Эксперты отмечают, что на фоне международной политической и экономической нестабильности не только в России, но и во всем мире увеличился спрос на жилую недвижимость с целью инвестирования. Так, к примеру, в Европе еще лет пять назад жилье приобреталось исключительно для собственного пользования, а сегодня оно стало привлекательным инвестиционным активом. О новых веяниях на рынке недвижимости читайте на Chel.ru.
Доля жилой недвижимости в структуре инвестиционного портфеля в прошлом году занимала 15 процентов – больше, чем аналогичный показатель позапрошлого года. «И мы ожидаем достаточно бурного дальнейшего роста жилой недвижимости как объекта для инвестиций», – отметил управляющий директор Knight Frank Europe Крис Белл, респондент «РБК-Недвижимости».
«Уже сейчас мы наблюдаем увеличивающийся интерес со стороны непрофессиональных инвесторов, которые готовы вкладываться в недвижимость, – поддерживает эксперта глава российского представительства Rossmils Investments Алексей Могила. – Это, конечно, не девелоперские проекты, а чисто инвестиционные сделки, как вложение на ранней стадии и последующая реализация».
К слову, россияне не раз имели возможность убедиться, что самой устойчивой валютой является все-таки недвижимость. Это неудивительно – после пережитых дефолтов, когда все накопления и депозиты в течение пары дней превратились в бесполезные фантики. В отличие от золота, акций и валюты, жилье не подвержено инфляционному риску. Оно является приоритетной необходимостью для жизни человека, а производственные и коммерческие площади – неотъемлемой частью его существования.
«Действительно, серьезная волатильность валют, а также элементарная невозможность прогнозировать развитие ситуации вокруг Украины заставляют россиян и сегодня вкладывать свободные средства в недвижимость», – констатирует директор департамента ипотечного бизнеса «Локо-Банка» Ирина Дзюба. При этом, по ее словам, одним из драйверов роста экономики выступает ипотека, стимулирующая потребительский спрос и способствующая развитию строительного сектора.
Ипотека становится подспорьем для тех, кто не обладает суммой для качественного вложения, и объективным показателем этого стало значительное увеличение ее объемов в этом году. Заместитель управляющего Челябинским отделением Сбербанка России Павел Меркулов сообщает, что прирост объема выдачи жилищных кредитов за шесть месяцев текущего года по отношению к аналогичному периоду прошлого года превысил 57 процентов. Частные клиенты получили кредитных средств на три миллиарда рублей больше, чем в первом полугодии 2013 года.
Сегодня размер средней ипотечной ставки по рынку – 12,5%, и держится он неизменным с начала 2014 года. Какова будет стоимость ипотеки в обстановке нестабильности уже завтра – большой вопрос (эксперты чуть ли не каждый месяц прогнозируют увеличение ипотечной ставки, да и все остальные банковские кредиты давно поднялись в цене). Соответственно, в случае развития негативного сценария и роста инфляции покупка квартиры сегодня, даже с помощью ипотеки, выгодна уже в самой кратчайшей перспективе.
К слову, инвестиционная привлекательность челябинских объектов недвижимости уже вышла за границы области. Как отмечают застройщики и представители риелторских компаний, среди покупателей-инвесторов увеличилась доля жителей соседнего Екатеринбурга, северных регионов, ближнего зарубежья. Цены на недвижимость в крупных городах неуклонно растут: например, в том же Екатеринбурге цена за квадратный метр за три квартала поднялась на четыре процента и теперь составляет около 75 тысяч 722 рублей. Челябинск показал еще большую динамику роста цены – 5,9 процента, в то время как цена на жилье в столице Южного Урала значительно ниже, чем в Екатеринбурге – 46 тысяч рублей за квадратный метр, что и привлекает инвесторов из других регионов.
По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов, председателя совета директоров ГП «Компаньон» Арсена Унаняна, стоимость жилья в нашем регионе могла бы быть гораздо выше. «Если бы не пул крупных застройщиков, которые работают сегодня в Челябинской области, стоимость квадратного метра у нас составляла бы вообще 55 тысяч рублей, и рынок бы встал», – считает он.
«Высокий спрос на челябинские новостройки связан отчасти с тем, что застройщики услышали пожелания покупателей и стали сдавать жилье с чистовой отделкой и сантехникой, межкомнатными и входными дверями, – поясняет президент региональной гильдии риелторов «Южный Урал», генеральный директор АН «Дан-Инвест» Валентин Корытный. – Всего этого достаточно для первых трех-пяти лет жизни в квартире, стоимость которой автоматически возрастает, так как «укомплектованность» экономит время, деньги и нервы».
Самые популярные у инвесторов, безусловно, объекты, находящиеся на стадии строительства: когда стройка будет завершена, квартира значительно вырастет в цене. Так, например, на момент старта проекта у двух челябинских бестселлеров на рынке жилья: жилых районов «Парковый» и «АКАДЕМ-Riverside» – стоимость популярных квартир-студий на момент начала бронирования составляла 870 000 руб. в «Парковом» и 1 035 000 руб. в «АКАДЕМе». В ходе строительства цена выросла более чем на треть. Сегодня, по данным Domchel.ru, средняя цена на вторичном рынке квартиры-студии в «Парковом» – 1 455 000 руб., в «АКАДЕМе» – 1 524 000 руб. Что называется, почувствуйте разницу.
Заместитель генерального директора АН «Ключевые люди» в «АКАДЕМ Riverside» Марина Мечева говорит, что, продавая квартиры в «Парковом» и «АКАДЕМе», компания целенаправленно придерживается политики дискаунтера, устанавливая цены ниже среднерыночных.
«Учитывая, что «Гринфлайт» – лидер строительного рынка региона, наша политика доступных цен формирует общий ценовой климат на рынке жилья и сдерживает рост цен в Челябинске, – рассказывает она. – Кроме того, у нас периодически проводятся акции и реализуются программы покупки квартир на льготных условиях. Сейчас действует программа фонда «МИР» на приобретение квартиры в «АКАДЕМе» с безвозмездной 15-процентной субсидией, если покупка осуществляется с помощь ипотечного займа. Получить ее могут и бюджетники, и семьи с учащимися детьми, и пенсионеры, и молодые семьи. И это еще не полный список, кому мы помогаем успешно решить свой квартирный вопрос».
«Действительно, в последнее время стоимость жилья диктует новостройка, – подтверждает Валентин Корытный. – Связано это с тем, что застройщики поднимают цены на стоимость квадратного метра не менее двух-трех раз в год, что выгодно владельцу помещения. Обычно это происходит весной, в августе–сентябре и ноябре–декабре. При этом спрос на них только увеличивается».
Вторичка востребована меньше, в то время как объем предложений достаточно большой и динамика роста цен на старый жилой фонд методично снижается.
«Владельцам старого жилфонда я рекомендовал бы избавляться, – советует Валентин Корытный. – Такие дома неохотно кредитуются, имеют плохое состояние коммуникаций, в них отсутствует лифт. К тому же сосредоточены они в старой части города, районах, которые знамениты своим производством».
«Что важно при выборе объекта инвестирования? – выводит простые правила доцент кафедры маркетинга и менеджмента ЮУрГУ, директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов. – Чтобы дом был расположен в благополучном районе, имел хорошее качество строительных работ, квартиры обладали оптимальными планировочными решениями, компания-застройщик была надежной».
Арсен Унанян особо отмечает, что перед решением инвестировать следует обратить особое внимание на застройщика: насколько часто компания фигурирует на сайте правительства, участвует ли в крупных социальных проектах, заботясь о своем имидже надежного партнера. «Это хороший показатель того, что застройщики крепко стоят на ногах», – считает он.
В число гарантированных плюсов собственной недвижимости, которые называют эксперты, входят все способы ее использования. Так, помещение можно сдавать в аренду, регулярно получая ренту. Его можно выгодно перепродать, и тогда доход будет значительным, хотя и единовременным. Есть вариант самостоятельной эксплуатации, который тоже может принести значительную пользу владельцу. И даже если не пользоваться недвижимостью самостоятельно и не привлекать к этому других лиц, капитал инвестора все равно будет расти – за счет постоянного увеличения стоимости квадратного метра.
«Вложение в недвижимость – одно из самых эффективных, – резюмирует Арсен Унанян. – Важно лишь на первоначальном этапе учесть период вашего вклада: долгосрочный будет окупаться не менее трех лет, краткосрочный уложится в это время. Кстати, кризисы 1998 и 2008 года были очень показательны в плане выгоды подобных инвестиций: пусть не сразу, но деньги возвращаются приумноженными».
Экономические процессы, протекающие сегодня в России и мире, динамичное изменение курса рубля вызывают нашу тревожность относительно сохранности собственного капитала. Правительство старается поддерживать благосостояние страны, реализуя программы поддержки банков, отечественного автопрома. Однако лучше всего использовать время нестабильности, не надеясь на госструктуры, а грамотно инвестируя свои средства, чтобы не просто уберечь, но и увеличить их.
