также выплаты компенсационного фонда. Другое дело, что нужно повысить эффективность этих мер, но для того нужно поработать не только оценщикам, но и регулятору оценочной деятельности, государству, депутатам.
Кроме того, часто, практически сразу выдвигается требования по стоимости ущерба государству. В этом вопросе речь идет не столько об ответственности, сколько в принципе о необходимости и обоснованности уровня ответственности, к которой пытаются привлекать оценщиков. К примеру, в случае с Ольгой Морозовой. Ей вменили превышение стоимости имущества менее чем на 5%. Но сама природа рыночной стоимости в России носит вероятностный характер. Это даже прописано в федеральном законе №135-ФЗ: «рыночная стоимость – это наиболее вероятная величина». Во всем мире рыночная стоимость – это расчетная величина, у нас – в большей части, вероятностная. В договоре также прописано, что, несмотря на понижающие и повышающие коэффициенты, расчет все равно будет «около». Это проблема носит методологический характер, причины кроются в информационной закрытости современного постсоветского рынка, в отличие западного рынка.
– Почему дела по оспариванию кадастровой стоимости госимущества так привлекают внимание?
– Государство поставило сегодня стратегическую задачу, чтобы все имущество, и земля в том числе имели свою стоимость. Это необходимо для того, чтобы рассчитывать налоги. На сегодняшний в стране более половины земель – бесхозные, они не имеют конкретного хозяина и государство не знает, кому предъявлять уплату налогов.
Что касается оспаривания кадастровой стоимости земли населением, то массового количества судебных дел пока не замечено, но процесс набирает силы, с повышением информированности населения, коммерческих структур. В недалеком будущем нужно ожидать начала процедур оспаривания результатов оценки по объектам капитального строительства и дачным участкам. Главный инициатор процедур массовой кадастровой оценки – это государство, которое с одной стороны является владельцем собственности, а с другой – его же потребителем. Давление, оказываемое на кадастровых оценщиков, демонстрирует интерес государства к более высокой кадастровой стоимости и логично следующее за ней повышение налогов для бизнеса, будет увеличена и арендная плата, которая также рассчитывается от кадастровой стоимости. Конечно для предпринимателей есть вариант снижения налоговой нагрузки.
Речь идет об индивидуальной оценке. По сути бюджет страны и любого региона формируется таким образом, что основной поток налоговых поступлений идет от небольшого процента крупных градообразующих предприятий. Следовательно, при заказе индивидуальной оценки она удобна и государству (отпадает необходимость оплачивать услуги оценщика) и самому предприятию (независимая индивидуальная оценка более объективна в сравнении с массовой). Однако муниципалитеты опасаются, что результаты такой оценки будет занижены и бюджет от этого только потеряет. Поэтому госвласти тормозят эти процессы. Чаще на такой вариант определения рыночной цены идут в сельских местностях. На мой взгляд, в скором времени проблема нивелирования рыночной и кадастровой стоимости разрешится. Со временем методики будут очищены от ошибок и в итоге меньше будет споров по результатам оценки. Главное – переждать этот момент.
– Как на эту ситуацию реагирует оценочное сообщество?
– Ситуация складывается так, что оценщик сегодня остался один на один с глобальными проблемами рынка оценки. По идее оценщик должен находиться под защитой саморегулируемой организации, на государственном уровне – это Национальный совет по оценочной деятельности (НСОД). Эту проблемы мы также поднимали на конференции и все участники, в том числе профсоюзы и члены региональных СРО, довольно критично отзываются о нынешней работе НСОД. На взгляд рядовых оценщиков, в Нацсовете сейчас идет борьба за власть, которая сводит на нет все идейные принципы работы совета. Борьба объясняется тем, что в свое время СРО, входящие в состав НСОД, посчитали саморегулирование – структурой «зарабатывания денег».
Я считаю, что сама по себе идея саморегулирования имеет положительный эффект для рынка оценки. Но ключевое отличие саморегулирования в России – в том, что его создание и контроль за работой идет «сверху», то есть по воле государства. В стране есть несколько эффективных и молодых СРО, которые действительно готовы к работе над методологией и развитием рынка в целом. Но их присутствие в НСОД настолько мало, а личностные интересы и финансовая заинтересованность большинства членов настолько сильна, что уже на протяжении нескольких лет идет перетягивание одеяла. Все это ведет к тому, что НСОД теряет свой авторитет в глазах государства, не решаются проблемы, оценочное сообщество лишено возможности принимать нормативные акты и участвовать в разработке законов, которые касаются работы оценщиков. Борьба доходит до того, что члены НСОД подают друг на друга судебные иски. Это все наносит мощнейший удар по профессии оценщика и его работе. За этим теряется сама идея саморегулирования, этим пользуются государство и правоохранительные органы. К примеру, один из оценщиков получил реальный срок только потому, что сообщество вовремя за него не вступилось. Мы надеемся, что ситуация изменится к лучшему. Именно поэтому мы собрали региональный совет для обсуждения проблем.
В конференции принимали участие: президент НП СРО «Экспертный совет» Алексей Каминский; председатель Всероссийского профессионального союза работников аудиторских оценочных экспертных и консалтинговых организаций Владимир Пискурев; заместитель генерального директора – руководитель юридического отдела Партнерства СМАО, Москва Алексей Савостьянов; руководитель юридического департамента НП «АРМО» Никита Власов; заместитель председателя Профсоюза работников аудиторских, оценочных, экспертных и консалтинговых организаций Никита Первушин; вице-президент РОО Соломон Дарсания.
– Получается, НСОД из-за внутренних прений упускает также возможность влиять на законодательные инициативы в сфере оценки?
– По факту Нацсовет не работает. Конечно, есть попытки запустить проекты, но они безрезультатны. Глядя на все это «безобразие», государство решило принять Дорожную карту «Совершенствование оценочной деятельности», где оно предложило ряд мероприятий на 2013-2015 годы, по результатам которых оценочное сообщество должно оздоровиться и развиваться дальше. Для оценщиков сейчас важно, чтобы Совет принимал активное участие в реализации этих проектов, чтобы госинициативы не принимались без нашего участия. Конечно, данная ситуация выгодна определенной части участников процесса. Если мы не проявим инициативу сейчас, то можем вовсе разрушить саму отрасль. Эту проблему мы также обсуждали на конференции и сделали такое резюме: «Если члены сообщества сами не проявят инициативу в реализации решений Дорожной карты, то это настолько изменит ситуацию на рынке, что оценщики в принципе перестанут что-то решать». НСОД уже потерял часть полномочий. Например, сейчас введен квалификационный экзамен для экспертов, который разрабатывался без участия оценщиков. По сути он в существующем виде, просто профанация, поскольку сильно далек от «оценочной» реальности.
– Какие еще решения были приняты на конференции?
– Общий вывод, к которому мы пришли – это то, что надо больше внимания уделять проблемам оценочного сообщества, в том числе и с точки зрения организации процесса – принимать и разрабатывать стандарты, методики и методологию. Было принято решение подготовить обращение к НСОД, с тем, чтобы они увидели пожелания регионов. Также мы приняли резолюцию с тем, что оценщики открыты и готовы к общению. Знаменательно, что конференция проходила в Челябинске на материальной базе ЮУТПП при активном участии членов Регионального совета по оценочной деятельности. Наш Региональный совет по оценочной деятельности давно известен на общероссийском уровне. Мы постоянно выражаем свою позицию по тем или иным вопросам и нашу позицию уважают. Поэтому мы надеемся, что прошедшее совещания с представителями СРО других регионов и московских коллег принесет свои плоды. На мой взгляд, важно, чтобы была консолидированная позиция по оценке государственного имущества. Необходимо поменять саму методику оценки. Как я уже говорил, политика государства направлена на то, что все должно иметь свою цену, а это возможно только после проведения кадастровой оценки. Поэтому необходимо решать проблемы в ближайшее время. Например, начать с информационной открытости. Взять пример с Европы и США.
– В Европе оценщики не испытывают недостатка в информации?
– Рынок оценки в России сильно отличается от американского и европейского – там все базы данных и отчеты открыты, каждый клочок земли на учете. Смею вас заверить, что такого огромного количества процедур оспаривания там нет. А если они и появляются, то споры решаются в досудебном порядке. Кстати, на конференции было выдвинуто предложение увеличить сроки досудебного урегулирования споров. Для грамотной оценки необходима реальная открытая база по сделкам с недвижимостью. Те базы, которые есть у Россреестра, не отражают действительную цену сделок. Информация идет по ценам предложений, и логично, что расчет оценщика будет вероятностный, как и прописано в законе. А вероятность на 5-15% дает возможность заинтересованным структурам осудить оценщика. Поэтому мы хотим, чтобы информация по сделкам была публичной и публиковалась открыто. Ведь глядя на некоторые муниципалитеты, где рынка недвижимости нет в принципе, сделать наиболее приближенный к рыночной цене расчет очень сложно. Информационное поле сегодня развито настолько слабо, что пока оно не будет насыщено открытостью самого государства и муниципалитетов в частности, проблемы будут продолжаться на всех уровнях, они будут тянуться шлейфом.
– Какие еще сложности мешают рынку оценки развиваться?
– Очередная проблема – это ценовой демпинг, который идет в стране в области оценки. Уже стали хрестоматийными прецеденты, когда несколько лет назад оценка заявленная на торгах была минусовой, то есть оценщик был готов доплатить, лишь бы получить заказ. Тогда в рамках №94-ФЗ, который перестает действовать с начала следующего года, приоритетом при выборе компании являлась стоимость услуги. Новый №44-ФЗ, пришедший на смену старому закону, заявляет, что наряду с ценой важным критерием становится квалификация оценщика. Сейчас это требование никак не регламентируется. То есть для того, чтобы стать оценщиком достаточно получить диплом, вступить в СРО и заплатить страховой взнос. Кстати, оценка в Российской Федерации началась в Челябинске: именно у нас прошли первые в стране 20 лет назад, специальные курсы подготовки оценщиков.
Несмотря на то, что субъектом оценочной деятельности является сам оценщик и он же несет ответственность, демпинг идет от лица компании, на которую работает оценщик, потому что госконтракт может получить только юрлицо. Но если в случае индивидуальной работы, в сложной ситуации ответственность несет сам оценщик, то юрлицо никак не фигурирует. Сейчас предполагается ряд изменений, законодательных инициатив в этом направлении.
В любом случае нам есть над чем работать. Оценочное сообщество сегодня находится в ситуации «раздрая». Это именно тот повод, который необходим, чтобы объединиться и наладить работу в общих интересах. Чем шире будет информационное поле – тем меньше будет вопросов к оценщикам. Чем активнее сообщество поведет себя в мероприятиях «Дорожной карты», тем эффективнее будет ее реализация. Сейчас мы видим социальную напряженность, вплоть до того, что оценщики уходят из профессии. А это неправильно – грамотные оценщики очень нужны сейчас стране. Юный возраст оценки (порядка 20 лет) и малый срок работы механизма саморегулирования позволяет надеяться, что мы сейчас переживем «детские» болезни роста. Главное их перебороть, объединившись под одним знаменем защиты профессии. 27 ноября все оценщики отмечают профессиональный праздник. Смею надеяться, наш призыв и обращение ко всем участникам процесса в этот день, заставит их задуматься. Позвольте, пользуясь случаем, поздравить коллег с профессиональным праздником, пожелать каждому оценщику хороших объектов для оценки, профессионального роста, благополучия семьям оценщиков. Пусть временные трудности, которые испытывает наша отрасль, только крепче сплачивают оценочное сообщество. Удачи, финансового здоровья всем клиентам оценочных услуг!
ООО КОНСАЛТИНГОВАЯ КОМПАНИЯ «ОБиКон»,
адрес: г. Челябинск, пр. Победы, 160 (оф. 412в);
тел.: (351) 267-22-17, 223-05-77, +7-919-312-58-57;
Obicon.ru.
Дополнительный офис:
г. Челябинск, ул. Труда, 166а.
