Приобретаем залоговую недвижимость по выгодной цене

Грамотный предприниматель всегда ищет возможности оптимизации затрат. Если вы решили расширять бизнес и присматриваете выгодные предложения для покупки офисного помещения, одним из вариантов может стать приобретение залогового имущества. О тонкостях приобретения недвижимости с открытых торгов рассказывают эксперты.

Член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России» Ольга Растихина:

«Если вас заинтересовал какой-либо объект недвижимого имущества, выставленный на торги службой судебных приставов, и имеются намерения приобрести его, необходимо в сроки, указанные в информационном сообщении, внести задаток и подать заявку на участие в торгах. Стоит учесть, что в принятии заявки может быть отказано, если она не соответствует предъявляемым требованиям.

Чтобы не покупать «кота в мешке», перед началом торгов продаваемое имущество можно осмотреть.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 ГК РФ реализация заложенного имущества производится на публичных торгах, если законом не установлен иной порядок. При этом порядок реализации предмета залога, представленного недвижимым имуществом, устанавливается Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Если победитель торгов откажется от приобретения имущества, то победителем признается участник, предложивший следующую за победителем лучшую цену.

Если вы выиграли торги, то, чтобы стать законным правообладателем недвижимого имущества, необходимо в установленном законом порядке осуществить переход права собственности на данное имущество.

Согласно п. 2 ст. 237 ГК РФ право собственности на имущество, на которое обращается взыскание по обязательствам собственника, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество. Поэтому и в данном случае необходимо соблюдение правил о государственной регистрации перехода прав собственности на недвижимое имущество, установленных законодательством для фиксации момента перехода права собственности от одного лица к другому.

Основанием для перехода права собственности или права хозяйственного ведения на заложенное имущество к покупателю, для государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договор купли-продажи и протокол о публичных торгах.

Кроме того, до передачи имущества новому собственнику судебный пристав-исполнитель должен отменить наложенные ранее ограничения, в том числе и обременяющие имущество должника, права на которое подлежат перерегистрации на покупателя.

Но, даже при соблюдении покупателем всех установленных законом требований к приобретению, на торгах залогового имущества он может лишиться приобретенного имущества, если по иску заинтересованного лица торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, будут признаны недействительными.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Согласно пункту 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. В этом случае вы будете вынуждены вернуть приобретенное недвижимое имущество, а к вам вернуться уплаченные за него деньги».

Региональный директор операционного офиса Промсвязьбанка в Челябинске Андрей Рочев

:

«Имущество, реализуемое как залоговое, как правило, находится в аресте. Поэтому покупка залогового имущества может быть сопряжена с определенными рисками юридического характера. Безопасным вариантом является приобретение непосредственно у банка, которому заемщик передал залоговое имущество к реализации в счет оплаты кредита.

Объекты, выставленные на продажу, обычно либо отданы заемщиками добровольно, либо отчуждены банком на основании прав кредитора. В случае добровольной передачи заложенного имущества заемщиком процедура покупки стандартна – продавец заключает с покупателем нотариально заверенный договор купли-продажи с обязательным получением согласия банка-залогодержателя. В таких сделках учитываются интересы трех сторон: покупателя, банка и заемщика, а потому риски сведены к минимуму. Кроме того, любые сделки, связанные с продажей какого-либо имущества, тщательно сопровождаются как службой безопасности банка, так и юристами, что обеспечивает их максимальную юридическую чистоту.

Также есть возможность приобрести залоговое имущество через процедуру участия в торгах или аукционе. В данном случае имущество выставляется на продажу в рамках исполнительного производства либо конкурсного производства в процедуре банкротства. Необходимо понимать, что в одном случае цена залога является фиксированной, в других – договорной, что оставляет возможность для торга, но не исключает риски ее повышения. Стать владельцем выставленного на торги залогового имущества может любой человек или юридическое лицо, подав заявку на участие в торгах. Это можно сделать с помощью прилагаемой формы обратной связи или по телефону, указанному в предложении».

Директор челябинского филиала компании «Сбербанк Лизинг» Рамиль Саитхужин

:

«Расчет на то, что имущество изъято и реализуется по бросовой цене, – это пустая трата времени. Необходимо выяснить предварительно все интересующие подробности в телефонном разговоре и при подтверждении того, что помещение действительно представляет интерес, договариваться на осмотр и личную встречу с сотрудником продающей организации для более подробного обсуждения условий продажи и изучения документов. Если цена действительно привлекательная, можно предположить, что будут и другие желающие купить это помещение, поэтому не надо откладывать переговоры. Обязательно торгуйтесь, так эта возможность, как правило, заложена в первоначальную цену».

Главный менеджер по продажам компании «Уралпромлизинг» Ирина Мельник

:

«Изъятое имущество является собственностью лизинговой компании. Потенциальному покупателю предоставляются все документы: свидетельство собственности, оригинал паспорта ПТС или ПСМ. При наличии предоставляется также диагностическая карта, заключение профессионального независимого оценщика. Имущество осматривается покупателем, и в случае его заинтересованности цена реализации согласовывается в индивидуальном порядке. Далее покупателю необходимо предоставить данные о новом владельце имущества, а юридическая служба компании сама подготовит все необходимые документы по оформлению сделки купли-продажи. Изъятое имущество можно приобрести также в рассрочку, в кредит или в лизинг».

Директор праздничного агентства Татьяна Мельникова

:

«Несколько лет назад мы с коллегой организовали небольшое праздничное агентство. Сегодня встал вопрос о расширении бизнеса: мы хотим приобрести в собственность небольшое помещение. Однако, оценив все предложения, так и не подобрали подходящий вариант, хотелось бы иметь небольшой дисконт на сопутствующие расходы. Как один из вариантов рассматриваем предложения по залоговому имуществу. Стоимость недвижимости в этом случае может быть снижена на 15-20%, однако стоит еще ознакомиться с юридическими тонкостями, связанными с оформлением сделки».