Рынок загородной недвижимости Челябинской области: итоги исследовательской работы

В июле инвестиционно-финансовая компания Solar Investments завершила обновленную версию исследования «Состояние и перспективы рынка загородной недвижимости Челябинской области: 2008-2012». Объемная работа, имеющая обширную информационную базу, предлагается в виде аналитического отчета для инвесторов загородной недвижимости.

Solar Investments исследует рынок загородной недвижимости Челябинской области на протяжении трех лет. Впервые результаты исследования были предложены в прошлом году – тогда аналитику компании смогли оценить застройщики и владельцы земель. Увидев, что потребность в детальной аналитике загородного рынка велика, в 2008-м специалисты Solar провели полномасштабное исследование данного сегмента. В мае-июне этого года они посетили 55 загородных поселков и неорганизованных поселений в радиусе 120 км от Челябинска, сделав акцент на дачное кольцо – от 40 до 100 км. Были сфотографированы и отсняты на видео строящиеся и уже возведенные объекты. В ходе ценового анализа подробно опрошены около сотни продавцов загородной недвижимости. По заказу Solar компанией Lite Group проведен опрос около 900 респондентов и собраны 150 подробных анкет потенциальных покупателей дачной недвижимости.

Исследование Solar Investments имеет комплексный характер. Так, в этот отчет вошли, в частности, сравнительный анализ закономерностей развития загородного рынка в разных городах, оценка платежеспособного спроса на основе распределения доходов и результатов социологического опроса, изучение потребительских предпочтений, анализ количества и форматов построенных и вводимых поселков, детализированный анализ цен и их зависимостей от различных качественных параметров недвижимости, анализ технологий загородного строительства.

Сайт Chel.ru с согласия Solar приводит сегодня некоторые результаты этого исследования.

Загородный рынок: сравнительный анализ

С точки зрения прогнозирования развития челябинского рынка важны закономерности, наблюдающиеся в других крупных городах. Поэтому, проводя исследование, специалисты Solar Investments сравнили тенденции и этапы развития загородных рынков Москвы, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Челябинска. Результаты сравнения показывают, что временной лаг, на который развитие рынка Екатеринбурга и Челябинска отстает от Москвы, сокращается. Так, например, в Москве на протяжении ряда лет наблюдается последовательность в освоении различных ценовых сегментов – от элитной застройки к массовому сектору и мегапроектам. В Екатеринбурге и Челябинске такой тенденции не отмечается – изучая московский опыт и учитывая разницу в уровне доходов, застройщики начинают осваивать все ценовые сегменты одновременно.

По данным Solar, в Москве объем рынка коттеджных поселков в расчете на душу населения составляет 1,5 средней месячной заработной платы. В Челябинске объем рынка загородной и пригородной недвижимости, по уточненному прогнозу на конец 2008 года, составит порядка 40% среднемесячной зарплаты, или 0,22 м² на жителя Челябинска.

Примечателен факт, что к началу 2008 года обеспеченность загородным жильем жителей Екатеринбурга превысила аналогичный параметр для Москвы. Та же ситуация с большой долей вероятности может произойти и на загородном рынке Челябинска. Учитывая, что активизация загородного строительства в Челябинске началась на два-три года позже, чем в Екатеринбурге, можно говорить о том, что к 2011-2012 годам в нашем городе может приходиться до 1 м² загородной недвижимости на одного жителя. С учетом этого отложенный спрос по загородной недвижимости, по оценкам аналитиков Solar, может составлять более 300-400 тысяч квадратных метров или более полумиллиарда долларов. «Безусловно, для перевода этого отложенного спроса в реальный нужны время и благоприятные макроэкономические условия», – считает генеральный директор Solar Investments Сергей Казаков.

Для развития рынка важна стабильность, поэтому внушают умеренный оптимизм результаты сопоставления прогнозных значений спроса и темпов заявленной строительной активности. Аналитики Solar на сегодняшний день не видят предпосылок для существенного дисбаланса спроса и предложения по объему, так что проблемы ликвидности могут быть вызваны в краткосрочном периоде либо конъюнктурными факторами, либо – на более длительном интервале времени – ошибками девелопера с выбором формата застройки.

При этом нельзя забывать, что стагнация, которая сейчас наблюдается на городском рынке недвижимости, окажет влияние и на рынок загородный. Тем самым «инвестиционные» покупки, рассчитанные на рост цен, уже не будут спасать не очень удачные и продуманные проекты, а те, кто покупают «для себя», станут еще более разборчивыми.

Стоит отметить, что в прошлогоднем исследовании Solar сопоставление прогнозов спроса и предложения показало иную картину. Показатели спроса на загородную недвижимость в 2008-2010 гг., рассчитанные на основе анализа доходов челябинцев и тенденций развития рынка, были вдвое перекрыты объемом застройки по заявленным в нашем городе проектам. Между тем в прошлом году из заявленных более 200 тысяч м² загородной недвижимости фактически построено только около 20 тысяч кв. м – то есть только 10%. Специалисты Solar предполагают, что участники рынка загородной недвижимости строят сейчас более осторожные планы, нежели раньше, и предложение на ближайшие годы примерно соответствует спросу.

Категории «загородки» и ценовые предложения

Solar Investments специализируется на проектах развития недвижимости, бизнеса и территорий с 2005 года. На сегодняшний день в фокусе внимания Solar три направления: загородная недвижимость, сельское хозяйство и сопровождение иностранных инвестиций в регионе. В число стандартных услуг компании входит разработка бизнес-планов и презентаций проектов.
В портфолио Solar Investments: инвестиционный маркетинг и разработка стратегии развития Аргаяшского муниципального района Челябинской области; комплексное сопровождение проекта строительства завода алюминиевой тары для напитков Rexam. Суммарный бюджет проектов, стартовавших при непосредственном участии Solar Investments за истекшие три года, превысил 120 млн долларов, а в число клиентов компании вошли ведущие предприятия Челябинской области и других регионов.

Один из главных показателей зрелости рынка – сформированные принципы ценообразования. Учитывая уникальность Челябинской области по количеству озер, которая накладывает отпечаток на загородный рынок региона, критерии для оценки привлекательности того или иного предложения в нашем регионе несколько специфичны. В своей работе специалисты Solar Investments предложили набор критериев для определения классности дачной недвижимости. В его основу положена оценка поселений по пяти направлениям: местоположение, природно-климатические и ландшафтные особенности, инфраструктура, характеристики домовладения и участка (площади, материал), а также репутация компании-застройщика и владельца проекта.

«Один из ключевых факторов, влияющих на классность дачи – это качество водоема, с которым она соседствует, – рассказывает кандидат экономических наук, заместитель директора Solar Анастасия Кузьминова. – Мы выделили три типа озер: первой категории (такие как Увильды, Тургояк, Кисегач), второй, со средней степенью рекреационной ценности (Миассовое, б. Сунукуль и другие), и небольшие водоемы». По другим факторам также созданы «линейки» значений, по которым тот или иной поселок предлагается относить к категории «де-люкс», «бизнес», «эконом».

На основании предложений, существующих на рынке загородной недвижимости, были выявлены де-факто существующие границы стоимости квадратного метра в поселках различных категорий. Проведя по классификатору оценку полутора десятков организованных поселков и такого же количества многоэтажных резиденций на озерах, специалисты Solar увидели, что существуют и выдерживаются базовые соотношения цен в разных местоположениях и категориях застройки. Ведущий аналитик загородной недвижимости Solar Investments Нина Митина отмечает, что в ходе оценки, в частности, не выявлено первичных предложений категории «эконом», которые стоили бы дороже, чем «бизнес». Такой результат указывает на то, что первые шаги к выработке принципов ценообразования рынок уже сделал.

«Интересно складывается ситуация в соотношении цены квадратного метра площади дома и цены м² земли, – отмечает специалист Solar – Так, стоимость земли на озере второй категории в три раза ниже, чем стоимость земли на озере первой. А участки на озере третьего уровня в среднем вдвое дешевле участков в зоне уровнем выше. В стоимости же квадратного метра недвижимости таких резких перепадов не отмечается. Так, цена кв. м объекта, построенного в зоне, представляющей наибольшую рекреационную ценность, отличается от цены м² объекта второй категории примерно на 40%. А во второй и третьей категориях ценовые предложения находятся примерно в одном уровне, с незначительными отличиями».

Проанализировав влияние на цену различных факторов (таких, например, как площадь домовладения, участка, материал строительства, формат застройки), специалисты Solar Investments проранжировали их в порядке убывания. «Пословица о том, что для недвижимости три самых важных фактора – это место, место и место, полностью подтвердилась», – отметила г-жа Кузьминова. На вторую же позицию в этом списке попал вовсе не материал строительства, как это можно было предположить, а волюнтаризм продавца. Как считают авторы исследования, он оказывает существенно большее влияние на цену, чем материал строительства или особенности самого формата застройки. «Проекты в основном находятся на ранней стадии реализации, поэтому ценник у всех, мягко говоря, с запасом», – отмечают в Solar.

Предпочтения потребителей

Одно из ключевых подтверждений ускоренных темпов «созревания» челябинского загородного рынка продемонстрировали результаты социологического опроса. Если в Москве пятилетней давности опросы показывали 40%-ную долю желающих купить незастроенный участок и строить самостоятельно, то в сегодняшнем Челябинске трое из четырех опрошенных, в чьи планы входит покупка дачи, высказались в пользу либо готового домовладения, либо, реже, в пользу участка с договором строительного подряда.

Специалисты Solar Investments отмечают, что, оценивая то или иное местоположение под застройку, необходимо понимать, для кого эта застройка предназначена, учитывать профиль потребления конкретной покупательской группы. С этой целью по результатам опроса выделены четыре типажа потенциальных покупателей, каждый из которых имеет свои особенности предпочтений. Так, например, существует категория, для которой в первую очередь важна возможность круглогодичного активного отдыха, а есть группа, ориентированная в первую очередь на городской комфорт в дачной жизни. У каждой группы свои требования к строительным материалам, метражу и так далее.

В целом же потребительские предпочтения в отношении дач специалисты Solar охарактеризовали как «чуть больше места, чем в садовом кооперативе» – три четверти опрошенных высказались в пользу домов и квартир площадью до 100 м². В отношении площади дачного участка предпочтения склоняются в пользу участков не больше 10 соток – их выбрали трое из пяти потенциальных покупателей. В среднем, по данным опроса, на один квадратный метр дома требуется шесть квадратных метров площади участка.

Все решит вторичный рынок

По мнению специалистов Solar Investments, ни абсолютные значения цен, ни коэффициенты, на которые отличается «элит» от «бизнеса», а «бизнес» от «эконома», пока не прошли проверку рынком, который сейчас полон будущей застройки и находится в состоянии низкой покупательской активности.

Авторы исследования считают, что ситуация может серьезно поменяться, когда критическая масса проектов вступит в фазу эксплуатации и появится более-менее массовый вторичный рынок – он и расставит все по своим местам. По опыту других городов, продавцы менее ликвидных объектов «первички» вынуждены снижать цены в среднем на 10-20%. По мнению специалистов Solar, именно таков целесообразный уровень запаса прочности по цене, который должен закладываться в расчет при анализе эффективности проектов загородных поселков.

На сегодняшний день лишь единицы организованных поселков построены и функционируют. Соответственно, предложений на вторичном рынке минимум, однако уже сегодня они показательны: вторичное предложение дешевле, чем первичное в аналогичных по категории, но еще строящихся поселках, примерно на 20%.

Для застройщиков и потребителей

Аналитическое исследование Solar Investments рассчитано на тех, кто уже определился в своем желании строить загородную недвижимость и готовит для этого участки. Аналитика призвана помочь определиться с форматом застройки, оптимальным для конкретного участка, понять, какой необходим объем инвестиций, на какую группу потребителей целесообразно ориентироваться. «Наше исследование рассчитано на тех, кто покупает или купил загородные участки, чтобы впоследствии построить на них поселок, и для тех, кто уже реализует свой проект, – говорит Анастасия Кузьминова. – У застройщиков есть возможность дорабатывать формат, изменять его с учетом того, как развивается рынок».

Помимо «тяжелого» аналитического отчета Solar Investments создан другой уникальный на сегодняшний день продукт. Сведения о более чем полусотне загородных поселков с фото и видео их актуального состояния собраны на DVD «Карта загородной недвижимости Челябинской области», который до конца августа в рекламных целях продается за символическую плату. Как отмечают в Solar Investments, диск имеет несколько задач. Он призван помочь будущим покупателям дач воочию увидеть большое число дачных поселков в их реальном виде, не выходя при этом из дома.

Кроме того, как указывают представители компании, уже определился интерес к диску со стороны владельцев малых земельных участков под дачные поселки. Развернутое исследование не всем по карману, а на электронном носителе можно увидеть практически полную картину того, где и что строится. Проявляют интерес к этой карте и застройщики – в скором времени на диске, наряду с описанием фактического положения дел, появятся рекламные материалы некоторых поселков, где можно будет увидеть эскизы и планировки будущих домов. Кроме того, с помощью этого диска, который постоянно обновляется и дополняется новыми данными, очень удобно вести мониторинг конкурентов – для этого не нужно колесить по всей области самому, отмечают в Solar.

Подробный перечень информации, содержащейся в исследовании, и пример отображения данных на диске приведены на сайте разработчика www.soinvest.ru.

Приобрести аналитический отчет и DVD с картой загородной недвижимости можно в офисе Solar Investments по адресу: Челябинск, ул. Калинина, д. 4А. Юридическим лицам нужно прислать платежные реквизиты на адрес info@soinvest.ru. Физическим лицам предлагается оплатить интересующий материал в любом банке и приехать в офис с квитанцией об оплате (реквизиты для оплаты – также на сайте компании).

Отзывы о прошлогоднем исследовании загородной недвижимости, проведенном Solar Investments

Совладелец агентства «Маркетинг Индустрия» Евгений Наруков: «Я очень редко хвалю чужие исследования, но этот случай – исключение. Мне пришлось заниматься одним проектом, связанным со строительством загородного поселка, для чего мне срочно понадобился качественный анализ рынка. Объемных, комплексных работ по рекреационным зонам в Челябинской области никто не проводил, найти можно было лишь небольшие локальные исследования. Огромный труд в этом направлении проделала лишь компания Solar Investments. Ее работа очень помогла нам с инвестором строительства поселка – мы получили ответы на все интересующие нас вопросы. И вообще, я читал это исследование с большим удовольствием.

Считается, что хорошее исследование – то, в котором собраны все необходимые цифры, очень хорошее – то, в котором, кроме этого, вся информация подана правильно, а отличное – то, в котором плюс ко всему дан последовательный объективный анализ. Так вот, в работе Solar Investments такой анализ есть. Проделана очень кропотливая работа: собрано много качественной и количественной информации, виден фундаментальный, грамотный подход. Думаю, если бы такое исследование проводилось сильной московской аналитической компанией для одного клиента, оно стоило бы намного дороже».

Генеральный директор инвестиционной компании «Интерфин» Андрей Самокатов: «Это очень удобное исследование для всех, кто собирается заниматься застройкой загородных территорий – оно экономит время застройщика. Есть и еще один важный момент. В основном авторы аналитики, с которой мне приходилось сталкиваться, не видят различий между рекреационной и жилой загородной недвижимостью. Главное преимущество исследования Solar Investments – то, что в нем сделан акцент на эти различия. К тому же сам факт появления обновленной версии говорит о том, что информация неоднократно перепроверена, отредактирована, все необходимые корректировки внесены. Единственное, я бы уточнил, что рассматривается не 55 поселков, а 55 идей застройки территории. Самих же поселков в ходе реализации загородных проектов может остаться всего 20. Ведь решать все инфраструктурные вопросы в одиночку очень сложно, поэтому сейчас наблюдается тенденция либо разумного объединения собственников либо скупки слабых игроков сильными. Не стоит забывать и о том, что 80, а то и 90% проектов готовятся для перепродажи крупным застройщикам.

Что касается карты загородной недвижимости – то, бесспорно, и в ней содержится очень важная информация. Для того чтобы создать что-то подобное самому, потребуется как минимум год».

Директор компании «СанХоум» Николай Понкратов: «В этом исследовании очень много полезной информации – аналитика, цифры, экспертные мнения, и очень мало воды, встречающейся в большинстве подобных работ – особенно московских и питерских. Кроме того, в отчете Solar Investments представлен достаточно хороший сравнительный анализ рынков нескольких городов. Важно и то, что язык изложения материала доступный. Отсюда можно брать целые главы и, не дорабатывая, вставлять их в свои проекты. Конкретно нашей компании это исследование принесло практическую пользу: мы использовали его при разработке концепции строительства завода по производству быстровозводимых малоэтажных жилых домов. Необходимо отметить и идеальное соотношение цены и качества данной аналитики. То же самое исследование, разработанное москвичами или питерцами, стоило бы в два-три раза дороже.

Карта загородной недвижимости тоже уникальна. Она будет полезна как людям, которые ищут для себя дачу (можно в одном месте, не рыская по Интернету, посмотреть все недостатки и преимущества участков), так и тем, кто планирует заниматься комплексной застройкой загородных территорий».