Куплю квартиру в карточном домике!

Перед каждым из нас рано или поздно встает жилищный вопрос, разрешить который можно по-разному. Когда денег на руках много, можно купить готовую квартиру. Но если бюджет ограничен, многие идут по пути долевого строительства. Ведь цена за метр жилплощади в еще неготовом доме намного ниже рыночной.

Однако инвестирование в строительство (именно так называется эта деятельность) – довольно рискованное дело. И перед тем, как вложить свои денежки, стоит хорошенько разобраться в ситуации на рынке и узнать про все острые углы в наших законах.

Надежность многих строительных фирм проверена временем, но помимо хорошей репутации нужно удостовериться в юридической чистоте предстоящей сделки. Перед тем, как подписать договор с застройщиком, попросите у него учредительные документы, а также правоустанавливающие бумаги на земельный участок.

Сейчас множество земельных участков в Челябинске является предметом судебных споров. Порой даже наличие постановления о выделении земли под строительство и договора аренды не является гарантией приобретения квартиры. А все потому, что данные документы оспариваются правоохранительными органами и их могут признать незаконными. Так что, проверив наличие документов на земельный участок, уточните, не является ли данная земля поводом судебных разбирательств. Не озадачившись судьбой земельного участка, можно отдать деньги в строительство несуществующего дома фирме, у которой через какое-то время этой земли не станет.

Второй важный момент – разрешение на строительство. Если оно получено после 31 марта 2005 года, то застройщик обязан работать в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Он прописывает право фирмы привлекать деньги граждан для строительства многоквартирного дома только на основании договора участия в долевом строительстве. Причем лишь после получения документов на землю, разрешения на строительство и опубликования проектной декларации. Таким образом, без полного пакета документов застройщику невозможно привлекать инвестиции в строительство. Хотя прежний закон прямого запрета не содержал, а значит, разрешительные документы часто оформлялись значительно позже завершения строительства дома.

В такой ситуации застройщики пытаются использовать различные «черные» и «серые» схемы по уходу от «неудобного» закона. В результате люди потом не могут оформить свои права на квартиру. Приходится обращаться в суд.

Как дурят нашего брата

1. Вексели либо схема «целевого займа»

Представьте такую схему: с вами заключается договор целевого займа (или передается вексель) и еще один договор, по которому застройщик берет на себя обязательство передать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с суммой, указанной в договоре займа или векселе. Также оговаривается срок этой передачи.

Важно отметить, что по такой схеме договор займа либо вексель формально не связаны с обязательством застройщика предоставить квартиру, то есть фактически привлечения денежных средств в долевое строительство нет.

По договору, застройщик, получив деньги, обязан вернуть гражданину такую же сумму. Также и вексель является документом, удостоверяющим лишь денежное обязательство строительной фирмы.

Таким образом, заключение договора займа со строительной фирмой либо получение от нее векселя вовсе не говорит о праве человека на квартиру.

Отдельно нужно рассмотреть договоры, по которым застройщик по окончании работ должен передать гражданину квартиру. Они по-другому именуются (например, договор о преимущественном праве на квартиру), но по своей сути являются предварительными договорами, обязывающими стороны заключить в будущем договор о передаче недвижимости.

Фирмы дают размытую формулировку основному договору, который они собираются заключить в будущем (например, договор, направленный на возникновение права собственности), но между юридическим лицом и гражданином по передаче квартиры сможет возникнуть только договор купли-продажи.

В итоге человек оказывает заложником уловки хитрой фирмы. Ведь у него, по сути, нет прав на строящуюся квартиру (ведь деньги именно за нее не внесены, а те, что были уплачены, по договору могут быть возвращены). Кроме того, в случае возникновения проблемы с фирмой, человек может даже потерять часть вложенных средств (договор часто предусматривает удержание фирмой приличной суммы при его расторжении). Обещанную же квартиру застройщик может спокойно продать уже другому покупателю.

Детально изучив эту схему, мы видим, что она полна юридических изъянов. Она не гарантирует прав гражданина. Более того, даже является притворной, имеющей цель прикрыть договор долевого участия в строительстве. Человек, участвуя в подобном проекте, превращается в невольного кредитора, у которого нет никаких прав на получение квартиры. Максимум, в чем он может быть уверен – что он сможет вернуть свои деньги. Но ведь квартиры дорожают намного быстрее! А значит, вложившись вчера в полуторку, завтра, возможно, мы сможем купить вместо нее лишь балкон.

2. Закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ)

На первый взгляд, схема здесь достаточно простая и прозрачная. ЗПИФ собирает деньги у людей и приобретает интересующие их квартиры в строящихся домах. Когда дома готовы, жилье передается гражданам в обмен на их подросшие паи. Кажется, такая схема выглядит безупречно. Однако, не все так безоблачно…

Закрытый паевой инвестиционный фонд представляет собой форму коллективного инвестирования. Люди отдают свои деньги профессиональной управляющей компании, а она затем вкладывает их в ценные бумаги или другие активы с целью получения прибыли. Иными словами, граждане кладут свои сбережения в своеобразную «копилку», о ее пополнении заботится компания (должна иметь лицензию на управление паевыми фондами).

При попытке купить квартиру через ЗПИФ, любой здравомыслящий человек должен озадачиться актуальным вопросом: откуда в фонде возьмутся деньги на строительство дома, если количества пайщиков не хватит на покрытие всего объема инвестирования? Ни одна управляющая компания не сможет привлечь банковский кредит под строительство жилого дома, так как по Федеральному закону («Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…») они несут солидарную ответственность по обязательствам застройщика. Также нужно тщательно проверить схему обмена пая на квартиру, потому как все расчеты фонда с пайщиками осуществляются исключительно в денежной форме.

3. Жилищно-строительные кооперативы

Очень популярна сейчас еще одна схема: приобретение жилья через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Формально это законно.

Однако по Федеральному закону («О жилищных накопительных кооперативах») все ЖСК обязаны перерегистрироваться в жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) до 1 апреля 2006 года либо прекратить привлечение денег от населения. Кто не сделал этого, будут ликвидированы по решению судов.

Важно отметить, что право на квартиру у члена ЖСК возникает лишь после того, как он полностью заплатит за нее. До этого момента жилье находится в собственности кооператива. Малейшая проблема у фирмы – и человек рискует остаться без крыши над головой.

При заключении договора обязательно изучите учредительные документы. В ЖСК может быть столько же членов, сколько имеется квартир (муж и жена не смогут приобрести пай на долях). Существует и возрастной ценз – с 16 лет. Остается открытым вопрос о наследовании пая несовершеннолетними.

Подписывая договор, обратите внимание на стоимость квартиры, указанную в договоре. Застройщики обычно предлагают написать в нем лишь часть стоимости, а остальные денежки получают в «черную кассу». Риск такой сделки очевиден: любой конфликт – и вернуть неуказанные в договоре деньги не получится.

Так же, как и при схеме с ПИФ, есть большой риск остаться у разбитого корыта, если у ЖСК не хватит денежных средств на строительства всего дома. У всех, кто рискнул связаться с такой схемой, должен возникнуть вопрос – где ЖСК будет брать деньги на строительство, если средств пайщиков не хватит?

«Белая» схема

Договор долевого участия и инвестиционный договор

Сейчас все меньше и меньше предложений поучаствовать в строительстве жилья через инвестиционный договор. Ведь объекты, на которые получены разрешения на строительство до 1 апреля 2005 года, можно пересчитать по пальцам. Данный договор более-менее отражал права дольщиков хотя бы тем, что прописывал права и обязанности сторон. Указывал, что оплаченная сумма идет на строительство дома. А в случае нарушения обязательств гражданин мог отстоять свои права через суд. Была наработана практика по данной категории дел, не возникало проблем и в признании права собственности на квартиру.

Права граждан, желающих купить новое жилье, с выходом нового закона, казалось бы, максимально защищены. Можно порадоваться, что мошенническая перепродажа одной и той же квартиры теперь исключена (договоры долевого участия обязательно регистрируются). Еще один плюс – должны соблюдаться сроки завершения строительства (иначе застройщику грозит штраф), а в случае непредвиденных обстоятельств дольщикам гарантируется возвращение хотя бы части денег. Все это, без сомнений, говорит в пользу нововведений.

Тем не менее ущемленные в своих правах застройщики работать по новому закону, мягко говоря, отказываются. Примечателен тот факт, что в Челябинске не было заключено ни одного договора долевого участия в строительстве, хотя закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…» действует почти год!

Эпилог

Две недели назад Владимир Путин, выступая на расширенном заседании коллегии Генеральной прокуратуры России, обратил внимание на вопросы жилищного долевого строительства. Необходимо обезопасить людей от всякого рода мошенников и нечистоплотных дельцов, заявил глава государства. «Но для этого нужно, прежде всего, навести порядок в сфере долевого жилищного строительства, в вопросах соблюдения земельного и градостроительного законодательства. В целом, во всей цепочке: от выделения участков под строительство до момента заселения жильцов и оформления прав на собственность».

Надеемся, что Прокуратура разберется в нелегкой ситуации на строительном рынке Челябинска, и пресечет «мошенническую» деятельность строительных фирм собирающих деньги в обход федеральным законам. А также прекратит деятельность застройщиков по сбору денег на строительство домов, участки под которыми являются предметом судебных разбирательств.

Также будем надеяться, что правоохранительные органы наведут порядок и чиновники начнут работать в соответствии с новым законом, а это касается выдачи разрешений на строительство, более четкого регламента работы по предоставлению земельных участков и порядка отселения. Тогда застройщику, с нашей точки зрения, станет даже выгодным работать по этому закону, исчезнут суррогатные схемы привлечения инвестиций в строительство.

Всем, кто хочет рискнуть и купить квартиру у застройщиков по вышеописанным «черным» и «серым» схемам, хочется пожелать удачи, так как на закон им надеяться не придется…