Скажи мне, где твой офис...

Проблема «как найти офис» сегодня актуальна для многих бизнесменов, решивших открыть собственное дело. Остановиться на варианте, который устроил бы участников малого и среднего бизнеса по соотношению цена-качество, очень сложно. Открывая свое дело, каждый бизнесмен встает перед проблемой оптимизации расходов на аренду помещения под офис. Как правило, в начале средств на покупку недостаточно, тогда актуальным становится вариант аренды помещения. Если выбирать аренду, то хочется заплатить за нее как можно меньше. Поэтому лучше не спешить, и предварительно поинтересоваться у специалистов, сколько это потребует от вас средств и сил.

Участники рынка офисов разнообразны. Сведение их к общему знаменателю выводит собственника, арендатора и риелтора. Чаще всего, эта цепочка не претерпевает особых изменений. Взаимодействие участников рынка – важнейший фактор, самым непосредственным образом влияющий на конечный результат сделки. Решение вопросов осуществляется между участниками рынка путем переговоров. Консультант является связующим звеном между арендатором и собственником, поэтому выбор компетентного специалиста особенно важен.

Максим Ландихов, руководитель квартирного центра «Энергия»:

«Предприниматель требует результат, он должен четко представлять что ему нужно. Разные фирмы могут назвать одну и ту же цену услуги по подбору помещения, но в эту услугу могут входить совершенно разные составляющие. Качество должно быть прежде всего. Если цена за услугу риелтора слишком низкая, скорее всего, что она не качественная. При поиске офиса лучше всего просмотреть газеты, в которых есть самые разнообразные предложения. Поможет в поиске Интернет. Можно обратиться за рекомендацией к деловым партнерам и обзвонить рубрики недвижимости в деловых справочниках. Но лучше воспользоваться помощью риелторов, а не посредников. Около 50 процентов посредников по недвижимости некомпетентны, они продают информацию, а не недвижимость, поэтому при обращении за консультацией нужно быть особенно внимательным. Бизнесмен считает деньги, он заинтересован в коротких сроках и оптимальном бюджете, но самым важным остается качество тех услуг, за которые он платит, поэтому обращаться за помощью нужно к специалистам».

Выгода работы с риелторской компанией очевидна: вместе с риелтором вы сможете детально обсудить возможные предложения, существующие на рынке в данный момент, и составить график их выездного просмотра. По статистике, на сделки с участием риелторов приходится 90 процентов случаев. На практике, чтобы просмотреть все варианты необходимо в среднем около месяца. Поиск офиса следует начинать за 6 месяцев до предполагаемой даты переезда. Иногда достаточно недели. Если ни одно из помещений Вас не заинтересовало, то следует либо перенести вопрос переезда на более поздний срок, либо пересмотреть ваши требования к офису: изменить бюджет, метраж, расположение. Для вас консультант организует встречу с собственником здания.

Максим Ландихов:

«Начинающим предпринимателям при поиске офисного помещения часто приходится сталкиваться с проблемой отсутствия полной информации об офисе. Нередко возникают споры по предоплате. Чтобы избежать ошибок на начальном этапе, лучше обратиться к юристу за консультацией. Поинтересоваться о тех документах, которые необходимы для грамотного оформления помещения. Предприниматель должен обязательно просмотреть правоустанавливающие документы на недвижимость у собственника. Если недвижимость не является собственностью, то у владельца должна быть нотариально заверенная доверенность. Кроме того, нужно внимательно читать договор, в котором прописаны права и обязанности сторон. Нужно хорошо подумать, пред тем как ставить свою подпись на таком документе».

Одним из самых важных моментов при покупке или аренде офиса является его выгодное местоположение. Даже если речь идет не об офисе, а о складе, магазине, ресторане, или любом другом объекте коммерческой недвижимости - необходимо решить, какое место наиболее оптимально для вас. Всегда надо учитывать, что стоимость аренды офиса возрастает пропорционально его близости к центру.

Максим Ландихов:

«На начальном этапе, когда финансы ограничены, есть смысл брать офис в аренду. Средняя цена за аренду офиса в Челябинске составляет от 450 рублей за квадратный метр. Если взять кредит и купить помещение, нужно помнить о том, что вложенные в недвижимость деньги работать не будут».

Спрос на аренду офисных помещений зависит в основном от экономической ситуации, поэтому при его определении стоит проанализировать динамику предложений сдачи в аренду офисных центров. Лучше поинтересоваться, какие объекты строительства сдаются в ближайшее время, где они расположены, насколько удалены от делового центра и транспортных развязок. От этих немаловажных факторов зависит цена офисного помещения. Чаще всего, самой дешевой недвижимостью является, так называемое, незавершенное строительство. Собственники снижают арендные ставки лишь через несколько месяцев простоя зданий. Но в этом случае вы рискуете вкладывать деньги в дальнейшее строительство, что как раз вам не нужно, если вы решили организовать свое дело как можно скорее. Рынок офисов в Челябинске только формируется. В ближайшее время ожидается снижение арендной ставки. На некоторых объектах, которые не являются качественными, но расположены в центре, будет выше цена. И наоборот, в хороших офисах, которые удалены от деловой части города, цена за квадратный метр и арендная ставка будет меньше.

Максим Ландихов:

«Арендная ставка зависит от месторасположения и коммуникаций, начиная с телефонной связи, заканчивая инфраструктурой. Если клиенту приходится долго добираться до офиса и искать парковку, то это, прежде всего, скажется на имидже фирмы. Поэтому нужно помнить об удобстве офиса не только для себя, но и для своих будущих клиентов. Где арендовать или покупать офис – зависит от деятельности фирмы. Кому-то подойдет спокойный район, а другому бизнесмену - центр города. Устоявшегося рынка по ценам на офисные помещения пока в Челябинске нет, и это нужно учитывать. По Челябинску цена за квадратный метр составляет примерно 20 тысяч рублей. В центре офисные помещения продаются дороже, чем дальше они от центра, тем они дешевле».

Классификация офисов

Офисные помещения делятся на три класса. В Западном варианте это офисы классов А, В и С. Российская классификация офисных помещений, однако, отличается от Западной. Но нужно учитывать, что в Челябинские офисные помещения сильно отстают от классификации вообще. По прогнозам специалистов, представлены все виды офисов в нашем городе будут только лет через пять. Как правило, то что предлагается на нашем рынке недвижимости рынке сегодня, не слишком оригинально, а значит и не так дорого. Самым дорогим офисом будет тот, который выполнен по индивидуальному заказу. Есть офисы, где осуществляется бизнес для бизнеса, как, например, Бизнес-дом «Спиридонов», есть офисы, в которых осуществляется другая деятельность. По Московской классификации выделяются офисы класса А, класса В и класса С. Они различаются по цене в зависимости от месторасположения и приближенности к транспортным развязкам».

В Российском варианте офисы класса С часто называют «советскими» офисами - это помещения в зданиях бывших НИИ, заводоуправлений, которые были перепрофилированы в офисы. Офисные помещения в таких зданиях самые дешевые, и для покупки и для аренды. Цена, большей частью, падает из-за отсутствия в таких помещениях современных систем коммуникаций. Тем не менее, спрос на такие помещения не падает никогда. В любом здании, по современным понятиям, должно быть наличие лифтов, если в нем более трех этажей; желательно, чтобы здание было после ремонта, хотя бы косметического и в хорошем рабочем состоянии. И обязательно иметь систему вентиляции.

Офисные помещения класса В называются «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». Как правило, к этому типу офисов относят помещения после капитального ремонта с качественной недорогой отделкой и умеренным набором предоставляемых слуг. Эти помещения подразумевают наличие лифтов, принудительной вентиляции, воздушного кондиционирования, пожарную и охранную сигнализацию, уплотненные окна.

Офисы класса А представляют собой самый престижный вид коммерческой недвижимости. В таких офисах все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке помещения использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких помещениях, как правило, размещаются офисы представительского класса. Требования, предъявляемые к таким помещениям очень высоки: это должны быть здания, построенные с 1999 года, с современными лифтами, системой пожарной и охранной сигнализации, центральным кондиционированием помещений и принудительной вентиляцией. Кроме того, в этих офисных помещениях подразумевается наличие оптико-волоконной связи, профессионального менеджмента, общей охраны и охраняемой автостоянки.