Ипотечный залог: продать без суда и следствия?

Возможно, в скором времени банки смогут продавать заложенное имущество ипотечных неплательщиков без решения суда. Соответствующий законопроект внесен на рассмотрение в Госдуму РФ. Авторы документа считают, что в случае его принятия банкам станет проще возвращать долги. Между тем некоторые южноуральские эксперты не видят необходимости в подобных поправках – досудебное разбирательство широко практикуется, сами заемщики предпочитают не тратить время и деньги на суды. Кроме того, существует мнение, что поправки на руку только финансистам, а для заемщиков ипотека станет еще менее доступной.

На прошлой неделе депутатам Государственной думы РФ представили проект закона, который должен упростить процедуру реализации банками заложенного имущества неплательщиков по ипотеке. «Возникло огромное количество ситуаций, когда банки сегодня, имея заложенное имущество, не имеют возможности его реализовать: или оговорок нет (не оговорено в договорах), или гражданское законодательство не дает такой возможности, – прокомментировал инициативу автор законопроекта, председатель комитета Госдумы РФ по собственности Виктор Плескачевский. – Появляется странная ситуация, когда просто кредит и кредит, обеспеченный имуществом, не имеют никакой разницы между собой, хотя во всем мире понятно, что обеспеченный залогом кредит более надежный и обычно по нему в силу этих обстоятельств ниже ставка».

Поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» позволят проще и оперативнее возвращать ипотечные долги с населения. В частности, для продажи квартиры, ставшей залогом, банку не нужно будет обращаться в суд. В законопроекте установлены и ограничения: взыскание не может быть обращено в случае, если сумма долга составляет менее 5% от оценки предмета залога по договору, а также если период просрочки не превысил трех месяцев.

Авторы проекта подчеркивают, что исключить суды из процедуры продажи залога можно будет только при обоюдном согласии сторон. «Внесудебная реализация возможна, если заключено дополнительное соглашение между банком и заемщиком, в котором оговариваются условия продажи квартиры и цена реализации, – поясняет г-н Плескачевский. – Кроме того, в двусторонние отношения между банком и заемщиком включается третье лицо – оценщик, который несет материальную ответственность за свою профессиональную оценку оцениваемого имущества. И только если допсоглашение удовлетворяет заемщика, квартира выставляется на продажу. В иных случаях по ипотеке будет применяться судебный механизм реализации». Зачастую финансисты не сходятся во мнении с клиентом как раз по стоимости залога, размеру штрафов, начислению пени, срокам фактического освобождения, порядку передачи, распределения расходов.

Виктор Плескачевский предполагает, что выгоду от законопроекта в итоге получат все: у судей уменьшится нагрузка, банки в более короткие сроки сократят списки своих должников, а «у добросовестного заемщика появляется возможность быстрого решения проблемы: не усугублять свое положение – ухудшать кредитную историю и увеличивать долг, а согласиться на реализацию залога».

«Поправки не внесут ничего принципиально нового, – считает руководитель ипотечного центра ОАО «Уралпромбанк» Данила Филатов. – Согласно действующему законодательству, мы и сейчас можем решать эти вопросы без привлечения суда в случае, если условия продажи залога устраивают как банк, так и заемщика. Если же заемщика не устраивает стоимость, по которой банк предлагает реализовать недвижимость, человеку дается время для того, чтобы самостоятельно или с привлечением риелтора найти покупателя. Существуют ситуации, когда действительно без суда не обойтись: например, должник находится в розыске, скрывается от правоохранительных органов. Такое случается крайне редко, большинство заемщиков, имеющих задолженности, предпочитают решать проблему без дополнительных сложностей».

Другие эксперты считают, что с принятием этих поправок появляется вероятность, что некоторые банки смогут злоупотреблять своим положением. По словам управляющего партнера консалтинговой группы «Партнер», кандидата юридических наук Игоря Милютина, предлагаемый законопроект носит явно выраженный «прокредиторский» характер. «Обществу передается сигнал, что в первую очередь государство готово защищать интересы кредиторов, нежели простых обывателей, – комментирует юрист. – Превалирует ли здесь желание дополнительно защитить финансистов в условия нестабильного рынка или невозможность противостоять давлению лобби – оставим на совести авторов проекта. Соглашение о внесудебной реализации предмета залога в целом интересный инструмент, но в законе он может появиться в качестве диспозитивной нормы (стороны договора вправе сами выбрать, применять его или нет), а на практике банки будут использовать его в качестве некой «дубины» и требовать в обязательном порядке включать его в контракт».

«Помимо увеличения стоимости ипотеки, ужесточения требований к ее выдаче, у заемщика возникает ряд дополнительных рисков, связанных с предоставлением кредитору дополнительных прав. Ипотека как институт, доступный среднему классу, все больше и больше становится "ипотекой для богатых"», – резюмировал эксперт.