Свой дом: копилка лучше ипотеки

Покупка загородного жилья в ипотеку в общем объеме сделок с участием кредитов занимает от двух до пяти процентов. Московские аналитики выяснили, что выдавать кредиты на покупку недвижимости за городом банкирам невыгодно из-за слишком больших рисков. По мнению челябинских экспертов, ипотечное кредитование приобретения частных домов сегодня активно развивается, а получить кредит реально, при этом процесс отличается от традиционной ипотеки лишь суммами займов. Но спрос на загородное жилье в ипотеку пока небольшой – покупатели предпочитают копить деньги или брать в кредит лишь недостающие суммы.

Банки неохотно выдают ипотечные кредиты на покупку загородной недвижимости. Эксперты компании Penny Lane Realty подсчитали, что подобные кредиты в общем объеме сделок занимают около пяти процентов. По данным АИЖК, доля ипотечного кредитования не превышает трех процентов.

70 процентов банков, занимающихся ипотекой, по подсчетам столичной компании «Релайт-недвижимость», выдают кредиты на покупку загородной недвижимости, но стандартные продукты имеют в своих линейках единицы. Многие из них осуществляют кредитование в формате индивидуальных сделок или предлагают деньги на покупку жилья, куда по желанию кредитора могут быть отнесены и загородные дома.

Банкирам неинтересен этот продукт, особенно выдача ипотеки на строящиеся коттеджи. Клерки предпочитают заниматься стандартными и более понятными программами, поэтому часто отказывают, считает директор департамента Penny Lane Realty Роман Строилов. Кроме того, если у клиента банка возникают какие-то сложности, он просто отказывается погашать ипотеку и решает остаться без коттеджа – загородная недвижимость в отличие от городской квартиры не является имуществом первой необходимости, полагают московские юристы.

По подсчетам аналитиков из «Инком-недвижимости», около 30 процентов покупателей на столичном загородном рынке сейчас пытаются получить кредит. А желание взять ипотеку есть у каждого второго, однако банки одобряют не более пяти процентов заемщиков.

Практика использования ипотечных кредитов для приобретения жилья за городом сегодня довольно распространена и развивается, считают челябинские эксперты. По оценкам руководителя управления ипотеки РК «Служба недвижимости» Максима Михайлюты, берут ипотеку около 15 процентов челябинских покупателей загородной недвижимости. «В основном их интересуют жилые дома. Покупку земельного участка тоже можно оформить в ипотеку, но пока это непопулярно, – рассказывает эксперт. – Интересно, что многие наши клиенты удивляются, когда слышат, что индивидуальный дом можно купить в кредит». По данным риелторской компании, примерно каждый третий банк сегодня имеет ипотечные программы по загородному жилью. Не все банки занимаются предоставлением подобных кредитов из-за трудностей при оценке реальной стоимости индивидуального жилья, они опасаются остаться с неликвидным объектом в случае банкротства заемщика.

Ипотечные кредиты пользуются спросом в определенном сегменте загородного жилья, добавляет руководитель департамента загородной недвижимости АН «Компаньон» Максим Фридман. «Среди покупателей элитных апартаментов по цене от 500 тысяч долларов ипотечные сделки встречаются крайне редко, – отмечает собеседник. – В сегменте бизнес-класса (до 10 миллионов рублей) ипотекой интересуются больше. Нередко клиенты оформляют ипотеку, если для покупки объекта не хватает 20-40 процентов, но многие предпочитают приобретать загородные дома в рассрочку на 6-8 месяцев, которая сегодня все чаще предлагается на рынке».

Спрос на такие программы наблюдают и в челябинских банках. Руководитель центра ипотечного кредитования челябинского филиала ОАО «Промсвязьбанк» Ольга Ананьева отмечает, что интерес к загородной ипотеке не массовый – люди чаще покупают квартиры в городе, чем частные дома, соответственно и за ипотечными кредитами на приобретение загородной недвижимости обращаются реже.

Банки неохотно берутся за кредитование загородного жилья, по мнению Ольги Ананьевой, из-за того, что малоэтажный объект сложнее реализовать в случае, если заемщик не платит по кредиту. «Загородная недвижимость – товар дорогой, не всегда найдется покупатель, который сможет быстро ее купить, – рассуждает эксперт. – Сумма кредита, если сравнивать со средней суммой при кредитовании на приобретение квартир, значительно отличается: на покупку квартиры клиенты берут в среднем 1-1,2 миллиона рублей, а сумма кредита на загородный дом может дойти до 10-12 миллионов рублей. Поэтому заемщик должен обладать стабильным и достаточно высоким доходом».

Вообще покупка загородной недвижимости в кредит по сути ничем не отличается от покупки городской квартиры. Заемщик может выбрать различные программы кредитования, предусматривающие, например, покупку дома под залог имеющейся в собственности недвижимости.

Если судить по данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, популярность ипотеки невелика: доля всех сделок с участием ипотеки не превышает 8,5 процентов. Из 55 042 сделок по жилым объектам, совершенным за 2011 год, ипотечных сделок было зарегистрировано 6468.