Ипотека идет на бизнес

В России дают старт ипотеке коммерческой недвижимости. Законотворцы намерены ввести на рынок ипотечного кредитования новый продукт. Эксперты считают, что он будет полезен и банкам, и их потенциальным клиентам. Предприниматели, которые не могут взять кредит, вынуждены арендовать офисы или помещения под свои офисы или магазины. Если размер процента по ипотеке будет не слишком высок, проблема с покупкой площадей в ипотеку будет решена. Однако игроки рынка обращают внимание на вопрос оценки залога. По их словам, с этим могут возникнуть проблемы при реализации законопроекта.

История этого законопроекта, как пишет газета «Коммерсант», началась в 2005 году. Тогда депутаты Законодательного собрания Санкт-Петербурга выступили с идеей распространить действие ипотеки и на коммерческую недвижимость. Питерские чиновники решили внести изменения в закон после того, как потерпели неудачу в реализации программы кредитования малого бизнеса. Местное управление Федеральной регистрационной службы отказывалось регистрировать права собственности на проданные помещения одновременно с их передачей в залог банкам, кредитовавшим сделки (как это происходит в случае с ипотекой на жилье). В результате привлеченные банки начали выходить из программы, чтобы избежать рисков.

В феврале этого года поправки единогласно поддержал комитет по собственности, а в конце прошлой недели депутаты Госдумы приняли во втором чтении поправки в закон «Об ипотеке». Они предполагают, что ипотечный кредит можно будет брать и для приобретения нежилых помещений. Авторы проекта считают, что в закон нужно внести норму, по которой такие площади, купленные в кредит, считались бы находящимися в залоге у банков с того момента, как заемщик зарегистрирует права собственности на них.

Инициативу петербургских властей в Челябинске в целом поддерживают. По словам руководителя кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Челябинске Оксаны Обогреловой, ипотека коммерческой недвижимости будет пользоваться огромным спросом, местные игроки рынка получат еще один инструмент для ведения успешного бизнеса. «На первый взгляд, и банковский сектор экономики, и клиенты банков получат возможность реализации проектов, о которых приходилось раньше только мечтать, – поясняет эксперт. – Это существенный плюс. Возможные минусы, вероятно, увидим на практике применения. Но, скорее всего, ипотека коммерческой недвижимости станет такой же типовой сделкой, как и жилищная ипотека сейчас».

Оксана Обогрелова не видит особых трудностей в реализации законопроекта. По ее словам, в процессе могут возникнуть сложные технические моменты, но такое бывает при внедрении любых новшеств. «Политика государства в последнее время нацелена на оздоровление экономики страны и, я уверена, поддержит и продвинет данную инициативу», – заключает эксперт.

Выведение дополнительного продукта на рынок ипотечного кредитования региональный директор представительства DeltaCredit в Челябинске Юлия Ачкасова считает безусловным плюсом. Однако, по ее словам, реализация законопроекта может «споткнуться» на вопросах требования к предмету залога и его оценки. «Если говорить о целевой аудитории – это, скорее всего, большей степени бизнес, – рассказывает банкир. – Тогда при оценке платежеспособности надо оценивать бизнес, а это особенный подход. При оценке и анализе предмета залога только сравнительный подход не получится использовать, необходимо учитывать и целевое использование, и капитализацию. Здесь возникает риск большой погрешности при оценке предмета залога».

Напоминание о финансовом кризисе экспертов не смутило. Напротив, они считают, что в нынешней нестабильной экономической ситуации введение новой ипотечной программы окажет помощь бизнесменам. «У бизнеса сейчас трудности с деньгами, поэтому ипотека коммерческой недвижимости будет очень кстати, – рассуждает руководитель департамента коммерческой недвижимости АН «Компаньон» Станислав Ахмедзянов. – Особенно это касается среднего предпринимательства. Они сейчас настроены на то, чтобы минимизировать свои запросы. Те деньги, которые раньше платили за аренду больших по площади помещений, они готовы тратить на меньшие, но в лизинг или ипотеку. Крупные бизнесмены, как правило, не испытывают трудности с недвижимостью».

Эксперт отметил, что многое в будущем законопроекта зависит от принятого размера процентных ставок по кредиту. По словам представителя АН «Компаньон», если ежемесячные платежи будут на уровне арендных ставок, действующих на рынке, польза от такого проекта будет очень весомой. «Сейчас для того, чтобы приобрести офис или помещение под магазин, необходимо сначала зарегистрировать другое имущество в качестве залога. Другими словами, коммерческую площадь в большинстве случаев может купить тот, у кого уже есть помещение», – подытожил Станислав Ахмедзянов.