Офис в спальном районе – почему это выгодно?

Челябинский рынок офисов переживает настоящий бум. До конца этого года в Челябинске должно завершиться строительство сразу нескольких бизнес-центров. Но, несмотря на рост количества предложений, спрос на офисные площади сегодня по-прежнему высокий. По прогнозам специалистов, даже традиционный летний спад деловой активности вряд ли скажется на развитии рынка офисной недвижимости. Участники рынка отмечают и еще одну любопытную тенденцию – увеличивающийся выбор офисных помещений за пределами центра Челябинска побуждает арендаторов все чаще обращать внимание на офисы в спальных районах города.

Сегодня ситуация на местном рынке коммерческой недвижимости уже не напоминает кризис полуторагодовалой давности, когда в городе остро ощущалась нехватка качественных помещений под офисы. В последнее время появилось достаточно предложений, позволяющих арендаторам выбрать офис в соответствии со своими вкусами и ориентируясь на свой бюджет. Многочисленные новые объекты, которые интенсивно строились на протяжении нынешнего года, в основном расположены в центре. Это не удивительно. Пока спрос на офисную недвижимость в этой части города по-прежнему достаточно высокий. Попытаемся разобраться, что же предлагает арендатору рынок офисов в центре Челябинска.

Дом быта (улица Васенко, 96): средний уровень отделки помещений, а также качества инженерных коммуникаций. Отсутствие центральной системы кондиционирования воздуха. Главный минус – ограниченные размеры стоянки у здания, рассчитанной одновременно на посетителей магазина и арендаторов офисного комплекса. Учитывая большую транспортную загруженность в данном районе, зачастую просто отсутствует возможность припарковаться в часы пик.

Бизнес-центр «Мизар»: высокое качество отделки, наличие современных инженерных и коммуникационных систем. Основной недостаток – отсутствие парковки (в настоящий момент ведется строительство подземной стоянки напротив здания), а также неудобные подъездные пути к зданию.

Атташе-центр «Рубин»: запуск комплекса состоится не раньше 2006 года. Владельцы здания уже сейчас позиционируют объект как бизнес-центр класса А. Однако до сих пор не решен вопрос организации полноценного паркинга вокруг здания.

Бывший проектный институт (улица Карла Либкнехта, 2): неудачная планировка, так как изначально здание проектировалось не под офисный комплекс. Требуются большие расходы на перепланировку, внутреннюю отделку и подведение необходимых коммуникаций. Не хватает парковочных мест.

«Каскад»: современная отделка и инженерная начинка здания. Присутствует парковка. Серьезный минус – не совсем удачное расположение комплекса по соседству с Центральным рынком, что создает определенные неудобства для арендаторов и посетителей.

БД «Спиридонов»: неудобные подъездные пути, высокая транспортная загруженность, отсутствие раздельной парковки для посетителей бизнес-центра, торгового комплекса и гостиницы. Средний уровень отделки. Плохая вентилируемость помещений. Здание лишено системы кондиционирования.

«Аркаим-Плаза»: офисы класса А+ – дорогая и качественная внутренняя отделка, центральное кондиционирование, современные телекоммуникационные системы, профессиональное управление зданием. Пока не решена проблема отсутствия парковочных мест (стоянка для автомашин находится в процессе строительства).

Еще одну категорию предложений на рынке составляют здания в центре города, старой постройки без ремонта и современных коммуникаций – бывшие научно-исследовательские и инженерные институты. В подобных площадях заинтересованы, как правило, мелкие фирмы, которые жертвуют престижем и комфортными условиями в офисе в пользу низких арендных ставок. Однако, как считают специалисты, не исключено, что подобные сооружения в ближайшее время могут перестать удовлетворять требованиям арендаторов: рынок развивается, растет качество офисных проектов, повышаются требования арендаторов к офисным площадям, ведь у них появляется выбор.

«Основные причины высокого спроса на офисные помещения в центре – традиционность и престижность местоположения, удобство для сотрудников, добирающихся на работу общественным транспортом, – комментирует менеджер отдела аренды холдинга «Пирамида» Евгений Япеев. – Однако сегодня очевидными становятся проблемы, с которыми сталкиваются собственники элитной офисной недвижимости и их арендаторы. Главная из них – загруженность основных транспортных артерий в центре города, а также проблемы с парковкой, вызванные недостатком места на улицах и ограниченными размерами стоянок у зданий».

Вместе с тем, увеличивающийся выбор качественных офисных помещений за пределами центра Челябинска, по словам г-на Япеева, побуждает арендаторов обращать все больше внимания на офисы в спальных районах города.

Еще одна причина децентрализации офисного рынка Челябинска – дефицит земельных участков под строительство в центре города. Это заставляет девелоперов осваивать более удаленные районы города. Но, если раньше качественное здание, построенное в периферийном районе, окупалось с трудом, то сегодня офисы, расположенные за традиционной деловой чертой города, востребованы арендаторами.

«В последнее время появляется все больше компаний, которым по роду деятельности нужен не представительский офис в престижном районе, а функциональное пространство для организации эффективного бизнес-процесса, – говорит Евгений Япеев. – Офис за пределами центра – это наличие свободного пространства, чистого воздуха, движение против основного транспортного потока, отсутствие пробок, наличие парковок – идеальные условия для неклиентского бизнеса».

Одним из наиболее интересных проектов бизнес-центров в спальном районе обещает стать офисный комплекс по улице Ворошилова. Новое пятиэтажное здание в центре Северо-запада было спроектировано под классический бизнес-центр: удобная планировка с возможностью учета индивидуальных пожеланий арендаторов, современные системы вентиляции воздуха, инженерии и необходимые информационные коммуникации. «Мы хотели создать вариант так называемого экономичного офиса. Ведь не секрет: если отделка слишком современная, то у здания появляется налет эксклюзивности, который стоит денег. Для многих арендаторов такие вложения являются неоправданными. В нашем случае, они получают возможность арендовать современные, функциональные помещения по приемлемым ценам, – пояснил г-н Япеев. – Кроме того, мы лишены необходимости экономить на земле, это позволяет выделить большую площадь под автостоянку, благоустроить территорию, организовать хорошую инфраструктуру».

Удачное расположение – один из явных плюсов комплекса на Ворошилова. Он находится в окружении большого жилого массива (по некоторым оценкам на северо-западе Челябинска проживает от 350 до 380 тысяч человек). Кроме того, данный микрорайон имеет хорошее транспортное сообщение со всеми остальными частями города. Это позволит персоналу компании быстро и без труда добираться до места работы.

Судя по всему, собственники здания предусмотрели все, для того чтобы не разочаровать своих будущих «жильцов». Кстати, ожидается, что новый офисный комплекс распахнет двери перед арендаторами уже в августе этого года.