Доходные дома пугают строителей

Застройщикам официально разрешили строить доходные дома на льготных условиях. А для социально незащищенных граждан, которые пока не могут позволить себе арендовать жилье по рыночной цене или обзавестись своим, сумма съема доходных квартир составит восемь тысяч рублей. Соответствующий закон о некоммерческом найме жилья 4 июля Госдума приняла в третьем чтении. Почему Челябинской области пока среди пилотных регионов, анализировал наш сайт.

В длившемся с марта обсуждении закона о доходных домах, наконец, поставлена финальная точка. 4 июля в Госдуме одобрили законопроект о строительстве доступного жилья для малообеспеченных граждан. А это означает, что теперь появились конкретные условия для строителей такого жилья. Так, частные застройщики, предложившие на аукционах более низкую арендную плату за наем жилых помещении в таких домах, получат от государства земельные участки в аренду без торгов и по цене земельного налога. Закон предусматривает и обеспечение участков под соцжилье инженерной инфраструктурой.

В ответ застройщикам выдвигается ряд требований: не менее 50% от общего числа жилых помещений наемного дома должны сдаваться в аренду по договорам социального найма, а остальные квартиры могут реализовываться на рыночных условиях. «Это позволит с большим успехом реализовать проекты по созданию некоммерческого наемного жилья в городах с дефицитными бюджетами, привлекая таким образом средства инвесторов. Регионы с развивающимися предприятиями, высокими показателями качества жизни, а значит, и хорошими демографическими показателями, безусловно, будут инвестиционно привлекательны», – объясняет выгодность законопроекта для девелоперов председатель рабочей группы по развитию института некоммерческого найма жилья при Комитете Госдумы Николай Цигану. Чтобы принять участие в программе, муниципалитетам регионов надо сформировать объем заявок на некоммерческий найм и опробовать процесс передачи девелоперу земельного участка под застройку.

Другие детали: аренда однокомнатной квартиры ориентировочно оценивается в 8012 рублей в месяц, а срок окупаемости проектов составит порядка 13 лет.

Однако, по подсчетам местных строителей, это очень оптимистичные планы. «В цифру 13 в данном случае не закладываются расходы на капитальный ремонт, который обязательно понадобится, в немалой степени из-за арендующих, – уверен гендиректор СРО Строителей Южного Урала и Сибири Юрий Десятков. – Все мы знаем, как небережно многие квартиранты относятся к съемному жилью. В этом случае, окупаемость будет как минимум 20 лет». И это, по мнению собеседника, один из главных минусов, который может оттолкнуть челябинских застройщиков от участия в программе. «В очередной раз социальные проблемы хотят свесить на строителей, – говорит Юрий Десятков. – Но работа строителя – строить, остальным – поиском жильцов, контролем за ними, за состоянием жилья, – должны заниматься эксплуатирующие организации, которые нужно создать. Если организуется что-то вроде гостиниц, то и сервис должен быть соответствующим».

Впрочем, с функцией таких обслуживающих организаций вполне справятся управляющие компании или ТСЖ, созданные при доходных домах. Но это далеко не все факторы, пока тормозящие реализацию программы в Челябинске. Пока не сформирован соцзаказ, непонято, какие земельные участки отводить под доходные дома. По мнению Юрия Десяткова, это однозначно не должны быть микрорайоны на окраинах, «Парковый» или Чурилово. Социальное жилье должно стать гордостью города, а, значит, место ему – в центре. «Для такой цели сейчас отлично подходит микрорайон «Академ Riverside», и в случае участия области в программе, думаю, застройщику поступит определенный заказ, – говорит Юрий Десятков. – С другой стороны, пока нет схемы заселения и контроля за жильцами, остается открытым вопрос, кто будут эти люди. Скорее всего, это социально неблагополучные граждане, которые не могут позволить себе нормальное трудоустройство, достойный доход. А теперь представим, легко ли будет застройщику продать другую половину своих квартир, расположенных рядом с такими малосемейками? Это в целом скажется на имидже микрорайона».

Желание поучаствовать в эксперименте по строительству доходного жилья выразили власти Ленинградской, Московской, Самарской, Оренбургской, Орловской, Новосибирской, Калужской и Тульской областей, а также Москвы.

В компании «Гринфлайт» подтвердили, что уже изучали программу на момент привлекательности, но пока она не показалась выигрышной: убытки обещают быть серьезнее прибыли, да и подпорченный имидж, – если челябинцы воспримут доходные дома как гетто, – не сулит ничего хорошего.

В компании «Альтернатива», застраивающей микрорайон «Звездный», также сомневаются в прибыльности соцжилья, во многом из-за статуса квартиросъемщиков. «Всем известно, что арендаторы не всегда платят вовремя, – говорит заместитель директора ООО СК «Альтернатива» Алексей Ботто. – Вырисовывается проблема: наверняка в доходных домах будут просрочки по платежам, при этом выселить социально незащищенных граждан будет, скорее всего, трудно, особенно если есть несовершеннолетние дети. Да и покупателям квартир по рыночной цене вряд ли понравится такое соседство».

А в КПД и СК соглашаются с некоторыми минусами доходных домов, но все же видят в них будущее. Компания уже реализовала подобный проект – построенная девятиэтажка по улице Островского сдается дочерней фирмой в аренду. Правда, арендная ставка там выше, чем средний ценник по городу, так как заселяются туда, как правило, командировочные. Привлекает же последних дешевизна, по сравнению с расценками гостиниц. А взамен постояльцам предлагается обустроенная квартира-номер, с мебелью, техникой и ремонтом. По мнению представителей компании, доходные дома смогут процветать в Челябинске, который, в отличие от других южноуральских городов, разнообразнее по рынку и выгоднее по зарплатам. «Если бы в Челябинске стали раньше строить такие дома, то сейчас было бы куда селить украинских беженцев», – сетуют в компании. Тем не менее, пока условия, предлагаемые государством, и им кажутся не привлекательными: траты строителя окупятся не скоро. Да и застройщику, решившему затем самостоятельно сдавать жилье, гораздо выгоднее было бы заключать договор аренды с работодателем, снимающему жилье для подчиненных, а не с будущими жильцами. В случае поломки мебели или техники или порчи ремонта работодатель возмещал бы застройщику убыток. Ведь, по оценкам компании, номера-квартиры нуждаются в ремонте каждые полгода. Однако работодатели пока не идут на это.

«А вот строить, на наш взгляд, можно и нужно везде, свой клиент появится и на северо-западе, и в Чурилово. Другое дело, будет разная арендная плата», – резюмировали в КПД и СК.

Юрий Десятков вспоминает, что тема с социальным жильем стара, как мир. В советские годы безденежных селили в так называемые малосемейки, коммуналки и общежития. Сейчас практика повторяется. «Нет сомнений, в случае поступления госзаказа строитель выполнит свою задачу, – заключает эксперт. – Другой вопрос, насколько компании будет это выгодно и насколько это сработает в социальном плане. Не поднимет ли эксплуатирующая организация плату за аренду, посчитав, что восемь тысяч в месяц – уж очень скромная сумма? В этой ситуации эффективным видится только контроль государством».

Законодатели, кажется, предусмотрели и этот нюанс. Максимальный размер платы за наем 1 кв. м, согласно законопроекту, должен быть на федеральном уровне закреплен за органами власти субъекта РФ, при этом возможность регулярного повышения этой платы не должна происходить чаще одного раза в год, с учетом показателей инфляции в данном регионе. Муниципальные органы власти должны вести учет граждан, нуждающихся в некоммерческом наемном арендном жилье, а также учет наемных домов. И, главное, из законопроекта исключается оговорка о возможности изменения или прекращения целевого назначения наемного дома и соответствующего земельного участка. Заманить застройщиков решили и другим обещанием- кредитами банков под девять процентов годовых. «А банки пока об этом и не знают», – резюмирует Юрий Десятков.