Ипотека по-испански: правила игры

За последние пять лет растет популярность рынка зарубежной недвижимости среди российских граждан. Привлекательность объясняется стабильностью развития экономики многих стран и устойчивым интересом к этим растущим рынкам. Агентство недвижимости «Выбор» приступило к реализации проекта по работе с зарубежной недвижимостью. При формировании пакета предложений по зарубежной недвижимости для клиентов были учтены многие факторы: в их числе благоприятная политическая и экономическая ситуация в стране и лояльное отношение к иностранным гражданам; возможность получения вида на жительство; доступные цены на недвижимость; оптимальное налогообложение и стоимость коммунальных услуг, удобное транспортное сообщение с нашим регионом, а также возможность получения ипотечного кредита на покупку.

«Ипотека в любой стране имеет свои национальные особенности, – рассказывает специалист по продаже недвижимости за рубежом агентства недвижимости «Выбор» Альфия Гумарова. – Но понятие ипотечного кредита остается неизменным – это, по сути дела, долгосрочная ссуда, которую дает то или иное финансовое учреждение под залог недвижимости. Во всем цивилизованном мире долги такого рода у банкиров считаются наиболее обеспеченными, поэтому проценты под них ниже по сравнению, например, с кредитом под автомобиль или телевизор».

Испания – одна из немногих европейских стран, лояльных к выдаче ипотечных кредитов иностранцам. Испанские банки готовы предоставить ипотечный кредит на покупку или строительство недвижимости иностранным гражданам. К тому же, в последние годы произошло увеличение срока ипотечного кредитования до 35 лет.

Гражданам Испании кредит для покупки первой квартиры дается до 100% ее стоимости, резиденты стран Евросоюза могут получить кредит до 70%. Россиянам можно взять ипотечный кредит до 60% от оценочной стоимости недвижимости.

Обычный срок кредитования в Испании – от 10 до 35 лет под 3,5– 5,0 % годовых в зависимости от банка. Подавляющее большинство ипотек в Испании заключается под так называемый плавающий процент. Это значит, что банк обозначает некую фиксированную ставку только на первый год. На сегодня это около 4,0%, хотя тенденция идет к снижению. Дальше, со второго года, интерес будет пересматриваться (как правило, тоже один раз в год). За основу берется одна из межбанковских ставок. К ней прибавляется прибыль банка, которую принято называть дифференциал. Наиболее ясным и справедливым среди этих индикаторов является EURIBOR. В итоге, получаются вполне приемлемые цифры – от 3,75 до 4,25 процентов. Форму погашения кредита можно выбрать ежемесячную или ежеквартальную. Ипотечный кредит дается под залог покупаемой недвижимости.

Оценочную стоимость объекта приобретаемой вами недвижимости следует отличать от цены купли-продажи и расходов по сделке в целом. Как правило, оценочная стоимость значительно выше. Завышение оценочной стоимости позволяет резидентам Испании повсеместно получать кредиты не только на оплату покупки недвижимости, но и на покрытие всех расходов по сделке. Также следует учитывать, что в связи с резкой критикой практики завышения оценочной стоимости со стороны финансовых органов Евросоюза, Центральным Банком Испании приняты постановления об усилении контроля за необоснованным завышением рыночной (оценочной) стоимости недвижимости. Тем не менее до сегодняшнего момента, если потенциальный покупатель располагает средствами в размере 30-40 процентов от цены покупки плюс налоги и сборы, можно рассчитывать на получение остальной необходимой суммы в кредит.

«Отмечу, что оценку объекта недвижимости производит банк, – говорит Альфия Гумарова, – и эта процедура занимает от двух до семи дней. Процедура совершается уполномоченными оценщиками и стоит около 200-300 евро за объект».

После оценки объекта необходимо оплатить нотариальные, регистрационные расходы и налог. Как правило, это делает сам банк, списав нужную сумму с вашего счета. Нотариальные и регистрационные расходы составят около 350 евро. Сумма налогов и сборов составит: 8 % от декларированной стоимости недвижимости при купле-продаже и 4% от суммы ипотеки. Реально при покупке с ипотекой совершаются два нотариальных акта – купля-продажа и ипотека. Ипотека также облагается налогом с актов имущественного характера, и запись о ней вносится в регистр недвижимости. На практике у нотариуса всегда остается депозит – около 12% от суммы сделки. Работники нотариальной конторы оплачивают все расходы, налоги и сборы, после чего представляют покупателю отчет, фактуры, декларации и документы об уплате. В практике не встречаются случаи, когда нотариальная контора завышает налоги или присваивает себе какие-либо суммы из удержанных на уплату налогов.

Для оформления любых сделок с недвижимым имуществом иностранцам необходимо получить налоговый номер. Он присваивается полицией Испанского Королевства и необходим при всех дальнейших операциях с недвижимостью. Срок получения налогового номера – 1-1,5 месяца. В случае покупки недвижимости в режиме совместного имущества супругов, с предоставлением ипотеки, второй супруг также должен получить налоговый номер, даже если он не будет участником купли-продажи.

Кроме того, должник обязан застраховать недвижимость от пожара и прочих катастроф в пользу банка. Это требование является обязательным. Страхование оптимальней производить у независимого агента. Он оформит полис так, что будут защищены интересы не только финансистов, но и ваши. Другой расход, который иногда преподносят как непременное условие – страхование жизни должника. Это значит, что в случае смерти или инвалидности заемщика его наследники получат недвижимость чистой и свободной от залога и кредита. Это не лишняя предосторожность, но если вы хотите отказаться, навязывать ее вам не имеют права.

Рассмотрение вопроса о предоставлении вам ипотечного кредита занимает 1-2 недели.

Все банки, как правило, берут комиссионные за открытие кредита. Средний стандартный уровень – 1,5 процента.

Еще один серьезный аспект, который следует учитывать при планировании ипотечного кредита, – доходы покупателя. Ежемесячные платежи по кредиту не могут превышать 40% совокупного дохода покупателя. Доход доказывается разными способами. Следует помнить, что банк не имеет права сообщать сведения, представленные клиентам, третьим лицам. Затребовать копии этих документов у банка можно только на основании решения суда, что бывает только в особо серьезных случаях. Испанские органы власти создают режим благоприятствования иностранному капиталу, поэтому при покупке «обычных» объектов недвижимости, какими являются дом, квартира, небольшая гостиница и т.д. проблем с конфиденциальностью предоставленных заемщиком документов не возникает.

Некоторые особенности ипотеки в Испании

Если покупает недвижимость супружеская пара, которая хочет оформить кредит в испанском банке, то подписывать кредит должны обязательно двое. Если по какой-то причине один из супругов не может явиться на подписание, то необходимо предоставить доверенность от его имени, оформленную нотариально, переведенную на испанский язык и заверенную консулом. Страховки на покупаемую недвижимость можно оформить на одного из супругов или на каждого по отдельности.

Погашение процентов и части основного капитала происходит, как правило, ежемесячно с банковского счета покупателя. Поэтому необходимо контролировать наличие достаточного количества средств на вашем счете.

Документы, необходимые для запроса кредита:

• Паспорта;

• Профессии;

• Адрес проживания;

• Справки с работы о занимаемой должности и зарплате;

• Справка из банка своей страны о наличии денег;

• Декларацию о доходах или документ, подтверждающий последние оплаты налогов.

«Любой документ, предоставляемый на территории Испании, должен быть апостилирован, то есть переведен на испанский язык присяжным переводчиком и заверен печатью посольства Испании, – отмечает Альфия Гумарова. – Стоимость данной услуги, как правило, составляет около 200 евро и занимает срок от двух до четырех недель».

Вопросы обо всех нюансах приобретения недвижимости за рубежом можно задать по телефону горячей линии 740-53-50 либо оставить на сайте агентства недвижимости «Выбор» www.anvibor.ru в разделе «Вопрос-Ответ».