Берем ипотеку без проблем

Ипотека стала для многих челябинцев фактически единственной реальной возможностью приобрести собственное жилье. Особенно остро этот вопрос встает с появлением в семье детей, когда возникает необходимость в переезде в более просторную и комфортную квартиру. О том, как правильно рассчитать кредитную нагрузку и на какие моменты стоит обратить пристальное внимание при подписании кредитного договора, ChelFin.ru узнал у экспертов.

Исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Марина Малайчик

:

«Совет первый. Оцените размер собственных сбережений. Они должны составлять хотя бы 10% от стоимости жилья, которое вы собираетесь приобрести. Стандартная ситуация: у заемщика уже есть небольшая квартира. Желая улучшить жилищные условия, он в срочном порядке (часто с дисконтом) вынужден ее продавать, чтобы успеть внести вырученные деньги в счет первоначального взноса по уже одобренному ипотечному кредиту на новое жилье. Или другой вариант: на сумму, необходимую на первоначальный взнос по ипотеке, заемщик оформляет потребительский кредит на короткий срок под огромные проценты, скрывая этот факт от ипотечного кредитора. И то и другое неудобно, поэтому сегодня на рынке появились ипотечные программы, облегчающие проведение альтернативных сделок.

Уникальность такого подхода в объединении всех этапов альтернативной сделки: продажа квартиры – получение денег – ипотека на новую квартиру – переезд. Например, вы берете под залог имеющейся квартиры кредит и эти деньги вносите в счет первоначального взноса по ипотеке на новую квартиру. При этом у вас остается достаточно времени на продажу старой квартиры (по программе АИЖК до 2 лет). При этом заемщику не приходится одновременно оплачивать проценты по обоим кредитам. Он вносит ежемесячные платежи по основному, а проценты и долг по короткому кредиту под залог старой квартиры погашает единовременным платежом после ее продажи. Поэтому чем быстрее заемщик продаст прежнее жилье, тем меньше он заплатит за пользование займом.

Кроме того, поинтересуйтесь, на какие льготы вы можете претендовать. Это могут быть специальные программы господдержки, такие как материнский капитал, жилищные сертификаты, жилищные программы для работников бюджетной сферы и военнослужащих, различные региональные программы поддержки молодых семей. К примеру, материнский капитал, который в 2012 году составляет 387,6 тыс. рублей, можно направить и для оплаты первоначального взноса по ипотеке, и в счет последующего погашения кредита. В некоторых регионах местные бюджеты субсидируют первоначальный взнос или процентную ставку по ипотеке.

Следующее, на что нужно обратить внимание, это доступность ежемесячного платежа – уровень ваших доходов должен позволять обслуживать ипотечный кредит. Платеж по кредиту не должен превышать 40% дохода семьи, иначе вы не сможете поддерживать привычный уровень жизни. Чтобы увеличить размер кредита, вы можете привлечь созаемщика или увеличить срок кредитования.

И, наконец, процентная ставка по кредиту. Обычно для того, чтобы получить кредит под низкую процентную ставку, приходится внести большой первоначальный взнос, расплатиться по кредиту в короткий срок, потратиться на несколько видов страхования. Кроме того, имеет смысл поинтересоваться, что готов предложить «зарплатный» банк. Часто банки смягчают требования к «своим» клиентам: устанавливают более низкий первоначальный взнос, снижают ставки и единовременные комиссии, ускоряют процедуру оформления кредита.

Выбирайте программу по своим возможностям, в первую очередь ориентируйтесь на доступность ежемесячного платежа. Если в будущем ставки снизятся, можно будет перекредитоваться на лучших условиях. А если ваши доходы существенно вырастут, вы всегда сможете погасить кредит досрочно».

Начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 в Челябинске Ольга Щербакова

:

«Ипотека – это отличный вариант для молодой семьи, которая хотела бы расширить жилплощадь. Если использовать программы, предусматривающее кредитование без подтверждения доходов, необходимо помнить о размере первоначального взноса.

При смене, к примеру, однокомнатной квартиры на трехкомнатную первоначальный взнос, скорее всего, получится не менее 35%. Да и процентная ставка по кредиту будет достаточно низкая. Потому что чем больше первоначальный взнос, а он в данном случае формируется за счет продажи старого жилья, тем ниже ставка по ипотечному кредиту.

Важно правильно рассчитать посильную сумму кредита. Для этого необходимо:

1. Для начала определить реальную рыночную стоимость однокомнатной квартиры на сегодняшний день (например, сравнить с аналогичными предложениями, воспользовавшись данными интернет-сайтов о недвижимости).

2. Сориентироваться по стоимости приобретаемого жилья с учетом района города, в котором вы хотите жить.

3. Определить недостающую сумму для приобретения новой квартиры.

4. Посчитать на семейном совете, какую сумму вы тратите ежемесячно на повседневные нужды.

5. Определить сумму свободных средств, которые остаются после всех расходов.

6. Обратиться в отделение банка и подобрать вместе с ипотечным менеджером программу кредитования и оптимальный срок кредита. При подборе срока кредитования необходимо обратить внимание, чтобы ежемесячный платеж не превышал сумму свободных средств.

7. Подать заявку в банк.

Сотрудники банка смогут предложить различные варианты расчетов, которые будут одинаково безопасны для обеих сторон сделки купли-продажи. При улучшении жилищных условий единственным риском могут быть только периоды резкого изменения цен на жилье. Так, например, если вы уже заранее продали свою квартиру, а вариант нового жилья еще не подобран или сделка покупки нового жилья сорвалась по тем или иным причинам и полученные от продажи квартиры деньги будут обесцениваться с каждым днем.

Чтобы этого избежать, мы рекомендуем оформлять две сделки одновременно или хотя бы за короткий период времени, то есть не надо продавать собственную квартиру, пока не подберете себе новый вариант жилья и пока не согласуете с банком все параметры и дату оформления второй сделки».

Начальник управления администрирования кредитов ОАО «УРАЛПРОМБАНК» Екатерина Бевзо

:

«Для расчета посильной суммы кредита необходимо определить максимальную сумму платежа, которая будет необременительна для семейного бюджета, и уже от суммы ежемесячного платежа рассчитывать сумму кредита. В идеале сумма ежемесячного платежа не должна превышать 40-50% от совокупного чистого дохода семьи.

Так, если вы получаете ежемесячно 30 тысяч рублей, то платеж по кредиту не должен превышать 15 тысяч рублей. При таком платеже за 10 лет возможно выплатить банку порядка 1800 тысяч рублей (сумма кредита и проценты за 10 лет). Следовательно, исключив из этой суммы проценты за пользование кредитом, получаем максимально возможную сумму кредита (ориентировочно 1050 тысяч рублей).

Также надо учесть стоимость квартиры и размер первоначального взноса, ведь чем больше первоначальный взнос, тем меньше процентная ставка. Очень важно предусмотреть, чтобы несмотря ни на какие обстоятельства, влияющие на ваше финансовое состояние (например потеря работы, снижение заработной платы, рождение детей и т.д.), вы смогли вносить ежемесячные платежи по ипотечному кредиту. Следует обратить внимание на то, что при оформлении ипотечных кредитов возможны дополнительные расходы в виде комиссий банка, страхования имущества и личного страхования, оценки покупаемой квартиры.

Очень часто увеличение жилой площади связано с рождением детей. При оформлении ипотечного кредита можно воспользоваться государственной поддержкой семей, имеющих детей. Ведь если вы являетесь держателем государственного сертификата на материнский капитал, то можете направить эти средства на досрочное погашение ипотечного кредита, и в этом случае уменьшится его срок и, соответственно, сумма процентов за его использование. И еще материнский капитал возможно внести в качестве первоначального взноса при оформлении ипотечного кредита».

Будущий заемщик Наталья

:

«Я рассматриваю ипотеку на сегодняшний день как единственно возможный способ приобретения собственного жилья. Задумавшись об этом, я тщательно изучила программы, предлагаемые банками. По итогам мониторинга пришла к выводу: для того чтобы осилить ипотечный кредит, нужно как минимум выполнить несколько условий. Во-первых, накопить первоначальный взнос не менее 10% от стоимости квартиры, а также иметь в распоряжении энную сумму денег на текущие расходы по оформлению сделки. А чтобы ставка по ипотеке была ниже, то «первоначалку» желательно бы увеличить процентов до 30. Во-вторых, опять же исходя из приемлемого уровня ставок, необходимо иметь высокий официальный уровень заработка. И еще один вывод, который я для себя сделала: удобнее заниматься покупкой-продажей и оформлением ипотечного кредита через агентство. Размер вознаграждения риелторов хоть и велик, но по сути перекроет те временные затраты, которые мне понадобятся, если я буду самостоятельно заниматься бумажными делами. Так что главная задача на сегодняшний день для меня – накопление необходимой суммы для первоначального взноса».